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房地產登記中心 房地產登記申請書篇一

（一）工作目的：

根據房屋銷售合同的權屬約定，初始登記是將新建商品房的權屬（含土地）辦理至業(yè)主名下，使之成為權利人的行政行為，是開發(fā)商必須履行的法律責任。

（二）主管部門：

天津市房管局登記發(fā)證中心

（三）工作內容：

領取《房屋所有權初始登記申請書》和《授權委托書》。匯集相關資料。按房屋銷售合同及權利人的情況填寫。執(zhí)法人單位的《授權委托書》和相關要件到登記發(fā)證中心進件。

注：該項工作自竣工驗收之日起30日內申請登記。

（四）要件：

1、《房屋所有權初始登記申請書》；

2、申請人身份證明；

3、《建設工程規(guī)劃許可證》及附件、附圖；

4、經建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位聯(lián)合簽署的竣工驗收備案表或天津市建筑安裝工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案通知書或建設工程竣工規(guī)劃驗收合格證或天津市建設工程規(guī)劃驗收合格證或天津市建設工程質量證書；

5、標準地名證明文件；

6、房屋測繪成果報告；

7、已辦理預售登記的，還應提交預售登記證明。

（五）時限：

自受理登記申請之日起30個工作日完成。

房地產登記中心 房地產登記申請書篇二

房地產權屬登記的性質

---行政管理行為

房地產權屬登記，是土地使用權登記發(fā)證和房屋權屬登記發(fā)證制度的總稱。它屬于行政管理行為。理由有以下幾個：

一、房地產權屬登記是行政主體的行為

房地產權屬登記，又稱房地產登記，指房地產管理部門對土地所有權、土地使用權、房屋所有權和房地產他項權利的登記，其行為主體是房地產管理部門，是國家行政主體。

二、房地產權屬登記是行使行政職權的行為

從功能上來講，房地產權屬登記具有管理功能、權利確認功能。

管理功能在于通過登記既可以建立產籍資料和產籍管理，還可以審查相關權利設立、變更、終止的合法性。這樣便實現了國家的管理意圖，體現了房地產管理部門與登記申請人之間的管理與被管理關系。

而權利確認功能則是指一經登記確認后，該房產便受國家強制力保護，可以對抗權利人以外任何人。

三、房地產權屬登記是具有行政法律意義，對外產生行政法律效果的行為

根據《物權法》第9條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力。作為國家行政機關作出的行政職權行為，該房地產權屬登記具有行政法律意義，對外可以產生行政法律效果。

四、房地產權屬登記實現國家行政管理目標

眾所周知，土地是一國之本，管理好土地，可以有效地實現國家行政管理目標。而不動產是任何民事主體及整個人類社會存在的基礎。通過房地產權屬登記，房地產交易的安全便可以有效地得到實施。

行政行為是行政主體為實現行政管理目標而行使行政權力，對外部作出的具有法律意義、產生法律效果的行為。以上四點符合行政行為的構成要素，因此房地產權屬登記是一種行政行為，即行政管理行為。

房地產登記中心 房地產登記申請書篇三

中 山 市 國 土 資 源 局（房 地 產 管 理 局）辦 事 指 引no.(fz)0109年1月版

房地產抵押登記

（辦理部門：發(fā)證辦咨詢電話：88331510）

一、需提交資料（所有復印件須提供原件核對）：

（一）抵押登記抵押變更登記

1、申請人身份證明。

（1）屬個人的，提供身份證明復印件（請使用a4紙復印身份證正反兩面，下同）；

（2）屬企業(yè)的，提供工商營業(yè)執(zhí)照復印件（加蓋企業(yè)公章確認）、《組織機構代碼證》及代碼ic卡或數字證書（未開設銀行基本賬戶的個體工商戶可不提供）、法定代表人或負責人身份證明書、工商企業(yè)查詢資料、公司章程；抵押人為中外合資企業(yè)、合作企業(yè)和外商獨資企業(yè)以及有限責任公司、股份公司、股份有限公司的，需提交董事會或股東會決議；

