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物業(yè)維修資金管理篇一

2007-10-29 13:44

一、“專項維修資金”及＂專項維修基金＂的規(guī)定

（一）專項維修維修資金的規(guī)定

《物業(yè)管理條例》（2003年9月1日施行）第54條規(guī)定：＂ 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由xxx建設行政主管部門會同xxx財政部門制定。＂

（二）專項維修基金的規(guī)定

１、xxx、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（1999年1月1日實行）第４條規(guī)定：＂凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）。

維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字［１９９８］７號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。＂

２、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》（財政部財基字［１９９８］７號）第３條規(guī)定：＂代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產權人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設施設備維修基金。

房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結構部位（包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內存車庫等。

共用設施設備維修基金是指專項用于共用設施和共用設備大修理的資金。共用設施設備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。＂

３、國家發(fā)展改革委、xxx《物業(yè)服務收費管理辦法》（2004年1月1日起執(zhí)行）第11條第4款規(guī)定：＂物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。＂

二、“專項維修資金”與＂專項維修基金＂的比較

兩者的區(qū)別

１、前者是《物業(yè)管理條例》規(guī)定的概念；后者則是《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規(guī)定的概念．

２、《物業(yè)管理條例》屬于行政法規(guī)，因此，前者屬于行政法規(guī)規(guī)定的概念；《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》屬于部門規(guī)章，因此，后者是部門規(guī)章規(guī)定的概念．

３、前者適用于住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)；而后者則主要適用于商品住房和公有住房出售后的物業(yè)，也適用于非住宅商品房（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第２２條）．

４、前者交納的主體是業(yè)主；后者則又區(qū)分商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房的交納主體是購房者（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第５條第１款）；公有住房出售后的交納主體有二，其一是售房單位，其二是購房者（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第６條第１款第１項、第２項）．

５、前者專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造；后者則用于房屋共用部位和共用設施設備的維修．

６、前者屬于業(yè)主所有；后者則根據適用范圍的不同具體區(qū)分為商品住房與公有住房出售兩種情形，商品住房由購房者交納的基金屬于全體業(yè)主共同共有（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第５條第１款）；公有住房出售時售房單位提取的基金屬于屬售房單位所有，購房者交納的基金屬于全體業(yè)主共同共有（《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第６條第１款第１項、第２項）．

７、前者收取、使用、管理的辦法，《物業(yè)管理條例》授權xxx建設行政主管部門會同xxx財政部門制定，而至今兩部門沒有制定具體的收取、使用、管理的辦法；后者則是由xxx制定的，由具體收取、使用、管理的規(guī)定．由此可見，兩者之間存在著明顯的區(qū)別，因此，不能得出＂專項維修基金＂就是＂專項維修資金＂的結論．

（二）兩者的相同之處

另外，兩者之間也有一些相似之處，如適用的范圍、交納的主體、權屬等方面．

三、關于兩者之間的適用關系

對此有兩種截然不同的觀點．一種觀點認為自2003年9月1日《物業(yè)管

理條例》施行后只能收?。ｍ椌S修資金＂，不能收?。ｍ椌S修基金＂．而＂專項維修資金＂只能按照國家有關規(guī)定交納，而至今沒有國家有關規(guī)定，因此，業(yè)主勿須交納＂專項維修資金＂．此其一．其二，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》作為部門規(guī)章，在其上位法《物業(yè)管理條例》沒有具體規(guī)定專項維修資金的收取、使用、管理的情況下，規(guī)定了專項維修基金的收取、使用、管理規(guī)定，違反了《立法法》的規(guī)定。根據《規(guī)章制定程序條例》第３７條第１款的規(guī)定，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的制定機關發(fā)現與新公布的法律、行政法規(guī)或者其他上位法的規(guī)定不一致的，或者與法律、行政法規(guī)或者其他上位法相抵觸的，應當及時修改或者廢止。因此,在《物業(yè)管理條例》施行后，應適用《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，而不能適用《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規(guī)定。

另一種觀點則認為，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》施行在先，《物業(yè)管理條例》施行在后?！蹲≌灿貌课还灿迷O施設備維修基金管理辦法》規(guī)定與《物業(yè)管理條例》的規(guī)定不沖突。在不沖突的情況下，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》可以制定具體的適用規(guī)則。因此，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》并沒有違反《立法法》的規(guī)定。此其一。其二,前一種觀點只適用《規(guī)章制定程序條例》第３７條第１款的規(guī)定，但卻忽視了該條第2款的規(guī)定，即修改、廢止規(guī)章的程序，參照本條例的有關規(guī)定執(zhí)行。《試行辦法》的制定機關在沒有修改、廢止《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的情形下，《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》仍是有效的。因此，適用《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》沒有問題。

筆者傾向于第一種意見．但須對第一種意見的理由進行兩點補充，其一是＂專項維修資金＂與＂專項維修基金會＂存在著重大的區(qū)別．其二是在實務中對＂專項維修基金＂還沒有建立起符合《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》要求的機制，更不用說＂專項維修資金＂這種機制了．

四、對當前收?。ｍ椌S修資金＂的解決辦法

在實務中，有些房地產開發(fā)經營企業(yè)在出售住宅商品房時收取＂專項維修資金＂，具體又有不同的方式：

有些是在商品房買賣合同中作出了約定，由房地產開發(fā)經營企業(yè)收取，比例一般為商品房出售價格的２－３％．如果業(yè)主不交納，．可以以違約來追究業(yè)主的責任；

有些是合同中沒能約定，而是根據《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》及地方性規(guī)章和規(guī)范性文件收?。ｍ椌S修基金＂，對此我認為不妥，業(yè)主可以拒絕交納．有些是合同中沒有約定，而是根據《物業(yè)管理條例》來收?。ｍ椌S修資金＂，對此有些業(yè)主根據房地產開發(fā)經營企業(yè)的要求交納了，有些則沒有交納．對于沒有交納＂專項維修資金＂的業(yè)主，根據現行的規(guī)定，房地產開發(fā)經營企業(yè)沒有救濟的方式和途徑，既不能向人民法院起訴，更不能向民

商事仲裁機構申請仲裁．

對此筆者認為，《物業(yè)管理條例》已經將＂專項維修資金＂的交納主體規(guī)定為業(yè)主，且交納＂專項維修資金＂是其法定義務，其使用及籌集的決定權在業(yè)主大會，且該內容一般會規(guī)定有業(yè)主公約中有約定，因此，如果發(fā)生業(yè)主不交納＂專項維修資金＂完全可以通過業(yè)主委員會（對此主要根據業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，并且業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同得出）依據合同之訴請求業(yè)主交納來解決．

“拖欠物業(yè)費”民事訴訟案件的幾點關鍵抗辯

作為業(yè)主，可有如下抗辯：

1、物業(yè)管理公司是否具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質，對于無資質的物業(yè)公司原告主體存在瑕疵，無權主張權利；

2、有無物業(yè)服務合同。很多物業(yè)管理公司并未實際與業(yè)主簽訂合同，而是由其他物業(yè)公司轉受而來，無權主張權利；

3、物業(yè)管理公司是否履行了起訴前對欠費業(yè)主的告知義務。物業(yè)公司如沒有盡告知義務，在無權直接提起訴訟。根據《物業(yè)管理條例》第67條“違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。在業(yè)委會沒有對欠費業(yè)主進行過催繳的情況下，要審查物業(yè)管理公司是否履行了催繳的義務，物業(yè)公司沒有在起訴前向欠費業(yè)主催繳物業(yè)費的，法院將要求物業(yè)公司先行催繳。

