時(shí)間就如同白駒過(guò)隙般的流逝，我們又將迎來(lái)新的喜悅、新的收獲，讓我們一起來(lái)學(xué)習(xí)寫(xiě)計(jì)劃吧。怎樣寫(xiě)計(jì)劃才更能起到其作用呢？計(jì)劃應(yīng)該怎么制定呢？下面是小編為大家?guī)?lái)的計(jì)劃書(shū)優(yōu)秀范文，希望大家可以喜歡。

項(xiàng)目計(jì)劃管理篇一

項(xiàng)目特點(diǎn)：

1、市場(chǎng)需求量大，全中國(guó)乃至全世界天天都需要健康、營(yíng)養(yǎng)的食品;

2、未來(lái)社會(huì)大勢(shì)所趨，國(guó)家大力支持的產(chǎn)業(yè)(菜籃子工程);

3、綠色健康產(chǎn)業(yè)將成為人類未來(lái)永遠(yuǎn)的主題，從產(chǎn)業(yè)上保證我們的可以做成百年老店品牌;

4、發(fā)展空間大，投資回報(bào)穩(wěn)定;

1、產(chǎn)品生產(chǎn)端：采用生產(chǎn)種植基地+農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化加工的模式，

a. 整合各農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地，以委托種植,全盤(pán)收購(gòu)的方式,向其定購(gòu)各菜種，其種植、生產(chǎn)過(guò)程必須按我方要求(無(wú)農(nóng)藥、無(wú)公害、有機(jī)化)進(jìn)行，我方派專人進(jìn)行全程監(jiān)控;

b. 租用現(xiàn)有廠房及設(shè)備進(jìn)行加工，整合原浙江凈菜公司(已破產(chǎn)，但廠房設(shè)備均齊全)原有資源，配置一些新設(shè)備即可開(kāi)工，據(jù)調(diào)查目前國(guó)內(nèi)沒(méi)有一條凈菜生產(chǎn)線是完整的，新置設(shè)施包括消毒房、通風(fēng)處理、實(shí)驗(yàn)室、消毒槽等，我們通過(guò)清洗、消毒、切菜、配菜、保鮮包裝等過(guò)程，形成一道道的盒裝菜。

2、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)端：采用網(wǎng)絡(luò)訂購(gòu)+電話訂購(gòu)+門(mén)店訂購(gòu)+面對(duì)面客服訂購(gòu)的模式，訂購(gòu)后將訂單通過(guò)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)下傳至各營(yíng)業(yè)門(mén)店

a. 開(kāi)通門(mén)戶網(wǎng)站，開(kāi)設(shè)以下欄目：

菜譜：讓客戶知道我們供應(yīng)菜的種類;

菜肴烹飪錄像：讓新新人類也學(xué)習(xí)烹飪手藝，成為我們的新客戶群;

營(yíng)養(yǎng)與健康：給我們的客戶提供免費(fèi)的營(yíng)養(yǎng)健康知識(shí)及資料;

社區(qū)論壇：是客戶與我們溝通的雙向通道，以便我們及時(shí)了解、修正顧客的實(shí)際需求;

投訴與反饋：公司公關(guān)與危機(jī)處理的通道;

b. 開(kāi)通800全國(guó)免費(fèi)電話，統(tǒng)一接線至公司，統(tǒng)一客服述語(yǔ);

c. 門(mén)店訂購(gòu)及面對(duì)面訂單必須及時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)上傳至公司總部，以便配菜;

3、客戶服務(wù)端：采用自營(yíng)門(mén)店+加盟店+上門(mén)配送的模式

a. 自營(yíng)門(mén)店：均為我公司形像店，店內(nèi)體現(xiàn)清潔、健康、環(huán)保的理念，店員均須進(jìn)行健康體檢，統(tǒng)一配備口罩、服裝、頭飾、手套等，店內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)人員配備為：收銀、統(tǒng)計(jì)、訂單管理：一名;導(dǎo)購(gòu)兼店一名，配送工八名;

b. 加盟店：按我公司形像裝修，統(tǒng)一管理與培訓(xùn)，統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)一使用公司的收銀系統(tǒng)、訂單管理系統(tǒng)等，每道菜按利潤(rùn)的30%進(jìn)行定價(jià)統(tǒng)一供貨;

c. 配送：對(duì)以門(mén)店為中心半徑2.5公里范圍內(nèi)進(jìn)行電動(dòng)車上門(mén)配送，要求配送時(shí)每道菜加收0.5元。

