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房地產(chǎn)估價實務(wù)工作篇一

1、己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于( )元/m2。

a、3816 ?b、3899 ?c、4087 ?d、4920

2、某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為( )萬元。

a、521 ?b、533 ?c、695 ?d、711

3、已知～年期國債利率為3、31%，貸款利率為5、43%，投資風(fēng)險補償為2、23%，管理負(fù)擔(dān)補償為1、32%，缺乏流動性補償為1、42%，所得稅抵扣的好處為0、5%，則報酬率為( )。

a、7、78% b、8、28% c、13、21% d、14、21%

4、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是( )。

a、待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

b、待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

c、取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

d、房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

5、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是( )。

a、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

d、假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

6、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38、50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為( )萬元。

a、766 ?b、791 ?c、913 ?d、1046

7、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用( )方法進(jìn)行測算。

a、平均增減量法 ?b、平均發(fā)展速度法

c、移動平均法 ? d、指數(shù)修勻法

8、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是( )。

a、過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

b、市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

c、房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

d、政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

9、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為( )m。

a、22 ?b、28 ?c、38 ?d、50

10、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為( )萬元。

a、23、4 ?b、28、6 ?c、33、4 ?d、46、8

房地產(chǎn)估價實務(wù)工作篇二

1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是( )。

a.交通 ?b.用途 ?c.環(huán)境 ?d.樓層

2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為( )萬元。

a.96 ?b.192 ?c.240 ?d.480

3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為( )元/m2。

a.3000 ?b.3277 ?c.3295 ?d.3599

4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為( )。

a.036 ?b.122 ?c.2.78 ?d.325

5.下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是( )。

a.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

b.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價格為4000元/m2，預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營費用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%，風(fēng)險補償為200元/m2，則該房地產(chǎn)的期房價格為( )元/m2。

a.3300 ?b.3324 ?c.3335 ?d.3573

7.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為( )萬元。

a.93.75 ? b.115

c.293.75 ?d.315

8.房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在( )下的.估價結(jié)果具有近似性。

a.同一估價原則、同一估價時點

b.同一估價目的、同一估價方法

c.同一估價目的、同一估價時點

d.同一估價原則、同一估價目的

9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2;建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實際價值比重置價格低( )元/m2。

a.200 ?b.300 ?c.700 ?d.1000

10.某宗地的面積為1000m2：采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實例求出的比準(zhǔn)價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權(quán)重分別為0.3，0.4和0.3，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價格為( )元/m2。

a.2160 ?b.2175 ?c.2181 ?d.2205

房地產(chǎn)估價實務(wù)工作篇三

1.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為( )元/m2。

a.2700.8 b.2800.1

c.2800.8 d.2817.7

2.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為( )元/m2。

a.2593 b.2619

c.2727 d.2862

3.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為( )元/m2。

a.2139 b.2146

c.2651 d.2659

估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。

a.0.95 b.0.99

c.1.01 d.1.05

5.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是( )。

a.某標(biāo)準(zhǔn)廠房 b.某酒廠廠房

c.某待出讓土地 d.某寫字樓

6.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為( )元/m2。

a.1840 b.2840

c.2966 d.3000

17.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為( )萬元。

a.4091 b.4182

c.4250 d.5000

8.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬元。

a.400 b.628

c.656 d.700

9.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( )年。

a.45 b.50 c.52 d.55

10.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為( )萬元。

a.375b.57 b.3942.03

c.3966.10 d.476985

房地產(chǎn)估價實務(wù)工作篇四

1.某估價機構(gòu)于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時點為2005年8月16日。因估價結(jié)果有爭議，2005年12月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為( )。