4、物業(yè)管理公司提供的服務不符合合同約定的標準，存在違約行為。

物業(yè)維修資金管理篇二

物業(yè)維修資金使用管理作業(yè)指導書

規(guī)范物業(yè)公司啟動專項維修資金工作程序。

適用范圍

適用于物業(yè)公司啟動專項維修資金工作。

相關文件

《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》

《住宅專項維修資金管理辦法》(xxx國xxx、財政部令第165號)

北京市昌平區(qū)**苑小區(qū)業(yè)主委員會:《北京市昌平區(qū)**苑小區(qū)專項維修資金使用管理實施細則》(2006年7月29日)

北京市昌平區(qū)**西苑小區(qū)業(yè)主委員會:《北京市昌平區(qū)**西苑維修資金使用管理制度》(2006年7月28日)

北京市昌平區(qū)**東苑、北苑、中苑小區(qū)業(yè)主委員會:《北京市昌平區(qū)**東苑、北苑、中苑小區(qū)業(yè)主委員會專項維修資金使用管理制度》(2006年7月29日)

社區(qū)服務辦公室負責核實專項維修資金的歸集、分戶情況;財務部負責向社區(qū)服務辦公室提供所需情況、數據。

社區(qū)服務辦公室配合銀行做好業(yè)主查詢卡的發(fā)放工作。

社區(qū)服務辦公室負責公司專項維修資金領導小組下設的專項工作小組(以下簡稱工作組)日常工作的組織安排。

專業(yè)公司提出大修計劃,組織維修預算、施工方案等資料。

物業(yè)管理部、總工程師辦公室負責對大修計劃進行審核,選擇施工單位、確定費用預算。

社區(qū)服務辦公室將大修計劃告知業(yè)委會并協(xié)助業(yè)委會組織召開業(yè)主大會,組織文字材料。

經營管理處負責協(xié)助召開業(yè)主大會。

專業(yè)公司和有關部門負責簽署維修合同。

物業(yè)管理部負責向政府小區(qū)辦備案工作。

財務部負責維修費預支、收款、結算工作。

專業(yè)公司負責維修項目的施工監(jiān)督、檢查、辦證工作。

公司各管理部門負責監(jiān)督相關部門工作的落實。

社區(qū)服務辦公室工作程序

資料學習培訓階段

社區(qū)服務辦公室負責牽頭組織,物業(yè)管理部、質量管理部、電梯管理公司、經營管理處根據不同的分工進行培訓;

學習相關文件所列法規(guī)及文件;

學習相關部門出具的《核查報告》;

特種設備檢測所出具的《特種設備定期檢測報告》;

學習相關專業(yè)知識。

協(xié)助業(yè)委會召開委員會會議準備階段

社區(qū)服務辦公室負責將涉及范圍內業(yè)主的《專項維修資金劃轉清冊》、《支用維修資金分戶明細表》下載成冊;

與經營管理處、財務部就業(yè)主姓名、住宅面積、歸集資金等業(yè)主資料進行核對;

社區(qū)服務辦公室根據提供的維修預算,作出《支用維修資金分戶明細表(預算)》;

將《小區(qū)內設施設備大修需使用住宅專項維修資金的函》提交業(yè)主委員會;

將維修計劃、費用預算、核查報告、施工單位資質、《支用維修資金分戶明細表(預算)》提交業(yè)主委員會;

社區(qū)服務辦公室負責就召開業(yè)主委員會會議及會議議程、所需材料和業(yè)委會主任溝通。材料包括:向業(yè)委會提交的《關于啟用維修資金的告知函》,鑒定部門出具的《核查報告》,《維修計劃》、《費用預算》、《施工單位資質》、《專項維修資金分戶明細》、《專項維修資金劃轉清冊》等。

召開業(yè)主委員會會議階段

由業(yè)委會主任提議、全體委員參加、居委會主任列席的專項維修資金使用專題會;

由物業(yè)公司向全體委員出示使用維修資金的相關材料;

由業(yè)委會主任作出《使用維修資金的議案》、《委托書》、《召開業(yè)主大會的方法》等提議;

組織、推選涉及范圍內業(yè)主代表組成維修工程項目監(jiān)督小組;

全體業(yè)委會委員表決、簽字,居委會主任監(jiān)督簽字;

形成業(yè)主委員會決議。

材料公示階段

社區(qū)服務辦公室制作公示資料。

經營管理處協(xié)助社區(qū)服務辦公室在涉及范圍內張貼公示資料。

公示資料包括:《業(yè)主委員會召開業(yè)主大會的決議》、《核查報告》、《施工計劃》、《維修單位資質》、《施工單位維修費用預算》、《預算費用分攤明細》、《維修項目工程領導小組》、《召開業(yè)主大會的方法》、《委托書》等。

公示10天拍成照片留存。公示后將公示資料匯集成冊備查。

入戶表決階段

配合業(yè)委會、居委會進行宣傳;

制作表決卡,與經營管理處做好入戶準備;

協(xié)助經營管理處組織人員入戶發(fā)放、回收表決卡;

對表決卡進行統(tǒng)計匯總;

由業(yè)委會委托居委會、業(yè)主代表對表決結果進行抽查、確認,出具證明。

協(xié)助業(yè)主委員會對表決結果進行公示。

辦理行政備案程序

由物業(yè)管理部對以下資料進行審核:《支用維修資金申請》、《專項維修資金預支用備案表》、《施工合同》、《施工單位營業(yè)執(zhí)照》、《資質證書》、《工程費用預算》、《鑒定報告》、《小區(qū)公示結果證明》、《業(yè)主決議(含統(tǒng)計結果)》、業(yè)委會出具的《同意使用維修資金的決議》、《維修費用分攤明細表》、《任務單》、《支取匯總表》、《支取清冊》、《承諾書》。

物業(yè)維修資金管理篇三

《吉林省物業(yè)專項維修資金管理辦法》

吉建辦[2010]101號

各市（州）房產局、住房城鄉(xiāng)建設局、公用局、財政局，長白山管委會住房城鄉(xiāng)建設局、財政局，各縣（市）住房城鄉(xiāng)建設局、房產局、城市管理和行政執(zhí)法局、財政局：

為了規(guī)范物業(yè)專項維修資金的繳存、管理和使用，發(fā)揮物業(yè)專項維修資金的作用，保證物業(yè)共用部位、共用設施設備的維護和正常使用，結合我省實際，省住房城鄉(xiāng)建設廳和省財政廳共同制定了《吉林省物業(yè)專項維修資金管理辦法》，現印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

二○一○年十二月二十二日

第一章總則

第一條為加強物業(yè)專項維修資金管理，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，根據《xxx物權法》、《物業(yè)管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《吉林省物業(yè)管理辦法》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。

第二條本省行政區(qū)域內住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的專項維修資金的繳存、管理、使用和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

由兩個或兩個以上業(yè)主區(qū)分所有的房屋，業(yè)主應按規(guī)定繳存物業(yè)專項維修資金。

第三條物業(yè)專項維修資金實行統(tǒng)一歸集、專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有者決策、政府監(jiān)管的管理原則。

第四條省建設行政主管部門會同省財政部門對本省行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的繳存、管理、使用進行指導和監(jiān)督。

市（州）、縣（市）人民政府房地產行政主管部門會同同級財政部門對本行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的繳存、管理、使用進行指導和監(jiān)督。市（州）、縣(市)物業(yè)專項維修資金管理機構（以下簡稱代管單位）具體負責本行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的繳存、管理、使用的日常工作。

第二章繳存

第五條 符合《住宅專項維修資金辦法》規(guī)定的新建房屋（含商品房屋、經濟適用房、集資建房、棚改回遷房、廉租住房），由業(yè)主按照所擁有房屋的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金。首期交存的標準為房屋建筑安裝工程每平方米造價的5%-8%。