（3）屬國家機關、事業(yè)單位或社團組織的，提供機構代碼證或政府批準成立的文件復印件、法定代表人或負責人身份證明書；

（4）申請人為未成年人的，提供證明監(jiān)護關系的證明文件（包括戶口簿、出生證明、結婚證等）、全部監(jiān)護人的身份證明復印件。

（5）個人授權他人代理的，須提供經公證或認證的授權委托書原件、委托代理人個人身份證明復印件；

（6）非個人授權他人代理的，須提供法定代表人或負責人簽發(fā)并加蓋公章的授權委托書原件、委托代理人身份證明復印件；

（7）境外個人、企業(yè)或組織（包括港澳臺地區(qū)）提交的身份證明按規(guī)定均須經過公證或認證，并提供中文譯本。

2、填寫《房地產抵押登記申請表》或《房地產抵押變更登記申請書》（發(fā)證辦窗口提供）。

3、抵押合同（涉外及涉港澳臺的合同須經公證或認證）。

4、房地產權利證書（附圖），共有的房地產須提供其他共有人同意抵押的證明。

5、可以證明抵押房地產價值的書面資料。

6、國有企業(yè)、事業(yè)單位以國有房地產抵押的，需提交市財政局或公資辦批文。

7、以集體所有制企業(yè)的房地產抵押的，須提交上級主管機關批文。

8、農村集體經濟組織抵押房地產的，須提交2/3以上村民會議成員或村民代表同意的書面材料。

9、附著物抵押，須提供報建批復通知書及建設工程規(guī)劃許可證原件及復印件，附著物房產平面圖并經抵押雙方簽名、蓋章確認。

10、以房改房抵押的，須提交婚姻狀況證明（結婚證、離婚證或未婚證等）原件及復印件。

11、以經營性用地（純空地）抵押的，須提交建設局出具的未辦理《商品房預售許可證》的證明。

12、臨時建筑物不納入抵押范圍的，須提交城建部門出具的確定為臨時建筑的證明或抵押雙方約定臨時建筑不納入抵押范圍的意見書。

13、登記機關認為必要的其他文件。

（二）注銷抵押登記遺失補發(fā)他項權證

1、申請人身份證證明，同第（一）項第1點。

2、填寫《房地產抵押權注銷登記申請審核表》或《他項權證注銷申請審核表》或《房地產抵押變更登記申請書》（發(fā)證辦窗口提供）。

3、房地產權利證書。

4、房地產他項權利證明書。

5、法院強制注銷的，須提交生效的判決書、裁定書、調解書和協(xié)助執(zhí)行通知書原件及復印件。

6、申請遺失補發(fā)他項權證的，提交書面申請。

7、登記機關認為必要的其他文件。

二、登記程序

申請人遞交申請資料登記部門審核申請人繳費領證

三、工作時限：

從收件之日起，5個工作日內完成。

四、審批條件：

1、申請資料齊全。

2、權屬清楚，無爭議。

3、無查封等不得抵押的情形。

4、符合相關法律法規(guī)的規(guī)定。

五、提醒事項：

（一）港、澳、臺及外國辦理公證或認證途徑如下：

1、香港：先經國家司法部認可的香港律師公證，提供中文譯本，并經中國法律服務（香港）有限公司駐深圳辦事處辦理轉遞手續(xù)。

2、澳門：經新華社澳門分社外事部或澳門中旅（集團）有限公司中國法律服務部或中國法律服務（澳門）公司辦理公證，并提供中文譯本。

3、臺灣：須經公司注冊地或個人住所地的臺灣公證機關公證，并經臺灣財團法人海峽基金會(海基會)轉遞至廣東省公證員協(xié)會辦理有關認證手續(xù)后方可采證。

4、外國：經我國駐該國（地區(qū)）大使館或領事館（代辦處）公證，并提供中文譯本，沒有邦交關系的國家，應經與我國及該國（地區(qū)）均有邦交關系的第三國的我國駐該第三國的大使館或領事館公證。

