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物業(yè)維修資金管理篇一

2007-10-29 13:44

一、“專項(xiàng)維修資金”及＂專項(xiàng)維修基金＂的規(guī)定

（一）專項(xiàng)維修維修資金的規(guī)定

《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2003年9月1日施行）第54條規(guī)定：＂ 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由xxx建設(shè)行政主管部門會(huì)同xxx財(cái)政部門制定。＂

（二）專項(xiàng)維修基金的規(guī)定

１、xxx、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（1999年1月1日實(shí)行）第４條規(guī)定：＂凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱“維修基金”）。

維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字［１９９８］７號(hào)），專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。＂

２、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》（財(cái)政部財(cái)基字［１９９８］７號(hào)）第３條規(guī)定：＂代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項(xiàng)用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。

共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項(xiàng)用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。＂

３、國(guó)家發(fā)展改革委、xxx《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（2004年1月1日起執(zhí)行）第11條第4款規(guī)定：＂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。＂

二、“專項(xiàng)維修資金”與＂專項(xiàng)維修基金＂的比較

兩者的區(qū)別

１、前者是《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的概念；后者則是《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定的概念．

２、《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)，因此，前者屬于行政法規(guī)規(guī)定的概念；《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》屬于部門規(guī)章，因此，后者是部門規(guī)章規(guī)定的概念．

３、前者適用于住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)；而后者則主要適用于商品住房和公有住房出售后的物業(yè)，也適用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第２２條）．

４、前者交納的主體是業(yè)主；后者則又區(qū)分商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房的交納主體是購房者（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第５條第１款）；公有住房出售后的交納主體有二，其一是售房單位，其二是購房者（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第６條第１款第１項(xiàng)、第２項(xiàng)）．

５、前者專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造；后者則用于房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修．

６、前者屬于業(yè)主所有；后者則根據(jù)適用范圍的不同具體區(qū)分為商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房由購房者交納的基金屬于全體業(yè)主共同共有（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第５條第１款）；公有住房出售時(shí)售房單位提取的基金屬于屬售房單位所有，購房者交納的基金屬于全體業(yè)主共同共有（《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第６條第１款第１項(xiàng)、第２項(xiàng)）．

７、前者收取、使用、管理的辦法，《物業(yè)管理?xiàng)l例》授權(quán)xxx建設(shè)行政主管部門會(huì)同xxx財(cái)政部門制定，而至今兩部門沒有制定具體的收取、使用、管理的辦法；后者則是由xxx制定的，由具體收取、使用、管理的規(guī)定．由此可見，兩者之間存在著明顯的區(qū)別，因此，不能得出＂專項(xiàng)維修基金＂就是＂專項(xiàng)維修資金＂的結(jié)論．

（二）兩者的相同之處

另外，兩者之間也有一些相似之處，如適用的范圍、交納的主體、權(quán)屬等方面．

三、關(guān)于兩者之間的適用關(guān)系

對(duì)此有兩種截然不同的觀點(diǎn)．一種觀點(diǎn)認(rèn)為自2003年9月1日《物業(yè)管

理?xiàng)l例》施行后只能收取＂專項(xiàng)維修資金＂，不能收?。ｍ?xiàng)維修基金＂．而＂專項(xiàng)維修資金＂只能按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納，而至今沒有國(guó)家有關(guān)規(guī)定，因此，業(yè)主勿須交納＂專項(xiàng)維修資金＂．此其一．其二，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》作為部門規(guī)章，在其上位法《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有具體規(guī)定專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理的情況下，規(guī)定了專項(xiàng)維修基金的收取、使用、管理規(guī)定，違反了《立法法》的規(guī)定。根據(jù)《規(guī)章制定程序條例》第３７條第１款的規(guī)定，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的制定機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)與新公布的法律、行政法規(guī)或者其他上位法的規(guī)定不一致的，或者與法律、行政法規(guī)或者其他上位法相抵觸的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修改或者廢止。因此,在《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行后，應(yīng)適用《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，而不能適用《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》施行在先，《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行在后?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定與《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定不沖突。在不沖突的情況下，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》可以制定具體的適用規(guī)則。因此，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》并沒有違反《立法法》的規(guī)定。此其一。其二,前一種觀點(diǎn)只適用《規(guī)章制定程序條例》第３７條第１款的規(guī)定，但卻忽視了該條第2款的規(guī)定，即修改、廢止規(guī)章的程序，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。《試行辦法》的制定機(jī)關(guān)在沒有修改、廢止《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的情形下，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》仍是有效的。因此，適用《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》沒有問題。

筆者傾向于第一種意見．但須對(duì)第一種意見的理由進(jìn)行兩點(diǎn)補(bǔ)充，其一是＂專項(xiàng)維修資金＂與＂專項(xiàng)維修基金會(huì)＂存在著重大的區(qū)別．其二是在實(shí)務(wù)中對(duì)＂專項(xiàng)維修基金＂還沒有建立起符合《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》要求的機(jī)制，更不用說＂專項(xiàng)維修資金＂這種機(jī)制了．

四、對(duì)當(dāng)前收?。ｍ?xiàng)維修資金＂的解決辦法

在實(shí)務(wù)中，有些房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在出售住宅商品房時(shí)收?。ｍ?xiàng)維修資金＂，具體又有不同的方式：

有些是在商品房買賣合同中作出了約定，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取，比例一般為商品房出售價(jià)格的２－３％．如果業(yè)主不交納，．可以以違約來追究業(yè)主的責(zé)任；

有些是合同中沒能約定，而是根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》及地方性規(guī)章和規(guī)范性文件收?。ｍ?xiàng)維修基金＂，對(duì)此我認(rèn)為不妥，業(yè)主可以拒絕交納．有些是合同中沒有約定，而是根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》來收?。ｍ?xiàng)維修資金＂，對(duì)此有些業(yè)主根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的要求交納了，有些則沒有交納．對(duì)于沒有交納＂專項(xiàng)維修資金＂的業(yè)主，根據(jù)現(xiàn)行的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)沒有救濟(jì)的方式和途徑，既不能向人民法院起訴，更不能向民

商事仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁．

對(duì)此筆者認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)將＂專項(xiàng)維修資金＂的交納主體規(guī)定為業(yè)主，且交納＂專項(xiàng)維修資金＂是其法定義務(wù)，其使用及籌集的決定權(quán)在業(yè)主大會(huì)，且該內(nèi)容一般會(huì)規(guī)定有業(yè)主公約中有約定，因此，如果發(fā)生業(yè)主不交納＂專項(xiàng)維修資金＂完全可以通過業(yè)主委員會(huì)（對(duì)此主要根據(jù)業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并且業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同得出）依據(jù)合同之訴請(qǐng)求業(yè)主交納來解決．

“拖欠物業(yè)費(fèi)”民事訴訟案件的幾點(diǎn)關(guān)鍵抗辯

作為業(yè)主，可有如下抗辯：

1、物業(yè)管理公司是否具備國(guó)家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)，對(duì)于無資質(zhì)的物業(yè)公司原告主體存在瑕疵，無權(quán)主張權(quán)利；

2、有無物業(yè)服務(wù)合同。很多物業(yè)管理公司并未實(shí)際與業(yè)主簽訂合同，而是由其他物業(yè)公司轉(zhuǎn)受而來，無權(quán)主張權(quán)利；

3、物業(yè)管理公司是否履行了起訴前對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的告知義務(wù)。物業(yè)公司如沒有盡告知義務(wù)，在無權(quán)直接提起訴訟。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。在業(yè)委會(huì)沒有對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行過催繳的情況下，要審查物業(yè)管理公司是否履行了催繳的義務(wù)，物業(yè)公司沒有在起訴前向欠費(fèi)業(yè)主催繳物業(yè)費(fèi)的，法院將要求物業(yè)公司先行催繳。

4、物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，存在違約行為。

物業(yè)維修資金管理篇二

物業(yè)維修資金使用管理作業(yè)指導(dǎo)書

規(guī)范物業(yè)公司啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金工作程序。

適用范圍

適用于物業(yè)公司啟動(dòng)專項(xiàng)維修資金工作。

相關(guān)文件

《北京市專項(xiàng)維修資金使用管理辦法(試行)》

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》(xxx國(guó)xxx、財(cái)政部令第165號(hào))

北京市昌平區(qū)**苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì):《北京市昌平區(qū)**苑小區(qū)專項(xiàng)維修資金使用管理實(shí)施細(xì)則》(2006年7月29日)

北京市昌平區(qū)**西苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì):《北京市昌平區(qū)**西苑維修資金使用管理制度》(2006年7月28日)

北京市昌平區(qū)**東苑、北苑、中苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì):《北京市昌平區(qū)**東苑、北苑、中苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)專項(xiàng)維修資金使用管理制度》(2006年7月29日)