第六條設電梯的房屋，另由建設單位按照業(yè)主擁有房屋專有建筑面積每平方米三十元，一次xxx存屬業(yè)主所有的物業(yè)專項維修資金，專項用于電梯保修期滿后的維修、更新和改造。

第七條出售公有住房的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》第八條、第九條的規(guī)定繳存物業(yè)專項維修資金。物業(yè)專項維修資金由代管單位統(tǒng)一管理。

第八條新建房屋首次交存物業(yè)專項維修資金，由建設單位在辦理房屋買賣合同備案時，按照房屋買賣合同約定的建筑面積代交物業(yè)專項維修資金，待房屋交付時憑物業(yè)專項維修資金專用票據向業(yè)主收取。

建設單位應當在簽訂房屋買賣合同時向購房人說明，并將該內容約定為合同條款。未售出的房屋（含物業(yè)管理用房等配套用房）物業(yè)專項維修資金由建設單位交存。第九條公有住房房改時，售房單位在辦理房屋所有權登記前，按照房改部門出具的物業(yè)專項維修資金繳存通知中的數額交存物業(yè)專項維修資金。

代管單位應當向交存人出具物業(yè)專項維修資金專用票據。

第十條已經建立物業(yè)專項維修資金制度的區(qū)域，房屋登記部門在辦理權屬登記手續(xù)時要審驗物業(yè)專項維修資金票據，沒有物業(yè)專項維修資金票據的不予進行房屋權屬登記。

第十一條業(yè)主賬面物業(yè)專項維修資金余額不足規(guī)定首次應繳存數額百分之三十的，業(yè)主應當及時續(xù)籌。續(xù)籌后賬面應當不少于規(guī)定的首次應繳存數額。

物業(yè)專項維修資金具體續(xù)籌工作，由業(yè)主大會、房屋管理單位或社區(qū)居民委員會組織實施。

第十二條下列資金應當轉入物業(yè)專項維修資金滾存使用：

（一）物業(yè)專項維修資金的增值收益扣除管理成本后的余額。

（二）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外。

（三）住宅公用設施設備報廢后回收的殘值。

（四）其他應計入物業(yè)專項維修資金的收益。

第三章管理

第十三條代管單位應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶。

第十四條代管單位應當與專戶銀行共同開發(fā)利用物業(yè)專項維修資金信息化管理系統(tǒng)，以物業(yè)管理區(qū)域為核算單位，按棟建賬、核算到戶，建立業(yè)主分戶明細賬，對物業(yè)專項維修資金繳存、使用、結存和查詢等環(huán)節(jié)統(tǒng)一管理。建立物業(yè)專項維修資金查詢系統(tǒng)，實行一戶一卡制，業(yè)主可以隨時查詢分戶賬中資金數額。

第十五條業(yè)主對物業(yè)專項維修資金查詢結果有異議的，可以向代管單位申請重新復核。代管單位應當自收到業(yè)主申請之日起5個工作日內給予書面答復。

第十六條代管單位應當嚴格執(zhí)行會計法律、法規(guī)和相關制度。

代管單位在接受業(yè)主委員會查詢時，應當書面提供物業(yè)專項維修資金繳存等情況。第十七條在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，代管單位可以按照國家有關規(guī)定將閑置資金用于購買一級市場國債和在專戶銀行組合存款，但不得用于其他投資。

任何單位和個人不得將物業(yè)專項維修資金挪作他用。第十八條物業(yè)專項維修資金自存入專戶之日起，按照國家規(guī)定的利率計息。

物業(yè)專項維修資金繳存當年按銀行同期活期利率計息；次年未發(fā)生使用的，按銀行同期一年期定期利率計息；超過一年未發(fā)生使用的，按單位存款相應期限檔次利率計息；發(fā)生使用的年度，按銀行同期活期利率計息。

第十九條物業(yè)專項維修資金的管理費用在物業(yè)專項維修資金的增值收益中列支，并與物業(yè)專項維修資金分賬核算。

第二十條業(yè)主轉讓房屋所有權時，如雙方沒有約定，其物業(yè)專項維修資金分戶賬戶余額隨房屋所有權同時轉移過戶，征收拆遷除外。

第二十一條 因拆遷、自然災害等原因致使房屋滅失的，相關業(yè)主應當持注銷房屋所有權證的證明、本人身份證向代管單位申請辦理物業(yè)專項維修資金賬戶注銷手續(xù)，并提取賬戶剩余的物業(yè)專項維修資金。

第四章使用

第二十二條 物業(yè)專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由全體業(yè)主或相關業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分攤。一般包括：建筑區(qū)劃內全體業(yè)主共有的道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文體設施、物業(yè)服務用房、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、附屬設施設備使用的房屋等。單幢房屋內相關業(yè)主共有的外墻面、屋面、落水管等。單幢房屋涉及一個單元的門廳、樓梯間、電梯、電梯間、走廊通道、照明、消防設施等。

物業(yè)共用部位、共用設施設備人為損壞，無法明確責任人的，維修費用在物業(yè)專項維修資金中列支。

第二十四條房屋自然損壞，使用物業(yè)專項維修資金，按以下原則區(qū)分分攤：

（一）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修，由單幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積比例共同分攤。

（二）單幢房屋涉及一個單元的維修，由單元內的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤；涉及兩個或者兩個以上單元的維修，由兩個或者兩個以上單元內的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤。

（三）單幢房屋涉及外墻面的維修，由各業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤。

（四）屬全體業(yè)主共有的物業(yè)用房等房屋維修，物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積的比例共同分攤。

業(yè)主委員會根據業(yè)主大會決定，或者維修涉及范圍內相關業(yè)主另有約定物業(yè)專項維修資金使用分攤的，從其決定或者約定。利用房屋從事經營活動的，是否需要增加物業(yè)專項維修資金分攤比例，由業(yè)主規(guī)約或者維修涉及范圍內相關業(yè)主約定。

第二十五條未建立物業(yè)專項維修資金或者已建立物業(yè)專項維修資金制度，但物業(yè)專項維修資金賬戶余額不足，發(fā)生應分攤維修費用的，由維修涉及范圍內共有或者共用關系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有部分建筑面積承擔。

第二十六條未售出的房屋維修，由建設單位或產權單位按照房屋專有面積的比例分攤維修費用。

第二十七條申請使用物業(yè)專項維修資金，由業(yè)主大會、業(yè)主委員會向代管單位提出申請；未成立業(yè)主大會的，由所在社區(qū)居民委員會提出申請。

第二十八條向代管單位申請使用物業(yè)專項維修資金，應提供下列資料：

（一）申請書；

（二）物業(yè)專項維修資金使用方案；

（三）相關業(yè)主同意實施使用方案的書面決議；

（四）社區(qū)居民委員會出具的關于上述材料真實性的證明。

第二十九條物業(yè)專項維修資金使用方案應當包括維修項目基本情況、施工預算、使用物業(yè)專項維修資金分攤清冊、物業(yè)專項維修資金不足時的工程款補足方案、建設工程施工合同等內容。物業(yè)專項維修資金使用方案應當經專有部分占使用物業(yè)專項維修資金物業(yè)面積三分之二以上的業(yè)主且占使用物業(yè)專項維修資金人數三分之二以上的業(yè)主討論通過。

使用方案和相關業(yè)主同意實施使用方案的書面決議應當在物業(yè)管理區(qū)域和維修項目的顯著位置公示7天。

第三十條使用物業(yè)專項維修資金維修工程的預結算編制與審核、施工監(jiān)理費用明細分攤等，業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以委托具有專業(yè)資質的中介機構代理。