（二）集體土地的抵押須經土地所有者同意，集體流轉用地的抵押登記按國有土地辦理。

六、下列房地產不得辦理抵押登記：

1、權屬不明或有爭議的房地產。

2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產。

3、列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。

4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產。

5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產。

6、依法不得抵押的其他房地產。

7、耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地所有權，但法律規(guī)定或已抵押的除外。

七、收費項目：

1、土地登記費：

a、黨政機關、團體：2000㎡以下200元/宗，每超500㎡加25元/宗（最高不超700元）；

b、企業(yè)：1000㎡以下100元/宗，每超500㎡以內加40元/宗（最高不超40000元）；

c、事業(yè)單位：5000㎡以下300元/宗，每超500㎡以內加25元/宗（最高不超10000元）；

d、城鎮(zhèn)居民住房：100㎡以下13元/宗，每超50㎡以內加5元/宗（最高不超30元）；

2、房屋所有權登記費：

a、住房所有權登記費：80元/套；

b、非住房所有權登記費：550元/宗

3、土地登記證書費：

土地他項權證：20元/本

4、印花稅（代稅局收）：5元/宗

5、房地產產權證明費（檔案館收費）

150㎡以內（含150㎡）：50元/宗150-800㎡（含800㎡）：100元/宗800㎡以上：200元/宗

房地產登記中心 房地產登記申請書篇四

房地產登記檔案

重點圍繞三個問題：什么是房地產登記檔案？如何管理房地產登記檔案？如何做好房地產登記檔案的利用工作？

第一部分 什么是登記檔案

?掌握登記檔案、登記簿、登記材料的定義

?掌握登記檔案、登記簿、登記材料三者之間的關系 ?熟悉登記檔案的作用 ?了解登記檔案的特點

一、登記檔案、登記簿、登記材料的定義

（一）登記檔案的定義

１、登記檔案定義的表述

（１）房地產登記檔案（以下簡稱登記檔案）是房地產檔案中的一種。是指登記機構在房地產物權登記活動中直接形成的對國家和社會有保存價值的各種形式的歷史記錄。它反映了房地產物權設立、變更、轉讓、消滅的情況，是城市房地產物權登記工作的真實記載和重要依據。

（２）登記檔案的定義有廣義和狹義之分。

廣義的登記檔案，指登記資料歸檔后成為登記檔案。登記資料由房屋登記簿（以下簡稱登記簿）和房屋登記材料（以下簡稱登記材料）兩部分內容組成。

狹義的登記檔案，特指原始登記材料，也就是傳統(tǒng)意義上的以卷宗為外在表現形式的登記檔案，包括了登記過程中產生的申請、審核、發(fā)證等原始資料。

（３）本教材所稱登記檔案，是指廣義的登記檔案。

２、登記檔案定義的內涵

說明了登記檔案的來源、指出了登記檔案的形成條件、明確了登記檔案的形式、顯現了登記檔案的本質。

（三）房屋登記簿的定義

房屋登記簿是房屋權利歸屬和內容的根據，可以采用電子介質，也可以采用紙介

（六）法律性：登記檔案記載了房地產權利歸屬并擁有詳實的憑證材料，是房地產登記部門和司法部門確認房屋權利歸屬、處理房地產糾紛的主要依據。

第二部分 如何管理登記檔案

?了解登記檔案管理的內容

?了解登記檔案管理的職責

?掌握登記簿的管理

?掌握登記材料的管理

一、登記檔案管理的內容

（一）登記檔案生成：登記檔案生成由登記受理開始，并貫穿于登記確認的每一個環(huán)節(jié)。受理、審核、登簿、發(fā)證各環(huán)節(jié)，要按照歸檔范圍和要求收集、制作登記資料，并做好向下一環(huán)節(jié)移交的工作，以保證登記檔案生成的規(guī)范。

（二）立卷整理：登記檔案立卷整理工作是將接收的登記資料排序、編目，使之科學化、規(guī)范化、標準化的過程。

（三）歸檔：登記檔案的歸檔是指將立卷后形成的登記檔案移交檔案管理人員入庫保存的過程。

（四）鑒定：是登記檔案管理的基礎工作之一，是按照有關規(guī)定對登記館藏檔案不斷優(yōu)化，推動登記檔案利用工作順利進行的一個重要環(huán)節(jié)。