社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)核實(shí)專項(xiàng)維修資金的歸集、分戶情況;財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)向社區(qū)服務(wù)辦公室提供所需情況、數(shù)據(jù)。

社區(qū)服務(wù)辦公室配合銀行做好業(yè)主查詢卡的發(fā)放工作。

社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)公司專項(xiàng)維修資金領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)的專項(xiàng)工作小組(以下簡(jiǎn)稱工作組)日常工作的組織安排。

專業(yè)公司提出大修計(jì)劃,組織維修預(yù)算、施工方案等資料。

物業(yè)管理部、總工程師辦公室負(fù)責(zé)對(duì)大修計(jì)劃進(jìn)行審核,選擇施工單位、確定費(fèi)用預(yù)算。

社區(qū)服務(wù)辦公室將大修計(jì)劃告知業(yè)委會(huì)并協(xié)助業(yè)委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì),組織文字材料。

經(jīng)營(yíng)管理處負(fù)責(zé)協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)。

專業(yè)公司和有關(guān)部門負(fù)責(zé)簽署維修合同。

物業(yè)管理部負(fù)責(zé)向政府小區(qū)辦備案工作。

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)維修費(fèi)預(yù)支、收款、結(jié)算工作。

專業(yè)公司負(fù)責(zé)維修項(xiàng)目的施工監(jiān)督、檢查、辦證工作。

公司各管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督相關(guān)部門工作的落實(shí)。

社區(qū)服務(wù)辦公室工作程序

資料學(xué)習(xí)培訓(xùn)階段

社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)牽頭組織,物業(yè)管理部、質(zhì)量管理部、電梯管理公司、經(jīng)營(yíng)管理處根據(jù)不同的分工進(jìn)行培訓(xùn);

學(xué)習(xí)相關(guān)文件所列法規(guī)及文件;

學(xué)習(xí)相關(guān)部門出具的《核查報(bào)告》;

特種設(shè)備檢測(cè)所出具的《特種設(shè)備定期檢測(cè)報(bào)告》;

學(xué)習(xí)相關(guān)專業(yè)知識(shí)。

協(xié)助業(yè)委會(huì)召開委員會(huì)會(huì)議準(zhǔn)備階段

社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)將涉及范圍內(nèi)業(yè)主的《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)清冊(cè)》、《支用維修資金分戶明細(xì)表》下載成冊(cè);

與經(jīng)營(yíng)管理處、財(cái)務(wù)部就業(yè)主姓名、住宅面積、歸集資金等業(yè)主資料進(jìn)行核對(duì);

社區(qū)服務(wù)辦公室根據(jù)提供的維修預(yù)算,作出《支用維修資金分戶明細(xì)表(預(yù)算)》;

將《小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備大修需使用住宅專項(xiàng)維修資金的函》提交業(yè)主委員會(huì);

將維修計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算、核查報(bào)告、施工單位資質(zhì)、《支用維修資金分戶明細(xì)表(預(yù)算)》提交業(yè)主委員會(huì);

社區(qū)服務(wù)辦公室負(fù)責(zé)就召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議及會(huì)議議程、所需材料和業(yè)委會(huì)主任溝通。材料包括:向業(yè)委會(huì)提交的《關(guān)于啟用維修資金的告知函》,鑒定部門出具的《核查報(bào)告》,《維修計(jì)劃》、《費(fèi)用預(yù)算》、《施工單位資質(zhì)》、《專項(xiàng)維修資金分戶明細(xì)》、《專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)清冊(cè)》等。

召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議階段

由業(yè)委會(huì)主任提議、全體委員參加、居委會(huì)主任列席的專項(xiàng)維修資金使用專題會(huì);

由物業(yè)公司向全體委員出示使用維修資金的相關(guān)材料;

由業(yè)委會(huì)主任作出《使用維修資金的議案》、《委托書》、《召開業(yè)主大會(huì)的方法》等提議;

組織、推選涉及范圍內(nèi)業(yè)主代表組成維修工程項(xiàng)目監(jiān)督小組;

全體業(yè)委會(huì)委員表決、簽字,居委會(huì)主任監(jiān)督簽字;

形成業(yè)主委員會(huì)決議。

材料公示階段

社區(qū)服務(wù)辦公室制作公示資料。

經(jīng)營(yíng)管理處協(xié)助社區(qū)服務(wù)辦公室在涉及范圍內(nèi)張貼公示資料。

公示資料包括:《業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)的決議》、《核查報(bào)告》、《施工計(jì)劃》、《維修單位資質(zhì)》、《施工單位維修費(fèi)用預(yù)算》、《預(yù)算費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)》、《維修項(xiàng)目工程領(lǐng)導(dǎo)小組》、《召開業(yè)主大會(huì)的方法》、《委托書》等。

公示10天拍成照片留存。公示后將公示資料匯集成冊(cè)備查。

入戶表決階段

配合業(yè)委會(huì)、居委會(huì)進(jìn)行宣傳;

制作表決卡,與經(jīng)營(yíng)管理處做好入戶準(zhǔn)備;

協(xié)助經(jīng)營(yíng)管理處組織人員入戶發(fā)放、回收表決卡;

對(duì)表決卡進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總;

由業(yè)委會(huì)委托居委會(huì)、業(yè)主代表對(duì)表決結(jié)果進(jìn)行抽查、確認(rèn),出具證明。

協(xié)助業(yè)主委員會(huì)對(duì)表決結(jié)果進(jìn)行公示。

辦理行政備案程序

由物業(yè)管理部對(duì)以下資料進(jìn)行審核:《支用維修資金申請(qǐng)》、《專項(xiàng)維修資金預(yù)支用備案表》、《施工合同》、《施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》、《工程費(fèi)用預(yù)算》、《鑒定報(bào)告》、《小區(qū)公示結(jié)果證明》、《業(yè)主決議(含統(tǒng)計(jì)結(jié)果)》、業(yè)委會(huì)出具的《同意使用維修資金的決議》、《維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表》、《任務(wù)單》、《支取匯總表》、《支取清冊(cè)》、《承諾書》。

物業(yè)維修資金管理篇三

《吉林省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》

吉建辦[2010]101號(hào)

各市（州）房產(chǎn)局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、公用局、財(cái)政局，長(zhǎng)白山管委會(huì)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、財(cái)政局，各縣（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、房產(chǎn)局、城市管理和行政執(zhí)法局、財(cái)政局：

為了規(guī)范物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理和使用，發(fā)揮物業(yè)專項(xiàng)維修資金的作用，保證物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和正常使用，結(jié)合我省實(shí)際，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳和省財(cái)政廳共同制定了《吉林省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

二○一○年十二月二十二日

第一章總則

第一條為加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《xxx物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

由兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主區(qū)分所有的房屋，業(yè)主應(yīng)按規(guī)定繳存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第三條物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行統(tǒng)一歸集、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有者決策、政府監(jiān)管的管理原則。

第四條省建設(shè)行政主管部門會(huì)同省財(cái)政部門對(duì)本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

市（州）、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。市（州）、縣(市)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱代管單位）具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的繳存、管理、使用的日常工作。

第二章繳存

第五條 符合《住宅專項(xiàng)維修資金辦法》規(guī)定的新建房屋（含商品房屋、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房、棚改回遷房、廉租住房），由業(yè)主按照所擁有房屋的建筑面積交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。首期交存的標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%-8%。

第六條設(shè)電梯的房屋，另由建設(shè)單位按照業(yè)主擁有房屋專有建筑面積每平方米三十元，一次xxx存屬業(yè)主所有的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于電梯保修期滿后的維修、更新和改造。

第七條出售公有住房的，按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第八條、第九條的規(guī)定繳存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金由代管單位統(tǒng)一管理。

第八條新建房屋首次交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由建設(shè)單位在辦理房屋買賣合同備案時(shí)，按照房屋買賣合同約定的建筑面積代交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，待房屋交付時(shí)憑物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)向業(yè)主收取。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂房屋買賣合同時(shí)向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為合同條款。未售出的房屋（含物業(yè)管理用房等配套用房）物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交存。第九條公有住房房改時(shí)，售房單位在辦理房屋所有權(quán)登記前，按照房改部門出具的物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存通知中的數(shù)額交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

代管單位應(yīng)當(dāng)向交存人出具物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

第十條已經(jīng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度的區(qū)域，房屋登記部門在辦理權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)要審驗(yàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金票據(jù)，沒有物業(yè)專項(xiàng)維修資金票據(jù)的不予進(jìn)行房屋權(quán)屬登記。

第十一條業(yè)主賬面物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額不足規(guī)定首次應(yīng)繳存數(shù)額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)籌。續(xù)籌后賬面應(yīng)當(dāng)不少于規(guī)定的首次應(yīng)繳存數(shù)額。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金具體續(xù)籌工作，由業(yè)主大會(huì)、房屋管理單位或社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施。