中介機構代理費用，可以按照國家規(guī)定標準在物業(yè)專項維修資金中列支。

第三十一條代管單位對申請材料做書面審查。

對符合物業(yè)專項維修資金使用內容和規(guī)定程序形式條件的，代管單位應當自受理申請之日起7個工作日內予以劃撥。

不符合物業(yè)專項維修資金使用內容和規(guī)定程序形式條件的，應當書面說明原因或者書面要求申請人修正或者補正。第三十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織相關業(yè)主實施物業(yè)專項維修資金使用方案，監(jiān)督工程施工，組織竣工驗收。社區(qū)居民委員會對維修過程實施監(jiān)督。

未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責，組織相關業(yè)主實施物業(yè)專項維修資金使用方案，監(jiān)督工程施工，組織竣工驗收。

竣工驗收材料應當交代管單位備案。

第三十三條下列費用不得在物業(yè)專項維修資金中列支：

（一）依法應當由相關單位承擔的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備的維修、更新和養(yǎng)護費用。

（二）依法應當由建設單位承擔的保修期內房屋共用部位、共用設施設備的維修費用。

（三）根據物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用中支出的日常維修養(yǎng)護費用。

（四）房屋共用部位、共用設施設備屬于人為損壞，由責任人承擔的修復費用。 第三十四條使用物業(yè)專項維修資金的相關材料，由代管單位存檔備案。

第三十五條發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照國家有關規(guī)定辦理。

第五章 附則

第三十六條本辦法施行前，未按規(guī)定建立物業(yè)專項維修資金專戶的，業(yè)主應當依法召開業(yè)主大會作出決定，并按照規(guī)定向代管單位提請補建，將物業(yè)專項維修資金繳存至專戶銀行。

第三十七條建制鎮(zhèn)多產權商品房屋，可以參照本辦法執(zhí)行。

第三十八條本辦法由吉林省住房和城鄉(xiāng)建設廳、吉林省財政廳共同解釋。

第三十九條本辦法自2011年1月1日起施行。

物業(yè)維修資金管理篇四

物業(yè)專項維修資金劃撥申請書

廣州市物業(yè)專項維修資金管理中心：

xxx小區(qū)（樓盤）xxx（工程項目）已竣工驗收合格，工程竣工驗收報告已公告7日以上。現提供工程發(fā)票及相關材料，申請劃撥維修費用至xxxx（收款單位名稱），賬號信息如下：

戶名：xxxxxxx

開戶行：xxxxxxx

賬號：xxxxxxx

申請人(物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)委會公章):

年 月 日

說明：

1：維修資金按施工合同約定劃撥至收款單位賬戶。2：請附工作人員身份證復印件。

物業(yè)專項維修資金劃撥申請書（墊付）

廣州市物業(yè)專項維修資金管理中心：

xxx小區(qū)（樓盤）xxx（工程項目）已竣工驗收合格，我司已墊付該工程項目工程費用組織維修，工程竣工驗收報告已公告7日以上?，F提供工程發(fā)票及相關材料，申請劃撥維修費用至xxxx（收款單位名稱），賬號信息如下：

戶名：xxxxxxx

開戶行：xxxxxxx

賬號：xxxxxxx

物業(yè)維修資金管理篇五

1.公用設施的維修資金的管理程序:

a).公用設施的維修資金由區(qū)住宅管理部門設立專門賬戶管理,區(qū)管理部門不得干涉業(yè)主管理委員會對資金的正常使用,但應嚴格按使用審批程序審查無誤后支出;

b).公用設施專用資金的銀行利息可以作為維修資金的日常開支;

c). 財務部會計根據公用設施維修資金的收支單據編制記賬憑證、登記賬簿,按照會計核算標準作業(yè)規(guī)程中的相關規(guī)定進行獨立的賬務處理;

d).小區(qū)業(yè)主或其他相關人員及單位,如對設施維修資金的收支賬目有疑問,可向下列單位提出質詢;

-業(yè)主管理委員會;

-管理公司或下屬管理處。

e).管理公司或下屬管理處接到質詢后:

-原則上應在7日內予以答復;

-特殊情況可另行處理。

2.房屋本體維修資金的管理程序:

a).財務部會計應對房屋本體維修資金以房屋每棟為單位設立專賬管理,并設立專用賬號存儲各棟物業(yè)的本體維修資金;

b).經辦人憑房屋本體維修資金支出的原始任據,按費用審核報銷標準作業(yè)規(guī)程中的相關規(guī)定到財務部辦理報銷手續(xù);

c). 財務部會計將房屋本體維修資金的報銷單據按照會計核算標準作業(yè)規(guī)程中的相關規(guī)定進行賬務處理;

d).如小區(qū)內的日常小修超過了房屋本體維修資金的比例,則應:

-經過業(yè)主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業(yè)主同意;

-將超出的部分在下年度房屋本體維修資金的小修費里沖抵;

-經業(yè)主管理委員會決定提高本體資金標準來彌補。

e).小區(qū)內的業(yè)主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修資金的收支存有疑問,可以;

-向業(yè)主管理委員會查詢;

-向公司財務部查詢。

物業(yè)維修資金管理篇六

物業(yè)專項維修資金交存使用流程

1、日常收取的物業(yè)專項維修資金交存指南流程

代收付合同簽訂

物業(yè)服務企業(yè)選定一家國內商業(yè)銀行作為自己的結算專戶銀行，到區(qū)管理機構領取蓋有市基金中心代收付合同專用章的代收付格式合同，與結算專戶銀行簽訂代首付三方合同。

物業(yè)區(qū)域注冊

1、物業(yè)服務企業(yè)協(xié)助業(yè)委會在維修資金信息管理系統(tǒng)上注冊用戶，填報《物業(yè)區(qū)域注冊申請表》、《分棟分戶表》和《公用設施設備表》，并經業(yè)主委員會確認蓋章。

2、物業(yè)服務企業(yè)持注冊材料，包括上述表格的電子數據，向區(qū)管理機構申請注冊。區(qū)管理機構及時在維修資金信息管理系統(tǒng)中對業(yè)主委員會建立登陸賬戶及密碼，并用信封封存，由物業(yè)服務企業(yè)領取轉交業(yè)委會。物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)委會登陸維修資金信息管理系統(tǒng)完善各自的注冊信息，并填報物業(yè)區(qū)域結算專戶賬號等信息。

3、區(qū)管理機構根據需要將電子數據轉入維系資金信息管理系統(tǒng)：核查維修資金信息管理系統(tǒng)中物業(yè)服務企業(yè)錄入的開戶賬號信息、代收付合同（自動托收）信息，確認后傳專戶銀行端系統(tǒng)，另傳三方代收付合同給專戶銀行；將注冊資料歸檔。

日常交存

1、物業(yè)服務企業(yè)根據相關規(guī)定按月向業(yè)主收取日常收取的物業(yè)專項維修資金并存入結算專戶。按規(guī)定期限（最長不超過三個月）在維修資金信息管理系統(tǒng)內以戶為單位填報本小區(qū)繳交維修資金的信息，經檢核無誤后提交。

2、提交數據后，即打印《日常維修資金交存名冊表》（2份）及《欠繳業(yè)主名冊》，《欠繳業(yè)主名冊》，或有異議經處理后持交存需提交材料到所在區(qū)管理機構辦理交存手續(xù)。

3、所在去管理機構根據《日常維修資金交存名冊表》在維修資金信息管理系統(tǒng)內確認本次交存金額，同事將《日常維修資金交存名冊表》1份報呈至市基金中心。

4、專戶銀行根據系統(tǒng)內確認結果于固定時間辦理自動扣款手續(xù)，開具財政局監(jiān)制的專用往來收據，郵寄至物業(yè)服務企業(yè)。專戶銀行將專用收據市管理機構聯(lián)送交市基金中心，市基金中心經辦人員核查到賬維修資金。