（五）保管：是登記檔案管理的重要工作內容，是實現維護檔案完整和安全的重點環(huán)節(jié)和主要手段。

（六）異動管理：是指房地產狀況發(fā)生變化后，及時對登記檔案進行異動整理和統(tǒng)計，建立與實際一致的檔案。

（七）利用：管理登記檔案的目的，是為各項工作及社會提供利用。為滿足利用者的需求，采取各種形式和方法，對登記檔案進行利用，就形成了登記檔案的利用工作。

二、登記檔案管理的職責

１、電子登記簿的異動：在辦理相關登記事項時登記審核完畢后的記載登記簿環(huán)節(jié)，由系統(tǒng)自動生成。

２、紙質登記簿的異動：是按登簿內容用增頁等方式記載，注明目錄和頁碼，并將增頁歸并到已建立的紙質簿冊中。

（五）登記簿的歸檔： １、電子登記簿歸檔

（１）邏輯歸檔：登記官記載完畢，一經確認，即為電子登記簿邏輯歸檔。（２）物理歸檔：指定期把電子登記簿備份到可脫機保存的載體上，編制目錄向登記機構的檔案管理部門移交。

２、紙質登記簿歸檔：紙質登記簿入冊即為歸檔。

（六）登記簿的保管：登記機構永久保存

四、登記材料的管理

（一）登記材料管理工作的步驟：接收、整理、掃描、立卷、入加、鑒定、保管、異動管理

各步驟的定義

１、接收是登記部門在登記過程結束后將登記材料移交登記檔案管理部門的過程。

２、整理是將登記材料排序、編目使之科學化、規(guī)范化、標準化的過程。３、掃描是根據檔案數字化的要求對登記材料進行數字化處理，形成完整清晰、便于利用的登記檔案圖像數據庫的過程。

４、立卷是將登記材料編號，填寫卷內文件目錄和備考表，案卷封面編目與案卷裝訂的過程

５、入庫是將登記材料形成的案卷，依丘號大小按廚柜從上到下、從左到右的順序排列的過程。

６、鑒定是對登記材料進行去粗取精，不斷優(yōu)化登記材料質量的過程。７、保管是登記材料管理的重要工作內容，是實現維護檔案完整和安全的過程。８、異動管理是動態(tài)管理登記材料，對登記材料進行異動整理和統(tǒng)計，建立與實際一致的登記檔案的過程。

（１）按所有權在前、他項權在后排列。

（２）按權利客體在前、權利主體證明文件在后排列。（３）按權利變動證明文件在前、其他證明文件在后排列。（４）按房屋登記材料形成時間的先后排列。（５）按房屋登記材料之間的邏輯關系排列。

（三）立卷：

１、立卷原則 ：立卷范圍應符合相關規(guī)定原則、即時立卷原則 ２、立卷要求：

（１）立卷內容完整：種類齊全、材料完整（２）立卷內容準確：

?、登記材料記載的內容要與實際狀況相符，絕不能有差錯。?、立卷的登記材料，不能張冠李戴，誤入別人或別處的檔案之中。?、不準確的材料要退回上道工序。（３）形式標準規(guī)范：

?、文件材料標準：書寫用紙標準化、各種表格標準化、文字書寫標準化

?、變動管理規(guī)范：按簿、圖、檔案、房屋四相符的要求，分別核查所接收的資料與變動情況是否一致，核對歸檔清冊，確認無誤后方可作為原始登記材料。

?、驗收標準規(guī)范：數量充分，質量優(yōu)化；內容翔實，結構合理。

３、立卷責任人的確立：登記材料立卷責任人為完成對登記材料整理、裝訂，制作登記卷盒及將登記材料裝盒等工作的作業(yè)人員。

（四）入庫：

１、檔案架(柜)的排放與編號要求：

（１）檔案架(柜)的排放應一致，做到橫豎成行，盡可能達到整齊美觀。（２）檔案架(柜)的排列應與窗戶垂直，以免陽光直射，并便于通風。（３）檔案架(柜)的排列不宜太緊或太松，既要注意最大限度地利用庫房面積，又要便于平時檔案的取放。

（４）檔案庫房中的檔案架(柜)應進行統(tǒng)一的編號。２、檔案排列要求：

（２）鑒定工作的組織領導（３）鑒定工作的步驟 ３、登記材料的銷毀

（１）銷毀登記材料應編制檔案銷毀清冊，辦理審批手續(xù)，執(zhí)行監(jiān)銷制度。（２）銷毀時要注意安全保密，一般要有二人以上進行監(jiān)銷，銷毀后監(jiān)銷人員應在銷毀清冊上簽字蓋章，并注明銷毀方式(焚毀或打漿)和日期，以示負責。

