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房地產(chǎn)評估案例分析例題篇一

某管道工程建設(shè)項(xiàng)目，在施工過程中未經(jīng)監(jiān)理工程師事先同意，施工單位根據(jù)業(yè)主的建議在某銷售單位訂購了一批鋼管。鋼管運(yùn)抵施工現(xiàn)場后，經(jīng)監(jiān)理人員檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，鋼管質(zhì)量存在下列問題：

1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書和檢測證明材料;

2、鋼管外觀粗糙、標(biāo)識不清，并且存在銹斑。

3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實(shí)驗(yàn)資質(zhì)的單位試驗(yàn)質(zhì)量合格，并出具了試驗(yàn)報告。

問題：

1、對上述問題應(yīng)如何處理?

2、如果管材不合格進(jìn)行退場等損失如何處理?

參考答案

1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經(jīng)監(jiān)理工程師檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)該批鋼管外觀不良，標(biāo)識不清，且無產(chǎn)品合格證等資料。故監(jiān)理工程師應(yīng)書面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項(xiàng)目，并抄送業(yè)主備案。

2、監(jiān)理工程師應(yīng)要求施工單位提交該批鋼管的產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、材質(zhì)化驗(yàn)單、技術(shù)指標(biāo)報告和生產(chǎn)廠家生產(chǎn)許可證等資料，以備監(jiān)理工程師對生產(chǎn)廠家和材質(zhì)保證等方面進(jìn)行書面資料的審查。

某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。

(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)( )

a.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算

b.按建筑物耐用年限計算

c.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

d.按建筑物已使用年限計算

(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點(diǎn)不正確的是( )

a.收益年限應(yīng)按估價時點(diǎn)時的土地使用權(quán)剩余年限計算

b.估價時點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

c.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

d.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

(問題3) 估價機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的`價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是( )萬元。

a.2800

b.2940

c.4000

d.4200

(問題4) 假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是( )

a.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)

b.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

c.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)

d.該500萬元可再次抵押

(答案1) a、(答案2) c、(答案3) c、(答案4) d

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