日常交存的物業(yè)專項維修資金申請材料

物業(yè)區(qū)域注冊提交材料

1、《物業(yè)區(qū)域注冊申請表》（原件）

2、身份證明：物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書（復印件、核原件）；法定代表人證明書、授權委托書（原件）；法定代表人身份證、受托人身份證（復印件、核原件）

3、業(yè)委會備案表（復印件、核原件）

4、經去主管部門備案的物業(yè)服務合同（復印件、核原件）

5、《分棟表》、《分戶表》和《公用設施設備表》（原件）

6、《物業(yè)區(qū)域注冊申請表》及《分棟分戶表》和《公用設施設備表》的電子數據

7、三方代收付合同（原件）

8、結算專戶審批表（復印件、核原件）

9、區(qū)管理機構認為應提交的其他材料。

日常交存提交材料

1、身份證明：物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質證書（復印件、核原件）；法定代表人證明書、授權委托書（原件）；法定代表人身份證、受托人身份證（復印件、核原件）

2、《深圳市日常維修資金交存申請表》（原件）

3、《日常維修資金交存名冊表》（2份，原件）

原房屋本體維修基金（住宅維修基金）移交

1、清算后的原房屋本體維修基金余額，業(yè)主大會決定移交給市管理機構指定的物業(yè)專項維修金賬戶（也可以決定繼續(xù)由物業(yè)服務企業(yè)代管至依法使用完為止）。

2、物業(yè)服務企業(yè)將清算后的本物業(yè)區(qū)域內的原本體維修基金余額及詳細的收支明細和欠交業(yè)主名冊送交業(yè)主委員會予以公示，公示期應不少于15日。

3、公示期內有異議的，業(yè)主委員會負責組織異議人、物業(yè)服務企業(yè)等核實、處理。對于欠繳業(yè)主，業(yè)委會或授權物業(yè)服務企業(yè)限期補交。

物業(yè)維修資金管理篇七

物業(yè)專項維修資金問答

一、什么是物業(yè)專項維修資金？何時執(zhí)行的？

物業(yè)專項維修資金(俗稱“大修基金”)《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》是經2010年11月27日市人民政府第90次常務會議通過，于2011年3月1日起施行的。

二、物業(yè)專項維修資金該繳多少？ （1）、有電梯沒電梯的不一樣。

有電梯的，按每平方米建筑面積80元交存；無電梯的，按每平方米建筑面積50元交存。主城區(qū)范圍外的首期大修基金的交存標準，由各區(qū)縣(自治縣)人民政府確定。

三、物業(yè)專項維修資金什么時候繳？

買房辦理合同備案登記時

四、業(yè)主在買房時繳納的是首期大修基金，那什么條件下業(yè)主需要續(xù)繳大修基金？

《辦法》規(guī)定，業(yè)主的大修基金賬面余額低于首期交存額30%的，管理單位應告知業(yè)主續(xù)交。

五、這筆錢到底由誰來管？

主管部門和業(yè)委會均可；業(yè)主大會成立后，有兩種管理方式可以選擇：一是繼續(xù)由主管部門代管，二是由業(yè)主委員會管理。在業(yè)主委員會管理期間，如果經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意，業(yè)主大會可以申請由主管部門重新代管大修基金。

六、什么情況下能使用物業(yè)專項維修資金？

根據2011年３月１日起施行的《重慶市物業(yè)專項維修資金管理辦法》規(guī)定，涉及大修基金的有如下四種情況：

1、專有部分的維修、更新、改造費用，由專有部分業(yè)主承擔；

2、部分共有部分的維修、更新、改造費用，由部分共有的業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤；

3、全體共有部分的維修、更新、改造費用，由全體業(yè)主按其建筑面積所占比例分攤；

4、房屋未全部出售的，開發(fā)建設單位應當按照未出售部分的建筑面積所占比例分攤相關費用。

整理收集鄧斌

物業(yè)維修資金管理篇八

接貴辦公室轉來的供銷社居民樓內的十戶居民“關于要求維護居民生命安全和生活秩序的訴求”的信件后，我社十分重視，縣供銷社立即召開會議成立調查和整改小組，蹲點中心社現場解決居民反映的問題，經過幾天的調解和具體整改，中心社、經營戶、居民代表三方簽訂了“居民反映問題處理辦法”，現將處理情況匯報如下：

1、居民反映店面堆放水泥過重，房屋基礎無法承受的問題

經三方協(xié)商處理辦法為：在現租期內，限制經營戶在店面內水泥堆放高度，每垛水泥堆碼數在5-8包范圍內。在下一年租期內經營戶不得在店面內堆放鋼筋、水泥。

2、居反映經營戶在店面前卸鋼筋，致使樓體抖動的問題

經三方協(xié)商處理辦法為：在現租期內為確保房屋安全，經營戶不得在店面內和距店面門口5米范圍內直接從車上將鋼筋等重物卸倒在店內和地面。在下一年租期內經營戶不能在店面內經營鋼筋、水泥。

3、居民反映經營戶電表箱裝在居民樓樓梯間的問題

經三方協(xié)商處理辦法為：由于經營戶的用電設施，是縣電力公司安裝的，經營戶不能擅自拆移，應向縣電力公司申請將各經營戶的電表移裝至各經營戶租用的店面。

4、居民反映經營戶買賣，裝卸水泥灰塵較多的問題

經三方協(xié)商處理辦法為：在現租期內，經營戶在經營時，應控制產生灰塵，并經常灑水和清掃散落的水泥、灰渣。在下一年租期內，經營戶不得在店面內經營水泥。

5、居民反映噪音干擾問題

經三方協(xié)商處理辦法為：在現租期內嚴格控制液拉機和鋸板機開機時間，在早上8點以前，中午2點半以前，下午6點以后不得開機，影響居民休息。在下一年租期內，中心社出租的店面內不得經營鋼筋、水泥。

6、居民反映貨物車輛占用通道，影響居民出入問題

經三方協(xié)商處理辦法為：①經營戶在停放貨物車輛時，不得封堵過道影響居民出入。②經營戶有責任要求裝、卸貨物的車輛不得停放在進出通道內。③拉鋼筋時不得將鋼筋堆放在影響居民出入的通道上。

7、居民反映院落不關鎖的問題

經三方協(xié)商解決辦法為：大門統(tǒng)一配鎖匙每個住戶配一把，租用了院子內倉庫和場地的經營戶各一把，大門晚上隨進、出隨鎖，各自盡各自的責任，確保院子內部安全。

以上各問題的解決辦法，從商定時起開始整改，中心社，居民監(jiān)督落實。同時三方達成共識，在今后的生活和經營中，各方盡到自己的責任，維護小區(qū)環(huán)境，創(chuàng)造良好和諧的生活和經營氛圍。

反映情況報告范文（二）

閘北區(qū)政協(xié)負責人：

因為政府主管部門（閘北區(qū)共和新路街道房辦、城管綜合治理辦）行政不作為。致使新一屆業(yè)委會無法開展正常工作。420戶業(yè)主利益直接受到侵害。

事實與理由：

2、改選工作進行的相當順利，按照《關于實施“上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定”的若干意見》第七條，90日即可完成的工作，卻人為拖了9個月，直到12月17日新一屆業(yè)委會備案證才發(fā)下來。

3、12月17日頒發(fā)業(yè)委會備案證的當天，街道房辦、城管綜合治理辦負責人就告知我們：原服務的舒馨物業(yè)公司將在本月31日結束服務要撤離。而原服務合同條款約定，必須延遲3個月待新的物業(yè)公司選聘結束，方可撤離。主管部門只留給申地公寓業(yè)主9個工作日，要新一屆業(yè)委會去完成物業(yè)公司選聘工作。作為政府主管部門對舒馨物業(yè)公司違約撤離不制止，放任不管。而對廣大業(yè)主存心刁難，居心何在。