第十二條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金滾存使用：

（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益扣除管理成本后的余額。

（二）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。

（三）住宅公用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

（四）其他應(yīng)計(jì)入物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收益。

第三章管理

第十三條代管單位應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。

第十四條代管單位應(yīng)當(dāng)與專戶銀行共同開發(fā)利用物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息化管理系統(tǒng)，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)楹怂銌挝唬礂澖ㄙ~、核算到戶，建立業(yè)主分戶明細(xì)賬，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存、使用、結(jié)存和查詢等環(huán)節(jié)統(tǒng)一管理。建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢系統(tǒng)，實(shí)行一戶一卡制，業(yè)主可以隨時(shí)查詢分戶賬中資金數(shù)額。

第十五條業(yè)主對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金查詢結(jié)果有異議的，可以向代管單位申請(qǐng)重新復(fù)核。代管單位應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請(qǐng)之日起5個(gè)工作日內(nèi)給予書面答復(fù)。

第十六條代管單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)法律、法規(guī)和相關(guān)制度。

代管單位在接受業(yè)主委員會(huì)查詢時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面提供物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存等情況。第十七條在保證物業(yè)專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將閑置資金用于購買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債和在專戶銀行組合存款，但不得用于其他投資。

任何單位和個(gè)人不得將物業(yè)專項(xiàng)維修資金挪作他用。第十八條物業(yè)專項(xiàng)維修資金自存入專戶之日起，按照國(guó)家規(guī)定的利率計(jì)息。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存當(dāng)年按銀行同期活期利率計(jì)息；次年未發(fā)生使用的，按銀行同期一年期定期利率計(jì)息；超過一年未發(fā)生使用的，按單位存款相應(yīng)期限檔次利率計(jì)息；發(fā)生使用的年度，按銀行同期活期利率計(jì)息。

第十九條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理費(fèi)用在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)專項(xiàng)維修資金分賬核算。

第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，如雙方?jīng)]有約定，其物業(yè)專項(xiàng)維修資金分戶賬戶余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移過戶，征收拆遷除外。

第二十一條 因拆遷、自然災(zāi)害等原因致使房屋滅失的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)持注銷房屋所有權(quán)證的證明、本人身份證向代管單位申請(qǐng)辦理物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶注銷手續(xù)，并提取賬戶剩余的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

第四章使用

第二十二條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主或相關(guān)業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分?jǐn)?。一般包括：建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。單幢房屋內(nèi)相關(guān)業(yè)主共有的外墻面、屋面、落水管等。單幢房屋涉及一個(gè)單元的門廳、樓梯間、電梯、電梯間、走廊通道、照明、消防設(shè)施等。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備人為損壞，無法明確責(zé)任人的，維修費(fèi)用在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。

第二十四條房屋自然損壞，使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，按以下原則區(qū)分分?jǐn)偅?/p>

（一）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，由單幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分?jǐn)偂?/p>

（二）單幢房屋涉及一個(gè)單元的維修，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分?jǐn)?；涉及兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元的維修，由兩個(gè)或者兩個(gè)以上單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分?jǐn)偂?/p>

（三）單幢房屋涉及外墻面的維修，由各業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分?jǐn)偂?/p>

（四）屬全體業(yè)主共有的物業(yè)用房等房屋維修，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，或者維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主另有約定物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用分?jǐn)偟?，從其決定或者約定。利用房屋從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，是否需要增加物業(yè)專項(xiàng)維修資金分?jǐn)偙壤?，由業(yè)主規(guī)約或者維修涉及范圍內(nèi)相關(guān)業(yè)主約定。

第二十五條未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者已建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金制度，但物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶余額不足，發(fā)生應(yīng)分?jǐn)偩S修費(fèi)用的，由維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積承擔(dān)。

第二十六條未售出的房屋維修，由建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)單位按照房屋專有面積的比例分?jǐn)偩S修費(fèi)用。

第二十七條申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)向代管單位提出申請(qǐng)；未成立業(yè)主大會(huì)的，由所在社區(qū)居民委員會(huì)提出申請(qǐng)。

第二十八條向代管單位申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)提供下列資料：

（一）申請(qǐng)書；

（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案；

（三）相關(guān)業(yè)主同意實(shí)施使用方案的書面決議；

（四）社區(qū)居民委員會(huì)出具的關(guān)于上述材料真實(shí)性的證明。

第二十九條物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)包括維修項(xiàng)目基本情況、施工預(yù)算、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金分?jǐn)偳鍍?cè)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金不足時(shí)的工程款補(bǔ)足方案、建設(shè)工程施工合同等內(nèi)容。物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金物業(yè)面積三分之二以上的業(yè)主且占使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過。

使用方案和相關(guān)業(yè)主同意實(shí)施使用方案的書面決議應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域和維修項(xiàng)目的顯著位置公示7天。

第三十條使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金維修工程的預(yù)結(jié)算編制與審核、施工監(jiān)理費(fèi)用明細(xì)分?jǐn)偟龋瑯I(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)代理。

中介機(jī)構(gòu)代理費(fèi)用，可以按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。

第三十一條代管單位對(duì)申請(qǐng)材料做書面審查。

對(duì)符合物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用內(nèi)容和規(guī)定程序形式條件的，代管單位應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)予以劃撥。

不符合物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用內(nèi)容和規(guī)定程序形式條件的，應(yīng)當(dāng)書面說明原因或者書面要求申請(qǐng)人修正或者補(bǔ)正。第三十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組織相關(guān)業(yè)主實(shí)施物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，監(jiān)督工程施工，組織竣工驗(yàn)收。社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)維修過程實(shí)施監(jiān)督。

未成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的，社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，組織相關(guān)業(yè)主實(shí)施物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，監(jiān)督工程施工，組織竣工驗(yàn)收。

竣工驗(yàn)收材料應(yīng)當(dāng)交代管單位備案。

第三十三條下列費(fèi)用不得在物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、排水、供電、燃?xì)狻⒐?、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

（二）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)的保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用。

（三）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中支出的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

（四）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞，由責(zé)任人承擔(dān)的修復(fù)費(fèi)用。 第三十四條使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的相關(guān)材料，由代管單位存檔備案。

第三十五條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。

第五章 附則

第三十六條本辦法施行前，未按規(guī)定建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法召開業(yè)主大會(huì)作出決定，并按照規(guī)定向代管單位提請(qǐng)補(bǔ)建，將物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳存至專戶銀行。

第三十七條建制鎮(zhèn)多產(chǎn)權(quán)商品房屋，可以參照本辦法執(zhí)行。

第三十八條本辦法由吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、吉林省財(cái)政廳共同解釋。

第三十九條本辦法自2011年1月1日起施行。

物業(yè)維修資金管理篇四

物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃撥申請(qǐng)書

廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心：

xxx小區(qū)（樓盤）xxx（工程項(xiàng)目）已竣工驗(yàn)收合格，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告已公告7日以上。現(xiàn)提供工程發(fā)票及相關(guān)材料，申請(qǐng)劃撥維修費(fèi)用至xxxx（收款單位名稱），賬號(hào)信息如下：

戶名：xxxxxxx

開戶行：xxxxxxx

賬號(hào)：xxxxxxx

申請(qǐng)人(物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會(huì)公章):

年 月 日

說明：

1：維修資金按施工合同約定劃撥至收款單位賬戶。2：請(qǐng)附工作人員身份證復(fù)印件。

物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃撥申請(qǐng)書（墊付）

廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心：

xxx小區(qū)（樓盤）xxx（工程項(xiàng)目）已竣工驗(yàn)收合格，我司已墊付該工程項(xiàng)目工程費(fèi)用組織維修，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告已公告7日以上?，F(xiàn)提供工程發(fā)票及相關(guān)材料，申請(qǐng)劃撥維修費(fèi)用至xxxx（收款單位名稱），賬號(hào)信息如下：

戶名：xxxxxxx

開戶行：xxxxxxx

賬號(hào)：xxxxxxx

物業(yè)維修資金管理篇五

1.公用設(shè)施的維修資金的管理程序:

a).公用設(shè)施的維修資金由區(qū)住宅管理部門設(shè)立專門賬戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)資金的正常使用,但應(yīng)嚴(yán)格按使用審批程序?qū)彶闊o誤后支出;

b).公用設(shè)施專用資金的銀行利息可以作為維修資金的日常開支;

c). 財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)根據(jù)公用設(shè)施維修資金的收支單據(jù)編制記賬憑證、登記賬簿,按照會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行獨(dú)立的賬務(wù)處理;

d).小區(qū)業(yè)主或其他相關(guān)人員及單位,如對(duì)設(shè)施維修資金的收支賬目有疑問,可向下列單位提出質(zhì)詢;

-業(yè)主管理委員會(huì);