4、推廣策略：

a. 市場(chǎng)前期：在門(mén)店周圍3公里范圍內(nèi)的菜市場(chǎng)、小區(qū)家庭、餐館進(jìn)行dm單大規(guī)模配發(fā)宣傳;

b. 市場(chǎng)啟動(dòng)期：在上下班高峰期杭州的公交車上播放廣告，與杭州市政府、當(dāng)?shù)孛襟w合作推出健康菜譜欄目，由政府出面吆喝，媒體報(bào)道，醞釀市場(chǎng);

c. 市場(chǎng)成熟期：一旦杭州試點(diǎn)成功后，立即啟動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，復(fù)制成功經(jīng)營(yíng)模式，選擇央視等全國(guó)性媒體進(jìn)行宣傳。

5、贏利模式：由我公司生產(chǎn)統(tǒng)一品牌的凈菜包裝，以吸納代理商、加盟商為主，自建形像店為輔;

6、尾貨處理：經(jīng)過(guò)保鮮處理的產(chǎn)品保質(zhì)期一般為3～7天，第二天賣不出的產(chǎn)品將集中送至合作的快餐商及夜宵攤進(jìn)行處理;

7、市場(chǎng)定位：城市白領(lǐng)，具體特點(diǎn)如下：

a、思想前衛(wèi)，接受新事物能力強(qiáng);

b、網(wǎng)絡(luò)是他們經(jīng)常使用的溝通工具;

c、認(rèn)為市場(chǎng)的菜不衛(wèi)生，買(mǎi)菜花費(fèi)時(shí)間多,飯館的菜太油膩;

d、希望節(jié)省做菜的時(shí)間

8、產(chǎn)品賣點(diǎn)：綠色環(huán)保、營(yíng)養(yǎng)、快捷、方便

9、經(jīng)營(yíng)理念：比拼創(chuàng)造價(jià)值：任何事物的好與差，強(qiáng)與弱，都是相對(duì)的，只有經(jīng)過(guò)才知道誰(shuí)相對(duì)比較好，在同等條件下，提供相對(duì)較好的產(chǎn)品或服務(wù)的過(guò)程中，我們認(rèn)為是為客戶創(chuàng)造了比較價(jià)值。

10、 核心競(jìng)爭(zhēng)力：我們的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品本身(我們能做到產(chǎn)品的綠色、營(yíng)養(yǎng)、衛(wèi)生)

1、團(tuán)隊(duì)特點(diǎn)：

a、有共同的理想與價(jià)值觀;

b、有堅(jiān)持不懈的業(yè)務(wù)精神;

c、互相信任，有團(tuán)隊(duì)合作精神;

d、熱愛(ài)學(xué)習(xí)，身體健康;

e、自信，執(zhí)行力強(qiáng);

f、遇到重大問(wèn)題能充分表達(dá)自己的意見(jiàn)，以便作出正確的決策;

2、團(tuán)隊(duì)成員：

a、徐春鋒：營(yíng)銷策劃專家，企業(yè)管理實(shí)踐者，四次新公司操作經(jīng)歷，十次以上大學(xué)演講經(jīng)驗(yàn)，二十次以上企業(yè)管理演講經(jīng)驗(yàn)，專長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)決策、營(yíng)銷策劃、員工培訓(xùn)、企業(yè)公關(guān);

b、趙立：公關(guān)專家，創(chuàng)辦廣告公司，網(wǎng)絡(luò)公司，任多家公司獨(dú)立董事，專長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)決策，企業(yè)管理，公共關(guān)系;

c、張建明：采購(gòu)專家，早年在杭州某國(guó)營(yíng)企業(yè)任供銷科科長(zhǎng)，廠長(zhǎng)，20多年公司采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)，杭州最早的私營(yíng)鞋業(yè)老板，專長(zhǎng)規(guī)模采購(gòu)，工廠管理;

d、張向東：計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)專家，福州大學(xué)碩士，網(wǎng)游名人堂網(wǎng)店創(chuàng)始人，網(wǎng)站總策劃，技術(shù)總監(jiān)，曾主持開(kāi)發(fā)多家商務(wù)、游戲門(mén)戶網(wǎng)站，專長(zhǎng)網(wǎng)絡(luò)管理與運(yùn)營(yíng);