第三部分 如何做好登記檔案的利用工作？

?熟悉登記檔案利用的法律依據 ?了解登記檔案利用的意義 ?掌握登記簿的利用形式和要求 ?掌握登記材料的利用方式和要求

一、登記檔案利用的法律依據

１、《物權法》第十八條

２、《房屋登記辦法》第二十八條

３、《城市房地產權屬檔案管理辦法》第二十四條

４、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》第六條

５、《房屋登記簿管理試行辦法》第十四條

二、登記檔案利用的意義

１、保護人民群眾財產利益

２、保證房地產行政管理工作正常開展

３、促進城市建設發(fā)展

４、協(xié)助公檢法部門辦案，維護社會穩(wěn)定

三、登記簿的利用

（一）登記簿利用的形式

１、提供利用電子登記簿觸摸屏查詢。

３、登記簿利用的方法要求

（１）房屋登記簿的利用，應當在登記機關設定的場所內進行。

（２）對符合規(guī)定的查詢申請，申請人可通過查詢編號自行在電子觸摸屏上查詢。（３）對于需要出具有關查詢證明的，應當由登記機關指定專人負責接待，并根據查詢需求摘錄或打印查詢結果。

四、登記材料的利用

（一）登記材料利用的方式

１、出具物權證明。

２、提供利用登記材料原件。

３、提供利用登記材料復制本。

４、根據登記材料內容編寫參考資料提供利用。

（二）登記材料利用的要求 １、登記材料利用者的范圍要求（１）房屋權利人及其配偶。

（２）房屋繼承人、受贈人和受遺贈人。

（３）國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監(jiān)察部門和證券監(jiān)管部門。

（４）公證機構、仲裁機構。

（５）仲裁事項、訴訟案件的當事人。２、登記材料利用的手續(xù)要求

（１）房屋權利人的配偶，應出示夫妻關系證明。

（２）繼承人、受贈人和受遺贈人應當提交發(fā)生繼承、贈與和受遺贈事實的證明材料。

（３）國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監(jiān)察部門、證券監(jiān)管部門應當提交本單位出具的查詢證明以及執(zhí)行查詢任務的工作人員的工作證件。

（４）公證機構、仲裁機構應當提交本單位出具的查詢證明、當事人申請公證或仲裁的證明，以及執(zhí)行查詢任務的工作人員的工作證件。

（５）仲裁、訴訟案件的當事人應當提交仲裁機構或者審判機關受理案件的證明，1

房地產登記中心 房地產登記申請書篇五

房地產登記，即房地產產權登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產管理，依法確認房地產產權的法定手續(xù)。城市房地產權屬都必須向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發(fā)給《房地產產權證》。產權登記是房地產管理的行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權屬實施有效的管理。

房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、產權變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產登記可以起到明確房地產邊界、面積，明確房地產權利人，明確房地產產權狀況等三方面的作用。

房產登記必要性

房地產登記是房地產產權管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產管理，依法確認房地產權利的法定手續(xù)。房地產登記有三個方面的作用：

(1)產權確認，即確認房地產的權屬狀態(tài);

(2)保障權利人的合法權益;

(3)加強房地產管理，即通過房地產登記對房地產交易狀況進行管理和監(jiān)督。

未進行房產登記的影響

(1)未經登記的房地產不能依法辦理轉移登記;

(2)未經登記的房地產不能依法辦理抵押登記;

(3)未經登記的房地產發(fā)生侵害，或其使用發(fā)生

變化時，其權利人的合法權益得不到有效保護。

怎樣申請房地產登記?

申請房地產登記，應當按照有關房地產登記的法律、法規(guī)及政策向登記部門提交申請表及有關文件，經審查，申請人的申請符合規(guī)定的，登記部門應在規(guī)定時間內核準登記，頒發(fā)房地產權利證書。

房地產登記主要記載哪些內容?

房地產登記的內容包括土地使用權及地上建筑物的所有權與他項權利的登記，包括對房地產權利人、房地產權利性質、房地產權利來源、房地產他項權利、取得時間、變化情況和房地產的面積、結構、用途、價值、坐標、形狀等進行專門的記載。

房地產登記發(fā)證工作由哪個部門負責，如何受理?