-管理公司或下屬管理處。

e).管理公司或下屬管理處接到質(zhì)詢后:

-原則上應(yīng)在7日內(nèi)予以答復(fù);

-特殊情況可另行處理。

2.房屋本體維修資金的管理程序:

a).財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)對(duì)房屋本體維修資金以房屋每棟為單位設(shè)立專賬管理,并設(shè)立專用賬號(hào)存儲(chǔ)各棟物業(yè)的本體維修資金;

b).經(jīng)辦人憑房屋本體維修資金支出的原始任據(jù),按費(fèi)用審核報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定到財(cái)務(wù)部辦理報(bào)銷手續(xù);

c). 財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將房屋本體維修資金的報(bào)銷單據(jù)按照會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理;

d).如小區(qū)內(nèi)的日常小修超過了房屋本體維修資金的比例,則應(yīng):

-經(jīng)過業(yè)主管理委員會(huì)或所需進(jìn)行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;

-將超出的部分在下年度房屋本體維修資金的小修費(fèi)里沖抵;

-經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)決定提高本體資金標(biāo)準(zhǔn)來彌補(bǔ)。

e).小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、其他相關(guān)單位或個(gè)人如對(duì)房屋本體維修資金的收支存有疑問,可以;

-向業(yè)主管理委員會(huì)查詢;

-向公司財(cái)務(wù)部查詢。

物業(yè)維修資金管理篇六

物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存使用流程

1、日常收取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存指南流程

代收付合同簽訂

物業(yè)服務(wù)企業(yè)選定一家國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行作為自己的結(jié)算專戶銀行，到區(qū)管理機(jī)構(gòu)領(lǐng)取蓋有市基金中心代收付合同專用章的代收付格式合同，與結(jié)算專戶銀行簽訂代首付三方合同。

物業(yè)區(qū)域注冊(cè)

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助業(yè)委會(huì)在維修資金信息管理系統(tǒng)上注冊(cè)用戶，填報(bào)《物業(yè)區(qū)域注冊(cè)申請(qǐng)表》、《分棟分戶表》和《公用設(shè)施設(shè)備表》，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)蓋章。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持注冊(cè)材料，包括上述表格的電子數(shù)據(jù)，向區(qū)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注冊(cè)。區(qū)管理機(jī)構(gòu)及時(shí)在維修資金信息管理系統(tǒng)中對(duì)業(yè)主委員會(huì)建立登陸賬戶及密碼，并用信封封存，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取轉(zhuǎn)交業(yè)委會(huì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)登陸維修資金信息管理系統(tǒng)完善各自的注冊(cè)信息，并填報(bào)物業(yè)區(qū)域結(jié)算專戶賬號(hào)等信息。

3、區(qū)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)需要將電子數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)入維系資金信息管理系統(tǒng)：核查維修資金信息管理系統(tǒng)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入的開戶賬號(hào)信息、代收付合同（自動(dòng)托收）信息，確認(rèn)后傳專戶銀行端系統(tǒng)，另傳三方代收付合同給專戶銀行；將注冊(cè)資料歸檔。

日常交存

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)相關(guān)規(guī)定按月向業(yè)主收取日常收取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金并存入結(jié)算專戶。按規(guī)定期限（最長(zhǎng)不超過三個(gè)月）在維修資金信息管理系統(tǒng)內(nèi)以戶為單位填報(bào)本小區(qū)繳交維修資金的信息，經(jīng)檢核無誤后提交。

2、提交數(shù)據(jù)后，即打印《日常維修資金交存名冊(cè)表》（2份）及《欠繳業(yè)主名冊(cè)》，《欠繳業(yè)主名冊(cè)》，或有異議經(jīng)處理后持交存需提交材料到所在區(qū)管理機(jī)構(gòu)辦理交存手續(xù)。

3、所在去管理機(jī)構(gòu)根據(jù)《日常維修資金交存名冊(cè)表》在維修資金信息管理系統(tǒng)內(nèi)確認(rèn)本次交存金額，同事將《日常維修資金交存名冊(cè)表》1份報(bào)呈至市基金中心。

4、專戶銀行根據(jù)系統(tǒng)內(nèi)確認(rèn)結(jié)果于固定時(shí)間辦理自動(dòng)扣款手續(xù)，開具財(cái)政局監(jiān)制的專用往來收據(jù)，郵寄至物業(yè)服務(wù)企業(yè)。專戶銀行將專用收據(jù)市管理機(jī)構(gòu)聯(lián)送交市基金中心，市基金中心經(jīng)辦人員核查到賬維修資金。

日常交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)材料

物業(yè)區(qū)域注冊(cè)提交材料

1、《物業(yè)區(qū)域注冊(cè)申請(qǐng)表》（原件）

2、身份證明：物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件、核原件）；法定代表人證明書、授權(quán)委托書（原件）；法定代表人身份證、受托人身份證（復(fù)印件、核原件）

3、業(yè)委會(huì)備案表（復(fù)印件、核原件）

4、經(jīng)去主管部門備案的物業(yè)服務(wù)合同（復(fù)印件、核原件）

5、《分棟表》、《分戶表》和《公用設(shè)施設(shè)備表》（原件）

6、《物業(yè)區(qū)域注冊(cè)申請(qǐng)表》及《分棟分戶表》和《公用設(shè)施設(shè)備表》的電子數(shù)據(jù)

7、三方代收付合同（原件）

8、結(jié)算專戶審批表（復(fù)印件、核原件）

9、區(qū)管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)提交的其他材料。

日常交存提交材料

1、身份證明：物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書（復(fù)印件、核原件）；法定代表人證明書、授權(quán)委托書（原件）；法定代表人身份證、受托人身份證（復(fù)印件、核原件）

2、《深圳市日常維修資金交存申請(qǐng)表》（原件）

3、《日常維修資金交存名冊(cè)表》（2份，原件）

原房屋本體維修基金（住宅維修基金）移交

1、清算后的原房屋本體維修基金余額，業(yè)主大會(huì)決定移交給市管理機(jī)構(gòu)指定的物業(yè)專項(xiàng)維修金賬戶（也可以決定繼續(xù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管至依法使用完為止）。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將清算后的本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的原本體維修基金余額及詳細(xì)的收支明細(xì)和欠交業(yè)主名冊(cè)送交業(yè)主委員會(huì)予以公示，公示期應(yīng)不少于15日。

3、公示期內(nèi)有異議的，業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織異議人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等核實(shí)、處理。對(duì)于欠繳業(yè)主，業(yè)委會(huì)或授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期補(bǔ)交。

物業(yè)維修資金管理篇七

物業(yè)專項(xiàng)維修資金問答

一、什么是物業(yè)專項(xiàng)維修資金？何時(shí)執(zhí)行的？

物業(yè)專項(xiàng)維修資金(俗稱“大修基金”)《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》是經(jīng)2010年11月27日市人民政府第90次常務(wù)會(huì)議通過，于2011年3月1日起施行的。

二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金該繳多少？ （1）、有電梯沒電梯的不一樣。

有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存；無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。主城區(qū)范圍外的首期大修基金的交存標(biāo)準(zhǔn)，由各區(qū)縣(自治縣)人民政府確定。

三、物業(yè)專項(xiàng)維修資金什么時(shí)候繳？

買房辦理合同備案登記時(shí)

四、業(yè)主在買房時(shí)繳納的是首期大修基金，那什么條件下業(yè)主需要續(xù)繳大修基金？

《辦法》規(guī)定，業(yè)主的大修基金賬面余額低于首期交存額30%的，管理單位應(yīng)告知業(yè)主續(xù)交。

五、這筆錢到底由誰來管？

主管部門和業(yè)委會(huì)均可；業(yè)主大會(huì)成立后，有兩種管理方式可以選擇：一是繼續(xù)由主管部門代管，二是由業(yè)主委員會(huì)管理。在業(yè)主委員會(huì)管理期間，如果經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，業(yè)主大會(huì)可以申請(qǐng)由主管部門重新代管大修基金。

六、什么情況下能使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金？

根據(jù)2011年３月１日起施行的《重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，涉及大修基金的有如下四種情況：

1、專有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由專有部分業(yè)主承擔(dān)；

2、部分共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由部分共有的業(yè)主按其建筑面積所占比例分?jǐn)偅?/p>

3、全體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用，由全體業(yè)主按其建筑面積所占比例分?jǐn)偅?/p>

4、房屋未全部出售的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照未出售部分的建筑面積所占比例分?jǐn)傁嚓P(guān)費(fèi)用。