4、新一屆業(yè)委會產生，前業(yè)委會至今不肯移交。根據《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第二十五條，前業(yè)委會必須向房管辦移交相關的檔案資料和財物。房管辦負責人說：“前業(yè)委會沒有東西交給我們，我們拿什么交給你們”。由于政府主管部門行政不作為，造成至今不肯移交。

5、為配合政府做好“維穩(wěn)工作”、避免小區(qū)出現物業(yè)管理真空、導致不安全、混亂現象。新一屆業(yè)委會突破重重困難，投入大量人力、物力和財力，外出尋求肯來托管的物業(yè)公司，并按法規(guī)程序做了大量工作，終于有了成果。上海愛仁物業(yè)公司已進入小區(qū)進行托管。

7、由于前業(yè)委會所有報表資料不移交、舒馨物業(yè)公司審計報告不交接，所有財務、開戶銀行相關事宜不交接。所有小區(qū)相關費用數據無從知曉，上海愛仁物業(yè)公司勉強在小區(qū)服務。

9、由于維修資金至今沒有開通，愛仁物業(yè)公司各項工作已難以維持，小區(qū)日常工作也將無法開展。新的業(yè)委會既然請人家進來，此刻確實也難以有所交代。

鑒于以上九大原因與阻力，致使新一屆業(yè)委會為業(yè)主服務的一腔熱情被嚴重挫傷，已感心力焦瘁。作為新選出來的7位業(yè)委會成員，萬萬沒有想到：我們不拿一分錢報酬，投入了大量精力和人力、自己墊了很多錢，義務為小區(qū)廣大業(yè)主辦事服務會這么難，舒馨物業(yè)公司無端占有小區(qū)共有物權和財產，作為政府主管部門在政策法規(guī)已明確的情況下，應該管的事情而不管，因該講的原則而不持立場，兩個小時即可搞定的事情，卻讓我們申地公寓業(yè)主依法維權了近十年，新一屆業(yè)委會奔波了至今，至今仍無進展。（最后卻稱要求我們在政府主管部門不持立場的情況下，提出政府搭平臺，讓我們與既沒有產權證和使用權的舒馨物業(yè)公司進行協(xié)商，如何分割屬于全體業(yè)主的物權與財產，你說荒唐不荒唐。天下哪有物業(yè)公司來分業(yè)主的事情？不知國家的法律是否允許這種荒唐的事情在你們管轄的地區(qū)存在下去。）任何事情若政府有關部門不作為，正氣得不到弘揚，那么很多事情肯定是辦不成的，以免產生想象不到的后果。

無奈之下我們只能請公正的政府部門主持正義，使420戶的小區(qū)業(yè)主享受黨和政府創(chuàng)造的和諧社會，不讓業(yè)主的資產流失！如果再得不到解決，我們將繼續(xù)為420戶業(yè)主的利益進行依法維權！

我們相信政府的公正和廉政！

反映情況報告范文（三）

報告人：浦城縣蓮塘鎮(zhèn)山橋村村民。

報告事由：我村現任村支書徐芳忠在擔任村主任、村支部書記期間嚴重違紀國法，采取非法手段虛構事實期上瞞下，騙取國家財物和上級黨組織的榮譽，同時還非法大量出賣村集體土地經村民建私房，嚴重破壞基本農田保護條例等嚴重違法行為。具體事實如下：

二、前幾年xxxxxx為了化解農村債務，出臺中央財政轉移支付政策，對拖欠村小學工程款等債務由中央財政轉移支付，徐芳忠為了騙取國家的財政轉移支付款，采取偽造虛假合同，一次性騙取國家財政轉移支付款104000多元。事實上我村小學是1990年建的，當時并無拖欠工程款，工程隊是浦城縣水南工程隊黃榮庭承建的，而徐芳忠為了騙取財政轉移支付款卻以村主任謝重陽的名議虛構了一份假合同，騙取財政轉移支付款10余萬元這是有據可查的事實。

四、化公為私非法侵占農田自然災害保險理賠款。20**年我縣為了減輕自然災害給農民帶來的損失，為全縣農業(yè)生產投保自然災害險，我村因受自然災害獲賠款3000元，此款本應歸受災農戶所有，然而徐芳忠卻將此款占為已有。其行為明顯屬于貪污行為。

五、20**年浦城縣交警大隊為了方便群眾培訓摩托車，與我村委聯(lián)合舉辦摩托車培訓班，并從所收取的培訓費中分成20000多元給村委會作為費用開支，然而徐芳忠并未把其款用于該項支出，其開支全部由村財支出，而將此款除每個村兩委副職干部發(fā)給300元作為誤工補貼外，余款由村支書、主任倆人私分占為已有。

六、徐芳忠身為村黨支部書記對涉及村民利益的事莫不關心，凡是對自己有利的事卻絞盡腦汁，弄虛作假欺上瞞下，干盡損人利己之事。如，今年春季我村的水壩被洪水沖毀，造成100多畝稻田元水灌溉，30余畝稻田拋荒，群眾多次找他反映要求想辦法解決，他卻無動于衷。從而導致至今春無法耕種。相反去年徐芳忠為了得到新聞媒體的宣揚以提高自已的知名度，以撈取政冶資本。則利用抗災自救的有利機會，請報社、電視臺記者親臨現場，錄像、采訪。并借機無中聲有大肆吹噓，謊報救災投入，如：買500元電纜線，則稱買10000多元電纜線。新聞媒體采訪時種下的玉米第二天就派不黨員犁掉，總之徐芳忠只顧自已名利雙收，卻不顧群眾勞命傷財。

物業(yè)維修資金管理篇九

物業(yè)專項維修資金宣傳講話稿

各位觀眾、各位業(yè)主：

大家好！

為了加強本縣的物業(yè)管理，維護社會安定團結，保障物業(yè)共用部位、共用設施的正常使用，維護廣大房屋業(yè)主的共同權益，南寧市于2009年開始出臺《南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，并于2009年11月1日開始實施。我縣已由縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局下達了橫建政發(fā)[2011]21號文，貫徹實施《南寧市物業(yè)專項維修資金管理辦法》。

專項維修資金是“房屋的醫(yī)療和養(yǎng)老保險金”，它取之于民用之于民，可以保障居住條件，延長房屋的使用壽命。購買房屋是城鎮(zhèn)居民家庭的一件大事，很多人是傾盡一生的積蓄，所以每個人都想房屋的使用壽命長一些，環(huán)境好一些，但是，房屋也存在著衰老，也會破損。比如屋頂漏雨時，如果不能及時維修，水就會在防寒層內四外漫延，導致整個房頂毀損，給住戶造成巨大的經濟損失。如果繳納了維修資金，有資金做保障，及時維修，就能避免上述事情發(fā)生。不繳納維修資金，當房屋發(fā)生維修時就要在全體住戶中籌集資金來解決維修問題。這需要一個漫長的過程，特別是住戶的經濟狀況和個人素質問題會直接影響籌集資金的成敗。為此，國家xxx、財政部于1998年頒布了《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》。規(guī)定凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金。

我縣的物業(yè)專項維修資金存入縣財政專戶管理，由橫縣房地產管理所具體負責監(jiān)督管理本縣物業(yè)專項維修資金歸集與使用，指導本縣物業(yè)專項維修的日常工作，并委托中國銀行橫縣支行和中國郵政銀行橫縣支行為本縣物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行。