根據《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》及政府編制文件的規(guī)定，深圳市房地產主管部門即深圳市國土資源和房產管理局是深圳市房地產登記部門。登記發(fā)證的具體工作特區(qū)內由深圳市房地產權登記中心負責，特區(qū)外由寶安、龍崗分局負責，登記申請文件由深圳市房地產權登記中心及寶安、龍崗分局的產權辦文窗口按規(guī)定進行受理。房地產權屬登記的分類

《城市房地產管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度?！?從此可以看出，我國的房地產權屬登記包括兩種類型，即土地使用權登記和房屋所有權登記。也就是說，一宗房地產要辦理兩個產權證書：一個是國有土地使用權證書，一個是房屋所有權證書。這是與我國現階段土地和房屋分開管理的[1]行政管理體制相適應的。但基于房屋和土的不可分割性，我國的某些城市已開始試行兩證合一的制度，以簡化手續(xù)，節(jié)約交易和公示成本。

一、房地產統(tǒng)一登記的必要性

（一）《中華人民共和國物權法》第十條第二款規(guī)定：“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。國家以法律的形式明確了不動產必須統(tǒng)一登記?！段餀喾ā纷鳛槠胀ǚ?，它的效力應高于作為部門法的《國土管理法》和《房地產管理法》。國土行政管理部門和建設行政管理部門都沒有理由各自為政，各發(fā)各的證。

（二）房產和地產本質上是一個整體，即房地產。城市建設用地沒有建筑物，根本不能發(fā)生效益。任何建筑物，也必須建在地上，從來就沒有空中樓閣。這是房地產的自然屬性，以行政手段人為分割，（三）房產管理部門和土地資源管理部門的權責不清，直接導致房地產的權屬不清、雙重抵押、交易程序復雜和交易成本增大，使得房地產交易的安全不能完全得到保障，已經嚴重影響我國經濟發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護公民、法人和其他組織的合法財產權。這顯然違背《物權法》的立法原。是違反規(guī)律的。這次《物權法》規(guī)定，城市居民住宅用地土地使用期限70年過去后自動續(xù)期，徹底排除了以前理論上存在的房產和地產由個人和國家分別所有的可能，即房地分家。房產和地產已經融為一個整體，完全沒有分開辦證的必要。

二、房地產統(tǒng)一登記的可行性

現階段，我國法制不太健全。有關不動產的登記沒有形成專門的法律，有關規(guī)定主要散見于各種單行的法律、法規(guī)之中。我國現行的不動產登記制度，并非是根據物權公示原則建立的，而是根據政府各個行政機關的行政職能和管理需要設立的。房地產作為不動產的重要內容，它的登記主要由國土行政主房產地產分開登記提供了法律依據，與《物權法》的精神不相符合。解決這一問題，必須從法律，政府職能，機構設置上入手。

（一）根據物權公示原則確定不動產登記制度，從法律上明確不動產登記部門。從法律的高度明確不動產登記機關是遏制行政紛爭的有效手段，也是卻是依法保護不動產權益的必由之路。目前，世界上公認的不動產登記機關主要有三類。一是由法院負責不動產登記，這主要是德國、瑞士等國家的做法。二是由專門的行政機關負責不動產登記，這是澳大利亞、我國的臺灣地區(qū)、香港特別行政區(qū)的做法。三是由具有服務功能的事業(yè)單位如公證機構負責不動產物權登記，以排除行政干預，使用權的設定、續(xù)期、出讓、收回等程序將難以完成。其實這點理由很牽強，房地產部門是法律規(guī)定管理房地產的部門，法律同樣授予了房地產部門不動產登記的權利。我們家司法考試制度，由國務院建設行政主管部門牽頭國土和建設行政主管部門等有關部門，聯(lián)合發(fā)布房地產登記規(guī)則，出臺統(tǒng)一的房地產登記制度，研究統(tǒng)一不動產登記制度的具體問題，條件成熟時實現不動產的統(tǒng)注意到《物權法》有兩點值得關注的地方，一是將建設用地的70年期限自動延期，這意味著土地使用權雖然還是用益物權，但實質上已經是業(yè)主的“恒產”。國土部門基本上不存在在出讓和收回（不是絕對沒有），而土地基本上是在建設領域流動。二是《物權法》通篇沒有 “土地使用權”的提法，取而代之的是“建設用地使用權”。這是否意味著，土地的使用權進入二級市場后，實際上已經完成了由“土”到“地”的轉變，從物權的角度看，它更多體現的是使用人的權利。其實，土地的二級市場到底由誰來管理，無論國土部門和建設部門都有充足的道理，關鍵是要盡快明確。作為兩個行政部門的共同領導，國務院應該要有所作為。除此之外，還有一個方案可供國務院考慮，將房地產的管理職能與登記機構的職能分離，在市、縣級政府部門當中設立獨立的房地產登記局。借鑒國一登記。單獨設立房地產登記局，其優(yōu)點是和行政管理權脫鉤，有助于理順政府職能，國家統(tǒng)一房地產登確保登記的獨立性和效率。這三種做法的利弊不在本文分析，以中國的國情來看，大概由行政機關負責包括房地產在內的不動產統(tǒng)一登記更加適宜。但是，不論由哪類部門負責登記，其確定的原則應是物權公示的法律原則，而不是行政機關管理和職能的需要。如果再看遠點，建立專門的《不動產登記法》都很有必要。