整理收集鄧斌

物業(yè)維修資金管理篇八

接貴辦公室轉(zhuǎn)來的供銷社居民樓內(nèi)的十戶居民“關(guān)于要求維護(hù)居民生命安全和生活秩序的訴求”的信件后，我社十分重視，縣供銷社立即召開會(huì)議成立調(diào)查和整改小組，蹲點(diǎn)中心社現(xiàn)場(chǎng)解決居民反映的問題，經(jīng)過幾天的調(diào)解和具體整改，中心社、經(jīng)營(yíng)戶、居民代表三方簽訂了“居民反映問題處理辦法”，現(xiàn)將處理情況匯報(bào)如下：

1、居民反映店面堆放水泥過重，房屋基礎(chǔ)無法承受的問題

經(jīng)三方協(xié)商處理辦法為：在現(xiàn)租期內(nèi)，限制經(jīng)營(yíng)戶在店面內(nèi)水泥堆放高度，每垛水泥堆碼數(shù)在5-8包范圍內(nèi)。在下一年租期內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶不得在店面內(nèi)堆放鋼筋、水泥。

2、居反映經(jīng)營(yíng)戶在店面前卸鋼筋，致使樓體抖動(dòng)的問題

經(jīng)三方協(xié)商處理辦法為：在現(xiàn)租期內(nèi)為確保房屋安全，經(jīng)營(yíng)戶不得在店面內(nèi)和距店面門口5米范圍內(nèi)直接從車上將鋼筋等重物卸倒在店內(nèi)和地面。在下一年租期內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶不能在店面內(nèi)經(jīng)營(yíng)鋼筋、水泥。

3、居民反映經(jīng)營(yíng)戶電表箱裝在居民樓樓梯間的問題

經(jīng)三方協(xié)商處理辦法為：由于經(jīng)營(yíng)戶的用電設(shè)施，是縣電力公司安裝的，經(jīng)營(yíng)戶不能擅自拆移，應(yīng)向縣電力公司申請(qǐng)將各經(jīng)營(yíng)戶的電表移裝至各經(jīng)營(yíng)戶租用的店面。

4、居民反映經(jīng)營(yíng)戶買賣，裝卸水泥灰塵較多的問題

經(jīng)三方協(xié)商處理辦法為：在現(xiàn)租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)戶在經(jīng)營(yíng)時(shí)，應(yīng)控制產(chǎn)生灰塵，并經(jīng)常灑水和清掃散落的水泥、灰渣。在下一年租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)戶不得在店面內(nèi)經(jīng)營(yíng)水泥。

5、居民反映噪音干擾問題

經(jīng)三方協(xié)商處理辦法為：在現(xiàn)租期內(nèi)嚴(yán)格控制液拉機(jī)和鋸板機(jī)開機(jī)時(shí)間，在早上8點(diǎn)以前，中午2點(diǎn)半以前，下午6點(diǎn)以后不得開機(jī)，影響居民休息。在下一年租期內(nèi)，中心社出租的店面內(nèi)不得經(jīng)營(yíng)鋼筋、水泥。

6、居民反映貨物車輛占用通道，影響居民出入問題

經(jīng)三方協(xié)商處理辦法為：①經(jīng)營(yíng)戶在停放貨物車輛時(shí)，不得封堵過道影響居民出入。②經(jīng)營(yíng)戶有責(zé)任要求裝、卸貨物的車輛不得停放在進(jìn)出通道內(nèi)。③拉鋼筋時(shí)不得將鋼筋堆放在影響居民出入的通道上。

7、居民反映院落不關(guān)鎖的問題

經(jīng)三方協(xié)商解決辦法為：大門統(tǒng)一配鎖匙每個(gè)住戶配一把，租用了院子內(nèi)倉庫和場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)戶各一把，大門晚上隨進(jìn)、出隨鎖，各自盡各自的責(zé)任，確保院子內(nèi)部安全。

以上各問題的解決辦法，從商定時(shí)起開始整改，中心社，居民監(jiān)督落實(shí)。同時(shí)三方達(dá)成共識(shí)，在今后的生活和經(jīng)營(yíng)中，各方盡到自己的責(zé)任，維護(hù)小區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造良好和諧的生活和經(jīng)營(yíng)氛圍。

反映情況報(bào)告范文（二）

閘北區(qū)政協(xié)負(fù)責(zé)人：

因?yàn)檎鞴懿块T（閘北區(qū)共和新路街道房辦、城管綜合治理辦）行政不作為。致使新一屆業(yè)委會(huì)無法開展正常工作。420戶業(yè)主利益直接受到侵害。

事實(shí)與理由：

2、改選工作進(jìn)行的相當(dāng)順利，按照《關(guān)于實(shí)施“上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定”的若干意見》第七條，90日即可完成的工作，卻人為拖了9個(gè)月，直到12月17日新一屆業(yè)委會(huì)備案證才發(fā)下來。

3、12月17日頒發(fā)業(yè)委會(huì)備案證的當(dāng)天，街道房辦、城管綜合治理辦負(fù)責(zé)人就告知我們：原服務(wù)的舒馨物業(yè)公司將在本月31日結(jié)束服務(wù)要撤離。而原服務(wù)合同條款約定，必須延遲3個(gè)月待新的物業(yè)公司選聘結(jié)束，方可撤離。主管部門只留給申地公寓業(yè)主9個(gè)工作日，要新一屆業(yè)委會(huì)去完成物業(yè)公司選聘工作。作為政府主管部門對(duì)舒馨物業(yè)公司違約撤離不制止，放任不管。而對(duì)廣大業(yè)主存心刁難，居心何在。

4、新一屆業(yè)委會(huì)產(chǎn)生，前業(yè)委會(huì)至今不肯移交。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十五條，前業(yè)委會(huì)必須向房管辦移交相關(guān)的檔案資料和財(cái)物。房管辦負(fù)責(zé)人說：“前業(yè)委會(huì)沒有東西交給我們，我們拿什么交給你們”。由于政府主管部門行政不作為，造成至今不肯移交。

5、為配合政府做好“維穩(wěn)工作”、避免小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)管理真空、導(dǎo)致不安全、混亂現(xiàn)象。新一屆業(yè)委會(huì)突破重重困難，投入大量人力、物力和財(cái)力，外出尋求肯來托管的物業(yè)公司，并按法規(guī)程序做了大量工作，終于有了成果。上海愛仁物業(yè)公司已進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行托管。

7、由于前業(yè)委會(huì)所有報(bào)表資料不移交、舒馨物業(yè)公司審計(jì)報(bào)告不交接，所有財(cái)務(wù)、開戶銀行相關(guān)事宜不交接。所有小區(qū)相關(guān)費(fèi)用數(shù)據(jù)無從知曉，上海愛仁物業(yè)公司勉強(qiáng)在小區(qū)服務(wù)。

9、由于維修資金至今沒有開通，愛仁物業(yè)公司各項(xiàng)工作已難以維持，小區(qū)日常工作也將無法開展。新的業(yè)委會(huì)既然請(qǐng)人家進(jìn)來，此刻確實(shí)也難以有所交代。

鑒于以上九大原因與阻力，致使新一屆業(yè)委會(huì)為業(yè)主服務(wù)的一腔熱情被嚴(yán)重挫傷，已感心力焦瘁。作為新選出來的7位業(yè)委會(huì)成員，萬萬沒有想到：我們不拿一分錢報(bào)酬，投入了大量精力和人力、自己墊了很多錢，義務(wù)為小區(qū)廣大業(yè)主辦事服務(wù)會(huì)這么難，舒馨物業(yè)公司無端占有小區(qū)共有物權(quán)和財(cái)產(chǎn)，作為政府主管部門在政策法規(guī)已明確的情況下，應(yīng)該管的事情而不管，因該講的原則而不持立場(chǎng)，兩個(gè)小時(shí)即可搞定的事情，卻讓我們申地公寓業(yè)主依法維權(quán)了近十年，新一屆業(yè)委會(huì)奔波了至今，至今仍無進(jìn)展。（最后卻稱要求我們?cè)谡鞴懿块T不持立場(chǎng)的情況下，提出政府搭平臺(tái)，讓我們與既沒有產(chǎn)權(quán)證和使用權(quán)的舒馨物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，如何分割屬于全體業(yè)主的物權(quán)與財(cái)產(chǎn)，你說荒唐不荒唐。天下哪有物業(yè)公司來分業(yè)主的事情？不知國(guó)家的法律是否允許這種荒唐的事情在你們管轄的地區(qū)存在下去。）任何事情若政府有關(guān)部門不作為，正氣得不到弘揚(yáng)，那么很多事情肯定是辦不成的，以免產(chǎn)生想象不到的后果。

無奈之下我們只能請(qǐng)公正的政府部門主持正義，使420戶的小區(qū)業(yè)主享受黨和政府創(chuàng)造的和諧社會(huì)，不讓業(yè)主的資產(chǎn)流失！如果再得不到解決，我們將繼續(xù)為420戶業(yè)主的利益進(jìn)行依法維權(quán)！