交存物業(yè)專項維修資金是每一個業(yè)主應履行的義務，希望各位業(yè)主在橫縣房地產管理所的指導下及時足額的繳納專項維修資金，這有利于提高和保持房屋的完好率，達到物業(yè)保值增值的目的，維護社會綜治穩(wěn)定，構建和諧社會。在此，也祝各位業(yè)主安居樂業(yè)，身體健康，合家幸福！

物業(yè)維修資金管理篇十

1、物業(yè)專項維修資金用來做什么？

物業(yè)專項維修資金，是指業(yè)主交存的專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造的資金。比如，保修期滿后屋頂滲水、外墻維修、主下水管道維修、更換落水管等，房屋養(yǎng)老就靠它了。

2、物業(yè)專項維修資金按什么標準交存？

目前我市首次交存物業(yè)專項維修資金，由業(yè)主以購房款總額為基數，按照1%的比例交存。

3、交存物業(yè)專項維修資金需要提供哪些資料？

①、商品房、集資建房、貨幣化分房應提供：

1、購房合同（核對原件）；

2、購房發(fā)票（核對原件、收復印件）；

3、備案認書（核對原件、收復印件）。 ②、二手房（含拆遷房）應提供：

1、地稅局《存量房計稅價格通知單》（核對原件、收復印件）；

2、產權市場處《馬鞍山市房屋權屬轉移登記申請書》（核對原件、收復印件）；

3、房屋拆遷協(xié)議（核對原件、收復印件）。

4、變更過戶物業(yè)專項維修資金需要提供哪些資料？ ①、賣方應提供：

1、房屋所有權證（核對原件）；

2、身份證（核對原件）；

3、委托書（收原件）、委托人身份證（核對原件）及受托單位的承諾書；

4、離婚協(xié)議書或者法院判決書（核對原件、收復印件）；

5、贈與或繼承公證書（核對原件、收復印件）。②、買方應提供：身份證（核對原件或復印件）。

5、房屋滅失等原因退款需要提供哪些資料？

1、提供《房地產注銷登記證明》（核對原件、收復印件）；

2、身份證（核對原件）。

6、如何申請使用物業(yè)專項維修資金？

物業(yè)維修資金管理篇十一

【摘要】本文從審計在投資控股公司發(fā)展中的作用著手,以天馬公司為例,從管理體制及內部控制制度、會計核算兩個方面詳細論述了投資控股公司審計存在的問題,同時指出了解決方法。

[關鍵詞]投資控股公司 審計 問題

審計是企業(yè)內部監(jiān)督和自我約束的主要載體,審計不是僅限于對經濟活動某個方面實行審計監(jiān)督,也不是簡單的查處案件和違紀問題。更重要的是要為加強經濟管理,提高經濟效益服務。審計一方面可以促進投資控股公司加強管理,另一方面也可以在投資控股公司依法經營過程中發(fā)揮預警作用,因此,進一步加強和改進公司審計工作,對國家經濟的發(fā)展將會起到重要的作用。以下筆者將對投資控股公司審計問題進行探討。

一、管理體制及內部控制制度的問題

1. 所有權與經營權的分離問題

大部分企業(yè)集團雖然成立了投資公司,但缺乏合格的專業(yè)投資人才,更缺乏投資的經驗,企業(yè)集團常選派一名公司副總兼任投資公司的董事長(這名副總也可能兼任許多二級單位的董事長),投資公司的總經理由外聘的經理人擔任,投資公司高級管理人才的聘用和內部機構的設置及日常的經營活動由總經理負責。因此,如何完善公司經理人的激勵和監(jiān)督機制及財務總監(jiān)委派制度是投資公司管理的頭等大事,充分的授權必須與監(jiān)督相結合,在完善經營者對企業(yè)經營管理活動控制的同時,必須完善所有者對經營者的控制。審計人員應對因內部控制制度不健全或失控引起的錯誤與舞弊予以充分關注,以更多的審計程序去測試其內部控制制度是否值得信賴。

2. 監(jiān)督機制不完善

許多投資公司內部的審計部門由分管財務的副總負責,分管財務的副總對公司總經理負責,這樣的組織結構大大削弱了審計監(jiān)督力度,易形成“一言堂”,無法及時揭露公司存在的問題,更無法及時對存在的問題予以糾正。因此建立股東會(或董事會)領導下的獨立審計委員會非常必要。而在此情況下,作為國家審計機構的審計人員在檢查測試其執(zhí)行《獨立審計具體準則第!!號―――考慮內部審計工作》時應持特別謹慎的態(tài)度。

3. 風險投資決策程序不規(guī)范、不科學

如投資項目有的經總裁辦公會通過,有的經董事會通過,有的是控股股東直接通過,有的項目已投資數年卻提供不出任何相關決議文件。像這樣的決策程序不但增加了投資項目的風險程度,同時也會造成責任不明確。審計人員在審計時應提請投資公司建立健全有效的投資風險內部控制制度,建議投資公司設立風險控制委員會(由公司董事組成,對公司董事會負責)、專家顧問咨詢委員會(由外部專家組成,公司總經理根據業(yè)務需要決定是否聘請)、投資決策委員會(由總經理、副總經理、投資總監(jiān)和相關業(yè)務部門負責人組成),制定相應議事規(guī)則,并規(guī)定所有的投資項目必須經以上委員會通過。

4. 投資前風險規(guī)避不足

由于缺乏風險投資的操作經驗,在投資項目時,都不同程度地出現了在項目盡職調查階段對很多風險估計不足,在可行性研究報告中定量分析方法利用得較少,定性分析方法運用得較多,許多數據的來源依據不夠權威,而且對估計到的風險處理和控制辦法不得當,從而在一定程度上造成了投資前對風險的規(guī)避不力。

二、會計核算中存在的問題

1. 其他應收款核算中存在的問題

(1)“妙用”銀行承兌匯票融資,占用銀行資金買賣股票。

例如,相關人員審計天馬投資公司時發(fā)現該公司在“其他應收款――黃河股份”科目中經常發(fā)生一收一支的往來款,期末有時轉平,有時留有余額;對該款項向天馬投資公司函證時,函證結果是雙方余額核對一致,從函證結果看應該沒什么問題。但相關人員發(fā)現天馬公司與黃河股份并無實質易,帶著疑問與天馬公司充分溝通后,事實真相為:天馬公司在證券市場投入大量資金買賣股票,以致股東投入的資本金不夠用,直接從銀行貸款又違反中國人民銀行《關于禁止銀行資金違規(guī)流入股票市場的通知》的規(guī)定,于是,天馬公司在無實質交易事項的情況下,與銀行充分溝通后,由天馬公司向關聯(lián)企業(yè)黃河股份開具銀行承兌匯票,黃河股份用銀行承兌匯票先向銀行貼現,然后再將從銀行取得的貼現款轉劃給天馬公司,從而達到從銀行融資的目的。其會計處理為:辦理銀行承兌匯票時,借記“其他應收款――黃河股份”,貸記“應付票據――銀行”;關聯(lián)企業(yè)貼現轉回時,借記“銀行存款”,貸記“其他應收款――黃河股份”;償還銀行款項時,借記“應付票據――銀行”,貸記“銀行存款”。從形式上看天馬公司是從關聯(lián)方取得借款投入股市,本質上還是在違反了票據法的前提下,占用貸款買賣股票,擾亂了金融秩序。

(2)掛有長期投資性質的款項

仍以天馬投資公司為例,相關人員在審計天馬投資公司時發(fā)現該公司在“其他應收款――永信公司(關聯(lián)方)”科目掛有8000多萬元,時間已幾年,詢證相符;經與管理當局座談和審閱董事會文件,事實真相為:天馬公司為了打造一個融資平臺,欲控制一家上市公司,因種種原因,收購過程中該上市公司停盤,停盤時天馬投資公司持有該公司股票的市價為4000萬元。該事項已形成虧損,為了經營業(yè)績、規(guī)避責任,天馬投資公司將該投資款掛在關聯(lián)方名下,遲遲不作處理。針對這種情況,審計人員應首先建議將該款項由其他應收款調入長期股權投資,然后再搜集相關證據,取得對方單位審計后的會計報表,根據實際情況計提長期投資減值準備。