e、蔣程：實(shí)體渠道運(yùn)營(yíng)專家，紅蜻蜓旗下某省級(jí)分公司總經(jīng)理，掌管四個(gè)省的代理商及實(shí)體門(mén)店運(yùn)營(yíng)，專長(zhǎng)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)策劃、門(mén)店管理;

f、劉堅(jiān)：財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)專家，20多年財(cái)務(wù)總監(jiān)工作經(jīng)驗(yàn)，專長(zhǎng)合理避稅、資本運(yùn)作、財(cái)務(wù)規(guī)范化管理等

g、謝喻純：營(yíng)養(yǎng)學(xué)專家，20多年?duì)I養(yǎng)學(xué)研究實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，專長(zhǎng)菜的營(yíng)養(yǎng)調(diào)配。

項(xiàng)目計(jì)劃管理篇二

甜品類休閑食品一向是女性朋友們的最愛(ài)，因此如果能在女性聚集區(qū)開(kāi)一家蛋糕店就應(yīng)是不錯(cuò)的選取，同時(shí)還經(jīng)營(yíng)生日蛋糕，只要做出自己的特色就必須會(huì)受到廣大朋友們的喜愛(ài)，本文為大家?guī)Ыo了一篇蛋糕店的創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書(shū)期望能起到事半功倍的效果。

1、本店發(fā)屬于餐飲服務(wù)行業(yè)，名稱為“麥琪下午茶”，是個(gè)人獨(dú)資企業(yè)。主要為人們帶給蛋糕、面包、冰淇淋已及飲料等甜品。

2、本店打算開(kāi)在社區(qū)貿(mào)易街，開(kāi)創(chuàng)期是一家中檔蛋糕店，未來(lái)打算逐步發(fā)展成為像安德魯森、朝陽(yáng)坊、那樣的蛋糕連鎖店。

3、本店需創(chuàng)業(yè)資金9.5萬(wàn)元。

1、由于地理位置處于貿(mào)易街，客源相對(duì)豐富，然后是但競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也不少，個(gè)性是本店剛開(kāi)業(yè)，想要打開(kāi)市場(chǎng)，務(wù)必要在服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量上下功夫，并且要進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍以滿足消費(fèi)者的不同需求。短期目標(biāo)是在貿(mào)易街站穩(wěn)腳跟，1年收回本錢(qián)。長(zhǎng)期目標(biāo)則是逐步發(fā)展成為一家經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚并有必須市場(chǎng)占有率的蛋糕連鎖公司，在眾多蛋糕品牌中闖出一片天地，并成蛋糕市場(chǎng)的著名品牌。

1、客源：本店的目標(biāo)顧客有：到貿(mào)易街購(gòu)物娛樂(lè)的一般消費(fèi)者，約占50%;四周學(xué)校的學(xué)生、商店工作職員、小區(qū)居民，約占50%?？驮磾?shù)目充足，消費(fèi)水平中低檔。

2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：根據(jù)調(diào)查結(jié)果得知國(guó)內(nèi)品牌蛋糕店有很多，僅福州連鎖蛋糕店就有很多如安德魯森、朝陽(yáng)坊、紅葉、安琦爾。因此競(jìng)爭(zhēng)是很大的。

1、先是到四周幾家蛋糕店“刺探情報(bào)”，摸清不同種類和尺寸蛋糕的本錢(qián)價(jià)。了解各類蛋糕店的經(jīng)營(yíng)理念以及經(jīng)營(yíng)的“小花招”。

2、開(kāi)業(yè)金籌齊后，開(kāi)始在各大蛋糕店“挖角”。不能“明目張膽”地挖，要趁店里人少時(shí)，偷偷跑過(guò)往和店里師傅商量?；蛘哒衅父恻c(diǎn)師傅，開(kāi)蛋糕店師傅很重要，所以要慎重思考。