（二）從行政系統(tǒng)的職能解決問題?，F在，國土部門和建設部門爭論的焦點，就是土地的二級市場，即出讓為建設用地后，到底由誰來管理的問題。國土部門大致有如下理由：土地登記是全覆蓋的，且不受土地權屬和利用狀況的限制。國土資源部門是法律規(guī)定管理土地的職能部門，是公共權力的象征，不動產統(tǒng)一登記機關必然是國土資源部門。如果不動產的統(tǒng)一登記機關不是國土資源部門，而是其他有關部門，國家的土地用途管制制度將難以有效實施，建設用地記制度、登記規(guī)則，首先統(tǒng)一房地產權屬登記，為將來統(tǒng)一不動產登記進行準備。

（三）如果以上兩點短期內還是不能國土資源管理部門在經營城市與耕地保護上的兩難選擇，有利于國家實施下一步征地制度改革。

(二)建立城市地下空間房地產登記制度是地下空間合理開發(fā)利用的重要保障

因為沒有開展城市地下空間的房地產登記工作，城市地下空間建筑物房地產權利的關系不明確，并且沒有相關法律限制和技術規(guī)范，開發(fā)單位一旦取得了建設工程規(guī)劃許可證,從自身經濟效益的角度出發(fā)，很有可能對城市地下空間進行無限制的使用。相對于地面建筑，地下建筑對安全性、技術性和整體性有一定的要求實現，從機構上簡單解決問題。長期以來，國土管理和房地產管理分別隸屬于不同的行政管理部門，雙方由于部門利益擴張的需要，統(tǒng)一登記難以實現。其一是北京上海模式，將國土資源局和房產管理局合并，統(tǒng)一成立“國土資源房產管理局”，從機構入手解決職能問題，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地產權屬登記機構，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產權屬證書。其二是部分城市將城市規(guī)劃范圍內的房地權屬登記管理統(tǒng)一到房地產管理部門，而將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權屬登記管理統(tǒng)一到國土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農地征收時的不同政府部門之間的有效權力制約，避免了，如果對城市地下空間的開發(fā)利用缺少統(tǒng)一規(guī)劃，必將導致城市地下空間的無序開發(fā)，對城市地下空間開發(fā)利用的安全性帶來嚴重威脅。因此，建立城市地下空間房地產登記制度，不僅可以保障城市地下空間權利人的合法權益，而且為城市地下空間的合理、安全使用提供了重要保障。

(三)城市地下空間房地產登記是城市地下空間可持續(xù)性發(fā)展的必要條件

從上海城市總體發(fā)展規(guī)劃所確定的目標來看，未來城市地下空間開發(fā)利用發(fā)展?jié)摿薮蟆?010年上海將建成311.6公里的地鐵基本網絡及地下綜合體、越江隧道等地下空間工程。規(guī)劃中期(2010年前)建成的骨干工程有：世博會地區(qū)、徐家匯地區(qū)和龍陽路綜合換乘樞紐等。地下空間開發(fā)利用將在經濟建設、民防建設、環(huán)境建設及城市可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮重要的作用。

城市地下空間資源是城市公共社會資源，是稀缺的、重要的土地資產。因此，抓緊研究不同形態(tài)的城市地下空間的權屬管理，開展對城市地下空間建筑物進行確權登記，統(tǒng)一和規(guī)范城市地下空間的開發(fā)利用，為建立資源節(jié)約型的城市，推進地下土地資源的可持續(xù)利用已顯得十分必要。