(3)掛有為其他單位代為投資款項,虛假成立公司,賬外炒作

相關人員在審計天馬投資公司時發(fā)現,1998年2月天馬投資公司出資20萬元,昆侖物業(yè)公司(非關聯(lián)方)出資10萬元成立大正科技公司,大正科技公司的損益表從成立至2003年底僅僅發(fā)生了15200元的管理費用和財務費用。天馬投資公司解釋:成立大正科技公司是為了開發(fā)一個高科技項目,預測效益非常好,后來因情況發(fā)生變化,高科技項目未能實施開發(fā),故一直未正式經營,并提供了大正科技公司的營業(yè)執(zhí)照、公司章程、驗資報告等。相關人員發(fā)現天馬投資公司與昆侖物業(yè)的業(yè)務往來不多,在1998年1月有一筆10萬元的往來款,落實付款依據,未有相關協(xié)議支持,帶著疑問欲到昆侖物業(yè)了解情況,不得已天馬投資公司吐露了真實真相:成立大正科技公司時,為了規(guī)避以后充分披露關聯(lián)交易的麻煩,并達到工商局所要求的出資股東數,天馬投資公司將10萬元資金轉給昆侖物業(yè)公司,昆侖物業(yè)公司再作為投資款劃轉到大正科技公司賬戶,委托昆侖物業(yè)公司代為投資持股,并簽訂了委托持股協(xié)議。弄清代為投資持股后,一個疑團又襲上心頭:既然當時是為了開發(fā)效益很好的高科技項目,天馬公司為什么不與其控股的子公司成立大正科技公司?相關人員憑著職業(yè)敏感詳細查閱了天馬公司相關的董事會紀要,并與相關人員進行了充分了解和溝通,事實真相為:天馬公司受托管理了4000萬元的個人理財資金(大部分是投資公司及關聯(lián)方內部人士),違規(guī)簽訂了有固定回報的協(xié)議,為了逃避監(jiān)督,便于在證券市場炒作,成立了大正科技公司,以大正科技公司名義在證券公司開戶,所有業(yè)務不入賬;同時還發(fā)現,因近幾年證券市場持續(xù)下跌,無法保證固定回報,為了擴大盈余,天馬公司將從銀行取得的貼現款直接轉劃到大正科技公司在證券公司的開戶,炒作一段時間后,再將該貼現款通過關聯(lián)方劃轉到天馬投資公司,盈余留在大正科技公司證券賬戶,實質是利用公款炒股以賺取個人或部門利益。因大正科技公司資產規(guī)模和累計損益金額很小,在眾多被投資單位中不為注冊會計師所關注,遇到審計或檢查時,便以大正公司未實際經營為由蒙混過關。

針對上述代為投資的情況,因成立大正科技公司的出資方式、出資程序不符合《公司法》的規(guī)定,審計人員應建議投資公司在限定的時間內理順股東的法律關系,必要時提請投資公司充分披露相關信息。對賬外炒作證券事項,審計人員應要求投資公司提供大正科技公司在證券公司的所有資料,包括證券交易記錄及資產組合評估報告等,核實清楚在賬外炒作資金的數額、盈余情況,重點落實因違規(guī)炒作造成的國有資產流失數額,并將該舞弊行為及時告知該投資公司管理當局,如果無法落實清楚,審計人員應視情況出具保留意見、否定意見或無法表示意見的審計報告。

2. 委托理財(貸款)事項中存在的問題

(1) 協(xié)議的問題。

第一種情況是與受托方關系不錯,特別是受托方是關聯(lián)方時,未簽訂書面協(xié)議,只是口頭委托;第二種情況與受托方簽訂了無效的協(xié)議,在正式委托理財協(xié)議之外,簽訂有資金保底收益率的附加協(xié)議。證監(jiān)機構字[2001]265號《關于規(guī)范證券公司受托投資管理業(yè)務的通知》規(guī)定“受托人必須與委托人簽訂受托投資管理公司,以委托人的名義設置股票賬戶和資金賬戶,并通過委托人的賬戶進行受托投資管理”、“受托人應根據在與委托人簽訂的受托投資管理合同中約定的方式為委托人管理受托投資,但不得向委托人承諾收益或者分擔損失”。不簽訂協(xié)議使委托理財的風險增大,容易誘發(fā)舞弊事項;簽訂有資金保底收益率的附加協(xié)議,一旦出現糾紛,會被法院依法認定協(xié)議無效。針對上述情況,審計人員應提請投資公司予以糾正,同時評估對審計報告的影響。

(2) 利用銀行信貸資金進行委托投資。

證監(jiān)機構字[2001]265號《關于規(guī)范證券公司受托投資管理業(yè)務的通知》規(guī)定“委托人必須履行下列義務:確保未利用銀行信貸資金進行委托投資,并對委托投資資產來源及用途的合法性作出承諾”,因此審計人員在審計時,應將委托投資事項的資金總額和自營炒股資金總額之和與所有者權益總額和占用的正常往來款項總額之和進行分析對比,若前者大于后者,就可能存在違規(guī)行為,審計人員應特別關注。就該事項審計人員應及時與投資公司溝通,并建議其及時糾正,并考慮是否將該事項告知受托方。同時評估該事項對會計報表的影響,決定在審計報告中如何予以反映。

(3) 將委托理財事項掛在往來中。

投資公司將委托理財事項掛在往來中,主要目的有三個:一是將委托理財收益形成“小金庫”,在體外循環(huán);二是為了粉飾業(yè)績,不確認委托理財損失;三是將委托理財收益直接抵扣往來款,不確認收益。第一種情況主要是涉及到舞弊,審計人員應落實清楚,及時告知管理當局,若無法落實清楚,應視情況出具保留意見或否定意見的審計報告。第二、三種情況可能涉及到管理當局舞弊和故意影響報表盈余,審計人員應重新評價管理當局聲明的可信性,同時擴大審計范圍,以確信在其他方面不存在類似情況。

(4) 確認委托理財收益的依據不充分。

投資公司一般根據證券公司資金賬戶內部轉賬憑證、資金利息歸本單、資產委托管理報告等確認委托理財收益,而以上文件只能反映委托資產的期末狀況,無法確認“投資收益”的完整性。針對上述情況審計人員應取得證券公司提供的準確、完整的受托投資管理情況、證券交易記錄及資產組合評估報告,必要時獲取受托方已審計的會計報表或到受托方進行核對確認;否則應當視同審計范圍受到限制而出具保留或無法表示意見的審計報告。

(5) 委托貸款核算存在的問題。

《企業(yè)會計制度》規(guī)定,期末時,按照委托貸款規(guī)定的利率計提應收利息,計提的應收利息,貸記“投資收益”科目。企業(yè)計提的利息到期不能收回的,應當停止計提利息,并沖回原已計提的投資收益。審計人員審計時要特別關注投資公司有無不按期計提利息、只在貸款收回時核算利息的情形,同時還要特別注意對效益不好的關聯(lián)方的委托貸款是否足額計提利息、是否應當計提相應的減值準備。審計人員應依據具體情況作出審計調整或恰當的審計披露。

參考文獻:

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[4]李曉慧. 審計報告的沿革及其運用研究[j]. 審計研究, 2005,(03) .

物業(yè)維修資金管理篇十二

甲方（蓋章）：_____________________

負責人或委托代理人（簽字）：_______

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_____________年_________月_______日

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