a.2005年8月16日

b.2005年12月15日

c.估價作業(yè)期間的任意一天

d.估價人員與委托人商定的某天

答案：a

解析：可參考教材162頁，最后一個自然段的內(nèi)容。因為是復(fù)估，即要對估價對象重新估價，并與原估價對比，為保持可比性，估價時點應(yīng)不變。

2.一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與估價時點相隔( )以上的不易采用。

a.1年

b.0.5年

c.2年

d.3年

答案：a

解析：教材177頁，倒數(shù)第3自然段，“一般認(rèn)為……”一句話內(nèi)容。

3.一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。

a.50

b.40

c.46

d.不確定

答案：c

4.磚木結(jié)構(gòu)二等的殘值率為( )。

a.2%

b.4%

c.3%

d.5%

答案：b

5.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調(diào)查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價格為( )萬元。

a.23.75

b.24

c.23

d.23.69

答案：d

6.收益法中的運營費用包括( )。

a.所得稅

b.房地產(chǎn)改擴建費用

c.電梯、空調(diào)等的折舊費

d.建筑物的折舊費

答案：c

解析：教材285頁，運營費部分內(nèi)容。

7.商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，其凈收益為( )。

答案：a

解析：教材288頁，商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)部分內(nèi)容。

8.路線價法的關(guān)鍵和難點是( )。

a.劃分路線價區(qū)段

b.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

c.調(diào)查評估路線價

d.制定深度百分率

答案：d

9.在運用假設(shè)開發(fā)法時，對于最佳開發(fā)利用方式的判斷，最主要的標(biāo)準(zhǔn)是( )。

a.用途

b.檔次

c.規(guī)模

d.建筑結(jié)構(gòu)

答案：a

解析：教材324頁，正數(shù)第5自然段，第3句話內(nèi)容。

10.運用假設(shè)開發(fā)法，一定要搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計條件，這主要是為( )服務(wù)。

a.估算開發(fā)成本

b.選擇最佳用途

c.確定最佳開發(fā)利用方式

d.估算房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值

答案：c

房地產(chǎn)估價實務(wù)工作篇五

1.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵包括其對應(yīng)的( )。

a.容積率

b.土地使用稅

c.土地開發(fā)程度

d.土地使用期限

e.征地補償費

2.某三層樓房，每層建筑面積相等，房地總價值為200萬元，其中一層價值是二層價值的2倍，三層價值是二層價值的`0.7倍。若建筑物總價值為20萬元，下列關(guān)于土地份額分?jǐn)偟谋硎鲋姓_的有( )。

a.按建筑面積分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為33.33%

b.按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%

c.按房地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%

d.按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為17.57%

e.按土地價值分?jǐn)偠诱加型恋氐姆蓊~為27.03%

3.房地產(chǎn)估價程序的作用包括( )。

a.規(guī)范估價行為

b.節(jié)省估價工作

c.保障估價質(zhì)量

d.提高估價效率

e.規(guī)避估價監(jiān)管

4.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有( )。

a.應(yīng)做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)

b.為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

c.未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

d.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費用

e.不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

5.某餐廳的資產(chǎn)可分為土地、建筑物、裝飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)。當(dāng)該餐廳不適宜在現(xiàn)位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓時，為確定轉(zhuǎn)讓價格提供參考的估價對象范圍一般包括( )。

a.土地

b.建筑物

c.裝飾裝修

d.動產(chǎn)

e.特許經(jīng)營權(quán)

6.采用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值，適用的估價前提是“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。該估價是因( )的需要。

a.房地產(chǎn)作價入股

b.法院強制拍賣

c.房地產(chǎn)稅收

d.房地產(chǎn)征收補償

7.某出租寫字樓的完全產(chǎn)權(quán)價值為2000萬元，出租人權(quán)益價值為1600萬元，則承租人權(quán)益價值為( )萬元。

a.-400

b.400

c.1800

d.3600

a.98

b.102

c.108

d.116

9.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是( )。

a.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

b.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

c.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

d.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

10.房地產(chǎn)既與機器設(shè)備等動產(chǎn)不同，又與商標(biāo)等無形資產(chǎn)不同，是( )的結(jié)合體。

a.實體、權(quán)益、區(qū)位

b.實物、權(quán)益、區(qū)位

c.實物、權(quán)利、位置

d.實體、權(quán)益、位置

參考答案： 6.b 7.b 8.a 9.a 10.b