我們相信政府的公正和廉政！

反映情況報(bào)告范文（三）

報(bào)告人：浦城縣蓮塘鎮(zhèn)山橋村村民。

報(bào)告事由：我村現(xiàn)任村支書徐芳忠在擔(dān)任村主任、村支部書記期間嚴(yán)重違紀(jì)國(guó)法，采取非法手段虛構(gòu)事實(shí)期上瞞下，騙取國(guó)家財(cái)物和上級(jí)黨組織的榮譽(yù)，同時(shí)還非法大量出賣村集體土地經(jīng)村民建私房，嚴(yán)重破壞基本農(nóng)田保護(hù)條例等嚴(yán)重違法行為。具體事實(shí)如下：

二、前幾年xxxxxx為了化解農(nóng)村債務(wù)，出臺(tái)中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付政策，對(duì)拖欠村小學(xué)工程款等債務(wù)由中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，徐芳忠為了騙取國(guó)家的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付款，采取偽造虛假合同，一次性騙取國(guó)家財(cái)政轉(zhuǎn)移支付款104000多元。事實(shí)上我村小學(xué)是1990年建的，當(dāng)時(shí)并無拖欠工程款，工程隊(duì)是浦城縣水南工程隊(duì)黃榮庭承建的，而徐芳忠為了騙取財(cái)政轉(zhuǎn)移支付款卻以村主任謝重陽的名議虛構(gòu)了一份假合同，騙取財(cái)政轉(zhuǎn)移支付款10余萬元這是有據(jù)可查的事實(shí)。

四、化公為私非法侵占農(nóng)田自然災(zāi)害保險(xiǎn)理賠款。20**年我縣為了減輕自然災(zāi)害給農(nóng)民帶來的損失，為全縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投保自然災(zāi)害險(xiǎn)，我村因受自然災(zāi)害獲賠款3000元，此款本應(yīng)歸受災(zāi)農(nóng)戶所有，然而徐芳忠卻將此款占為已有。其行為明顯屬于貪污行為。

五、20**年浦城縣交警大隊(duì)為了方便群眾培訓(xùn)摩托車，與我村委聯(lián)合舉辦摩托車培訓(xùn)班，并從所收取的培訓(xùn)費(fèi)中分成20000多元給村委會(huì)作為費(fèi)用開支，然而徐芳忠并未把其款用于該項(xiàng)支出，其開支全部由村財(cái)支出，而將此款除每個(gè)村兩委副職干部發(fā)給300元作為誤工補(bǔ)貼外，余款由村支書、主任倆人私分占為已有。

六、徐芳忠身為村黨支部書記對(duì)涉及村民利益的事莫不關(guān)心，凡是對(duì)自己有利的事卻絞盡腦汁，弄虛作假欺上瞞下，干盡損人利己之事。如，今年春季我村的水壩被洪水沖毀，造成100多畝稻田元水灌溉，30余畝稻田拋荒，群眾多次找他反映要求想辦法解決，他卻無動(dòng)于衷。從而導(dǎo)致至今春無法耕種。相反去年徐芳忠為了得到新聞媒體的宣揚(yáng)以提高自已的知名度，以撈取政冶資本。則利用抗災(zāi)自救的有利機(jī)會(huì)，請(qǐng)報(bào)社、電視臺(tái)記者親臨現(xiàn)場(chǎng)，錄像、采訪。并借機(jī)無中聲有大肆吹噓，謊報(bào)救災(zāi)投入，如：買500元電纜線，則稱買10000多元電纜線。新聞媒體采訪時(shí)種下的玉米第二天就派不黨員犁掉，總之徐芳忠只顧自已名利雙收，卻不顧群眾勞命傷財(cái)。

物業(yè)維修資金管理篇九

物業(yè)專項(xiàng)維修資金宣傳講話稿

各位觀眾、各位業(yè)主：

大家好！

為了加強(qiáng)本縣的物業(yè)管理，維護(hù)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的正常使用，維護(hù)廣大房屋業(yè)主的共同權(quán)益，南寧市于2009年開始出臺(tái)《南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，并于2009年11月1日開始實(shí)施。我縣已由縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局下達(dá)了橫建政發(fā)[2011]21號(hào)文，貫徹實(shí)施《南寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》。

專項(xiàng)維修資金是“房屋的醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)金”，它取之于民用之于民，可以保障居住條件，延長(zhǎng)房屋的使用壽命。購買房屋是城鎮(zhèn)居民家庭的一件大事，很多人是傾盡一生的積蓄，所以每個(gè)人都想房屋的使用壽命長(zhǎng)一些，環(huán)境好一些，但是，房屋也存在著衰老，也會(huì)破損。比如屋頂漏雨時(shí)，如果不能及時(shí)維修，水就會(huì)在防寒層內(nèi)四外漫延，導(dǎo)致整個(gè)房頂毀損，給住戶造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。如果繳納了維修資金，有資金做保障，及時(shí)維修，就能避免上述事情發(fā)生。不繳納維修資金，當(dāng)房屋發(fā)生維修時(shí)就要在全體住戶中籌集資金來解決維修問題。這需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，特別是住戶的經(jīng)濟(jì)狀況和個(gè)人素質(zhì)問題會(huì)直接影響籌集資金的成敗。為此，國(guó)家xxx、財(cái)政部于1998年頒布了《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》。規(guī)定凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

我縣的物業(yè)專項(xiàng)維修資金存入縣財(cái)政專戶管理，由橫縣房地產(chǎn)管理所具體負(fù)責(zé)監(jiān)督管理本縣物業(yè)專項(xiàng)維修資金歸集與使用，指導(dǎo)本縣物業(yè)專項(xiàng)維修的日常工作，并委托中國(guó)銀行橫縣支行和中國(guó)郵政銀行橫縣支行為本縣物業(yè)專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行。

交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金是每一個(gè)業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)，希望各位業(yè)主在橫縣房地產(chǎn)管理所的指導(dǎo)下及時(shí)足額的繳納專項(xiàng)維修資金，這有利于提高和保持房屋的完好率，達(dá)到物業(yè)保值增值的目的，維護(hù)社會(huì)綜治穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會(huì)。在此，也祝各位業(yè)主安居樂業(yè)，身體健康，合家幸福！

物業(yè)維修資金管理篇十

1、物業(yè)專項(xiàng)維修資金用來做什么？

物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指業(yè)主交存的專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。比如，保修期滿后屋頂滲水、外墻維修、主下水管道維修、更換落水管等，房屋養(yǎng)老就靠它了。

2、物業(yè)專項(xiàng)維修資金按什么標(biāo)準(zhǔn)交存？

目前我市首次交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主以購房款總額為基數(shù)，按照1%的比例交存。

3、交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金需要提供哪些資料？

①、商品房、集資建房、貨幣化分房應(yīng)提供：

1、購房合同（核對(duì)原件）；

2、購房發(fā)票（核對(duì)原件、收復(fù)印件）；

3、備案認(rèn)書（核對(duì)原件、收復(fù)印件）。 ②、二手房（含拆遷房）應(yīng)提供：

1、地稅局《存量房計(jì)稅價(jià)格通知單》（核對(duì)原件、收復(fù)印件）；

2、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處《馬鞍山市房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書》（核對(duì)原件、收復(fù)印件）；

3、房屋拆遷協(xié)議（核對(duì)原件、收復(fù)印件）。

4、變更過戶物業(yè)專項(xiàng)維修資金需要提供哪些資料？ ①、賣方應(yīng)提供：

1、房屋所有權(quán)證（核對(duì)原件）；

2、身份證（核對(duì)原件）；

3、委托書（收原件）、委托人身份證（核對(duì)原件）及受托單位的承諾書；

4、離婚協(xié)議書或者法院判決書（核對(duì)原件、收復(fù)印件）；

5、贈(zèng)與或繼承公證書（核對(duì)原件、收復(fù)印件）。②、買方應(yīng)提供：身份證（核對(duì)原件或復(fù)印件）。

5、房屋滅失等原因退款需要提供哪些資料？

1、提供《房地產(chǎn)注銷登記證明》（核對(duì)原件、收復(fù)印件）；

2、身份證（核對(duì)原件）。

6、如何申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金？

物業(yè)維修資金管理篇十一

【摘要】本文從審計(jì)在投資控股公司發(fā)展中的作用著手,以天馬公司為例,從管理體制及內(nèi)部控制制度、會(huì)計(jì)核算兩個(gè)方面詳細(xì)論述了投資控股公司審計(jì)存在的問題,同時(shí)指出了解決方法。

[關(guān)鍵詞]投資控股公司 審計(jì) 問題

審計(jì)是企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督和自我約束的主要載體,審計(jì)不是僅限于對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)某個(gè)方面實(shí)行審計(jì)監(jiān)督,也不是簡(jiǎn)單的查處案件和違紀(jì)問題。更重要的是要為加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益服務(wù)。審計(jì)一方面可以促進(jìn)投資控股公司加強(qiáng)管理,另一方面也可以在投資控股公司依法經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)揮預(yù)警作用,因此,進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)公司審計(jì)工作,對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將會(huì)起到重要的作用。以下筆者將對(duì)投資控股公司審計(jì)問題進(jìn)行探討。

一、管理體制及內(nèi)部控制制度的問題

1. 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離問題

大部分企業(yè)集團(tuán)雖然成立了投資公司,但缺乏合格的專業(yè)投資人才,更缺乏投資的經(jīng)驗(yàn),企業(yè)集團(tuán)常選派一名公司副總兼任投資公司的董事長(zhǎng)(這名副總也可能兼任許多二級(jí)單位的董事長(zhǎng)),投資公司的總經(jīng)理由外聘的經(jīng)理人擔(dān)任,投資公司高級(jí)管理人才的聘用和內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置及日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。因此,如何完善公司經(jīng)理人的激勵(lì)和監(jiān)督機(jī)制及財(cái)務(wù)總監(jiān)委派制度是投資公司管理的頭等大事,充分的授權(quán)必須與監(jiān)督相結(jié)合,在完善經(jīng)營(yíng)者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)控制的同時(shí),必須完善所有者對(duì)經(jīng)營(yíng)者的控制。審計(jì)人員應(yīng)對(duì)因內(nèi)部控制制度不健全或失控引起的錯(cuò)誤與舞弊予以充分關(guān)注,以更多的審計(jì)程序去測(cè)試其內(nèi)部控制制度是否值得信賴。

2. 監(jiān)督機(jī)制不完善

許多投資公司內(nèi)部的審計(jì)部門由分管財(cái)務(wù)的副總負(fù)責(zé),分管財(cái)務(wù)的副總對(duì)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé),這樣的組織結(jié)構(gòu)大大削弱了審計(jì)監(jiān)督力度,易形成“一言堂”,無法及時(shí)揭露公司存在的問題,更無法及時(shí)對(duì)存在的問題予以糾正。因此建立股東會(huì)(或董事會(huì))領(lǐng)導(dǎo)下的獨(dú)立審計(jì)委員會(huì)非常必要。而在此情況下,作為國(guó)家審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)人員在檢查測(cè)試其執(zhí)行《獨(dú)立審計(jì)具體準(zhǔn)則第!!號(hào)―――考慮內(nèi)部審計(jì)工作》時(shí)應(yīng)持特別謹(jǐn)慎的態(tài)度。

3. 風(fēng)險(xiǎn)投資決策程序不規(guī)范、不科學(xué)

如投資項(xiàng)目有的經(jīng)總裁辦公會(huì)通過,有的經(jīng)董事會(huì)通過,有的是控股股東直接通過,有的項(xiàng)目已投資數(shù)年卻提供不出任何相關(guān)決議文件。像這樣的決策程序不但增加了投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度,同時(shí)也會(huì)造成責(zé)任不明確。審計(jì)人員在審計(jì)時(shí)應(yīng)提請(qǐng)投資公司建立健全有效的投資風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制制度,建議投資公司設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)(由公司董事組成,對(duì)公司董事會(huì)負(fù)責(zé))、專家顧問咨詢委員會(huì)(由外部專家組成,公司總經(jīng)理根據(jù)業(yè)務(wù)需要決定是否聘請(qǐng))、投資決策委員會(huì)(由總經(jīng)理、副總經(jīng)理、投資總監(jiān)和相關(guān)業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人組成),制定相應(yīng)議事規(guī)則,并規(guī)定所有的投資項(xiàng)目必須經(jīng)以上委員會(huì)通過。

4. 投資前風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避不足

由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)投資的操作經(jīng)驗(yàn),在投資項(xiàng)目時(shí),都不同程度地出現(xiàn)了在項(xiàng)目盡職調(diào)查階段對(duì)很多風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)不足,在可行性研究報(bào)告中定量分析方法利用得較少,定性分析方法運(yùn)用得較多,許多數(shù)據(jù)的來源依據(jù)不夠權(quán)威,而且對(duì)估計(jì)到的風(fēng)險(xiǎn)處理和控制辦法不得當(dāng),從而在一定程度上造成了投資前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避不力。

二、會(huì)計(jì)核算中存在的問題

1. 其他應(yīng)收款核算中存在的問題

(1)“妙用”銀行承兌匯票融資,占用銀行資金買賣股票。

例如,相關(guān)人員審計(jì)天馬投資公司時(shí)發(fā)現(xiàn)該公司在“其他應(yīng)收款――黃河股份”科目中經(jīng)常發(fā)生一收一支的往來款,期末有時(shí)轉(zhuǎn)平,有時(shí)留有余額;對(duì)該款項(xiàng)向天馬投資公司函證時(shí),函證結(jié)果是雙方余額核對(duì)一致,從函證結(jié)果看應(yīng)該沒什么問題。但相關(guān)人員發(fā)現(xiàn)天馬公司與黃河股份并無實(shí)質(zhì)易,帶著疑問與天馬公司充分溝通后,事實(shí)真相為:天馬公司在證券市場(chǎng)投入大量資金買賣股票,以致股東投入的資本金不夠用,直接從銀行貸款又違反中國(guó)人民銀行《關(guān)于禁止銀行資金違規(guī)流入股票市場(chǎng)的通知》的規(guī)定,于是,天馬公司在無實(shí)質(zhì)交易事項(xiàng)的情況下,與銀行充分溝通后,由天馬公司向關(guān)聯(lián)企業(yè)黃河股份開具銀行承兌匯票,黃河股份用銀行承兌匯票先向銀行貼現(xiàn),然后再將從銀行取得的貼現(xiàn)款轉(zhuǎn)劃給天馬公司,從而達(dá)到從銀行融資的目的。其會(huì)計(jì)處理為:辦理銀行承兌匯票時(shí),借記“其他應(yīng)收款――黃河股份”,貸記“應(yīng)付票據(jù)――銀行”;關(guān)聯(lián)企業(yè)貼現(xiàn)轉(zhuǎn)回時(shí),借記“銀行存款”,貸記“其他應(yīng)收款――黃河股份”;償還銀行款項(xiàng)時(shí),借記“應(yīng)付票據(jù)――銀行”,貸記“銀行存款”。從形式上看天馬公司是從關(guān)聯(lián)方取得借款投入股市,本質(zhì)上還是在違反了票據(jù)法的前提下,占用貸款買賣股票,擾亂了金融秩序。

(2)掛有長(zhǎng)期投資性質(zhì)的款項(xiàng)

仍以天馬投資公司為例,相關(guān)人員在審計(jì)天馬投資公司時(shí)發(fā)現(xiàn)該公司在“其他應(yīng)收款――永信公司(關(guān)聯(lián)方)”科目掛有8000多萬元,時(shí)間已幾年,詢證相符;經(jīng)與管理當(dāng)局座談和審閱董事會(huì)文件,事實(shí)真相為:天馬公司為了打造一個(gè)融資平臺(tái),欲控制一家上市公司,因種種原因,收購過程中該上市公司停盤,停盤時(shí)天馬投資公司持有該公司股票的市價(jià)為4000萬元。該事項(xiàng)已形成虧損,為了經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、規(guī)避責(zé)任,天馬投資公司將該投資款掛在關(guān)聯(lián)方名下,遲遲不作處理。針對(duì)這種情況,審計(jì)人員應(yīng)首先建議將該款項(xiàng)由其他應(yīng)收款調(diào)入長(zhǎng)期股權(quán)投資,然后再搜集相關(guān)證據(jù),取得對(duì)方單位審計(jì)后的會(huì)計(jì)報(bào)表,根據(jù)實(shí)際情況計(jì)提長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備。

(3)掛有為其他單位代為投資款項(xiàng),虛假成立公司,賬外炒作

相關(guān)人員在審計(jì)天馬投資公司時(shí)發(fā)現(xiàn),1998年2月天馬投資公司出資20萬元,昆侖物業(yè)公司(非關(guān)聯(lián)方)出資10萬元成立大正科技公司,大正科技公司的損益表從成立至2003年底僅僅發(fā)生了15200元的管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。天馬投資公司解釋:成立大正科技公司是為了開發(fā)一個(gè)高科技項(xiàng)目,預(yù)測(cè)效益非常好,后來因情況發(fā)生變化,高科技項(xiàng)目未能實(shí)施開發(fā),故一直未正式經(jīng)營(yíng),并提供了大正科技公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等。相關(guān)人員發(fā)現(xiàn)天馬投資公司與昆侖物業(yè)的業(yè)務(wù)往來不多,在1998年1月有一筆10萬元的往來款,落實(shí)付款依據(jù),未有相關(guān)協(xié)議支持,帶著疑問欲到昆侖物業(yè)了解情況,不得已天馬投資公司吐露了真實(shí)真相:成立大正科技公司時(shí),為了規(guī)避以后充分披露關(guān)聯(lián)交易的麻煩,并達(dá)到工商局所要求的出資股東數(shù),天馬投資公司將10萬元資金轉(zhuǎn)給昆侖物業(yè)公司,昆侖物業(yè)公司再作為投資款劃轉(zhuǎn)到大正科技公司賬戶,委托昆侖物業(yè)公司代為投資持股,并簽訂了委托持股協(xié)議。弄清代為投資持股后,一個(gè)疑團(tuán)又襲上心頭:既然當(dāng)時(shí)是為了開發(fā)效益很好的高科技項(xiàng)目,天馬公司為什么不與其控股的子公司成立大正科技公司?相關(guān)人員憑著職業(yè)敏感詳細(xì)查閱了天馬公司相關(guān)的董事會(huì)紀(jì)要,并與相關(guān)人員進(jìn)行了充分了解和溝通,事實(shí)真相為:天馬公司受托管理了4000萬元的個(gè)人理財(cái)資金(大部分是投資公司及關(guān)聯(lián)方內(nèi)部人士),違規(guī)簽訂了有固定回報(bào)的協(xié)議,為了逃避監(jiān)督,便于在證券市場(chǎng)炒作,成立了大正科技公司,以大正科技公司名義在證券公司開戶,所有業(yè)務(wù)不入賬;同時(shí)還發(fā)現(xiàn),因近幾年證券市場(chǎng)持續(xù)下跌,無法保證固定回報(bào),為了擴(kuò)大盈余,天馬公司將從銀行取得的貼現(xiàn)款直接轉(zhuǎn)劃到大正科技公司在證券公司的開戶,炒作一段時(shí)間后,再將該貼現(xiàn)款通過關(guān)聯(lián)方劃轉(zhuǎn)到天馬投資公司,盈余留在大正科技公司證券賬戶,實(shí)質(zhì)是利用公款炒股以賺取個(gè)人或部門利益。因大正科技公司資產(chǎn)規(guī)模和累計(jì)損益金額很小,在眾多被投資單位中不為注冊(cè)會(huì)計(jì)師所關(guān)注,遇到審計(jì)或檢查時(shí),便以大正公司未實(shí)際經(jīng)營(yíng)為由蒙混過關(guān)。

針對(duì)上述代為投資的情況,因成立大正科技公司的出資方式、出資程序不符合《公司法》的規(guī)定,審計(jì)人員應(yīng)建議投資公司在限定的時(shí)間內(nèi)理順股東的法律關(guān)系,必要時(shí)提請(qǐng)投資公司充分披露相關(guān)信息。對(duì)賬外炒作證券事項(xiàng),審計(jì)人員應(yīng)要求投資公司提供大正科技公司在證券公司的所有資料,包括證券交易記錄及資產(chǎn)組合評(píng)估報(bào)告等,核實(shí)清楚在賬外炒作資金的數(shù)額、盈余情況,重點(diǎn)落實(shí)因違規(guī)炒作造成的國(guó)有資產(chǎn)流失數(shù)額,并將該舞弊行為及時(shí)告知該投資公司管理當(dāng)局,如果無法落實(shí)清楚,審計(jì)人員應(yīng)視情況出具保留意見、否定意見或無法表示意見的審計(jì)報(bào)告。

2. 委托理財(cái)(貸款)事項(xiàng)中存在的問題

(1) 協(xié)議的問題。

第一種情況是與受托方關(guān)系不錯(cuò),特別是受托方是關(guān)聯(lián)方時(shí),未簽訂書面協(xié)議,只是口頭委托;第二種情況與受托方簽訂了無效的協(xié)議,在正式委托理財(cái)協(xié)議之外,簽訂有資金保底收益率的附加協(xié)議。證監(jiān)機(jī)構(gòu)字[2001]265號(hào)《關(guān)于規(guī)范證券公司受托投資管理業(yè)務(wù)的通知》規(guī)定“受托人必須與委托人簽訂受托投資管理公司,以委托人的名義設(shè)置股票賬戶和資金賬戶,并通過委托人的賬戶進(jìn)行受托投資管理”、“受托人應(yīng)根據(jù)在與委托人簽訂的受托投資管理合同中約定的方式為委托人管理受托投資,但不得向委托人承諾收益或者分擔(dān)損失”。不簽訂協(xié)議使委托理財(cái)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)增大,容易誘發(fā)舞弊事項(xiàng);簽訂有資金保底收益率的附加協(xié)議,一旦出現(xiàn)糾紛,會(huì)被法院依法認(rèn)定協(xié)議無效。針對(duì)上述情況,審計(jì)人員應(yīng)提請(qǐng)投資公司予以糾正,同時(shí)評(píng)估對(duì)審計(jì)報(bào)告的影響。

(2) 利用銀行信貸資金進(jìn)行委托投資。

證監(jiān)機(jī)構(gòu)字[2001]265號(hào)《關(guān)于規(guī)范證券公司受托投資管理業(yè)務(wù)的通知》規(guī)定“委托人必須履行下列義務(wù):確保未利用銀行信貸資金進(jìn)行委托投資,并對(duì)委托投資資產(chǎn)來源及用途的合法性作出承諾”,因此審計(jì)人員在審計(jì)時(shí),應(yīng)將委托投資事項(xiàng)的資金總額和自營(yíng)炒股資金總額之和與所有者權(quán)益總額和占用的正常往來款項(xiàng)總額之和進(jìn)行分析對(duì)比,若前者大于后者,就可能存在違規(guī)行為,審計(jì)人員應(yīng)特別關(guān)注。就該事項(xiàng)審計(jì)人員應(yīng)及時(shí)與投資公司溝通,并建議其及時(shí)糾正,并考慮是否將該事項(xiàng)告知受托方。同時(shí)評(píng)估該事項(xiàng)對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表的影響,決定在審計(jì)報(bào)告中如何予以反映。

(3) 將委托理財(cái)事項(xiàng)掛在往來中。

投資公司將委托理財(cái)事項(xiàng)掛在往來中,主要目的有三個(gè):一是將委托理財(cái)收益形成“小金庫”,在體外循環(huán);二是為了粉飾業(yè)績(jī),不確認(rèn)委托理財(cái)損失;三是將委托理財(cái)收益直接抵扣往來款,不確認(rèn)收益。第一種情況主要是涉及到舞弊,審計(jì)人員應(yīng)落實(shí)清楚,及時(shí)告知管理當(dāng)局,若無法落實(shí)清楚,應(yīng)視情況出具保留意見或否定意見的審計(jì)報(bào)告。第二、三種情況可能涉及到管理當(dāng)局舞弊和故意影響報(bào)表盈余,審計(jì)人員應(yīng)重新評(píng)價(jià)管理當(dāng)局聲明的可信性,同時(shí)擴(kuò)大審計(jì)范圍,以確信在其他方面不存在類似情況。

(4) 確認(rèn)委托理財(cái)收益的依據(jù)不充分。

投資公司一般根據(jù)證券公司資金賬戶內(nèi)部轉(zhuǎn)賬憑證、資金利息歸本單、資產(chǎn)委托管理報(bào)告等確認(rèn)委托理財(cái)收益,而以上文件只能反映委托資產(chǎn)的期末狀況,無法確認(rèn)“投資收益”的完整性。針對(duì)上述情況審計(jì)人員應(yīng)取得證券公司提供的準(zhǔn)確、完整的受托投資管理情況、證券交易記錄及資產(chǎn)組合評(píng)估報(bào)告,必要時(shí)獲取受托方已審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表或到受托方進(jìn)行核對(duì)確認(rèn);否則應(yīng)當(dāng)視同審計(jì)范圍受到限制而出具保留或無法表示意見的審計(jì)報(bào)告。

(5) 委托貸款核算存在的問題。

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定,期末時(shí),按照委托貸款規(guī)定的利率計(jì)提應(yīng)收利息,計(jì)提的應(yīng)收利息,貸記“投資收益”科目。企業(yè)計(jì)提的利息到期不能收回的,應(yīng)當(dāng)停止計(jì)提利息,并沖回原已計(jì)提的投資收益。審計(jì)人員審計(jì)時(shí)要特別關(guān)注投資公司有無不按期計(jì)提利息、只在貸款收回時(shí)核算利息的情形,同時(shí)還要特別注意對(duì)效益不好的關(guān)聯(lián)方的委托貸款是否足額計(jì)提利息、是否應(yīng)當(dāng)計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。審計(jì)人員應(yīng)依據(jù)具體情況作出審計(jì)調(diào)整或恰當(dāng)?shù)膶徲?jì)披露。

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物業(yè)維修資金管理篇十二

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