3、據(jù)了解發(fā)現(xiàn)一套消費(fèi)定率：“顧客永遠(yuǎn)沒(méi)有最便宜的價(jià)錢(qián)。這天你能降低幾元錢(qián)，明天可能就有同行競(jìng)爭(zhēng)者以更低的價(jià)錢(qián)與你爭(zhēng)奪訂單。”從中體會(huì)到產(chǎn)品市場(chǎng)必須的競(jìng)爭(zhēng)策略：“降價(jià)促銷并不是長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)策略，唯有以最好的材料制作出最高品質(zhì)的蛋糕，才能吸引顧客，將顧客留住”。

4、蛋糕店主要是面向大眾，因此價(jià)格不會(huì)太高，屬中低價(jià)位。

5、可印一些廣告?zhèn)鲉?，以?yōu)惠券的形式發(fā)放，以到達(dá)廣告宣傳的效果

6、蛋糕店能夠?qū)ｉT(mén)開(kāi)辟休閑區(qū)域，設(shè)置很多造型別致的座椅。顧客可買(mǎi)上一些點(diǎn)心，坐在蛋糕店里慢慢品嘗，蛋糕店的休閑功能得到進(jìn)一步強(qiáng)化。

7、經(jīng)過(guò)多方調(diào)查，出于競(jìng)爭(zhēng)等方面的需要，然后不少蛋糕店推出一些與蛋糕并沒(méi)有太多關(guān)聯(lián)的休閑食品，藉以構(gòu)成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。在經(jīng)營(yíng)的品種上，不少店主有一些推陳出新的舉措：比如在炎炎夏季，會(huì)合時(shí)令地推出眼下十分流行的冰粥和刨冰，以及奶茶，果汁類的飲料深受顧客青睞。

8、建立會(huì)員卡制度。卡上印制會(huì)員的名字。會(huì)員卡的優(yōu)惠率并不高，如9。5折。一方面，這能夠給消費(fèi)者受尊重感，另一方面，也便于服務(wù)員對(duì)于消費(fèi)者的稱呼。個(gè)性是假如消費(fèi)者和別人在一齊，而服務(wù)員又能當(dāng)眾稱他(她)為*先生、小姐，他們會(huì)覺(jué)得很受尊重。

9、在桌上放一些宣傳品、雜志，資料是關(guān)于糕點(diǎn)飲料的知識(shí)、故事等，一方面能夠提升品位，烘托氣氛，也增加消費(fèi)者對(duì)品牌好感。

10、無(wú)論是從店面裝修、店員形象，還是蛋糕制作上，都要給顧客健康、衛(wèi)生的感覺(jué)。蛋糕店必須要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《食品衛(wèi)生法》，這是立足之本。

11、食品行業(yè)有個(gè)性的崗位勞動(dòng)技能要求：從業(yè)職員務(wù)必持有“健康證”。

啟動(dòng)資產(chǎn)：大約需9.5萬(wàn)元

設(shè)備投資：1、房租5000元。2、門(mén)面裝修約20xx元(包括店面裝修和燈箱)；3、貨架和賣臺(tái)投進(jìn)約1500元；4、員工(2名)同一服裝需500元5。機(jī)器設(shè)備最大的投資：8萬(wàn)元(包括制作蛋糕的全套用具)首期進(jìn)貨款：面粉、奶油等原材料，約6000元。

月銷售額(均勻)：21000元。占有關(guān)內(nèi)行人士評(píng)估，如此一家小型蛋糕店的經(jīng)營(yíng)在走上正軌以后，每月銷售額可達(dá)21000元。

每月支出：14033元。房租：最佳選址在居民較密集的小區(qū)、社區(qū)貿(mào)易街、及靠近小孩子的地段(如幼兒園或者游樂(lè)場(chǎng)四周)，約5000元。

貨品本錢(qián)：30%左右，約5000元。職員工資：10平方米的小店需要蛋糕師傅1名，服務(wù)員1名，工資共計(jì)20xx元。

水電等雜費(fèi)：700元設(shè)備折舊費(fèi)：按5年計(jì)算，然后每月1333元月利潤(rùn)：6967元左右按此估算，一年左右即可收回投資。

六、風(fēng)險(xiǎn)及制約因素分析：

由于蛋糕店不是所在街道或者小區(qū)的第一家店，顧客很難改變一貫的口味，所以就得花費(fèi)更大的財(cái)力物力和“花招”來(lái)招攬顧客。

項(xiàng)目計(jì)劃管理篇三

1.1項(xiàng)目背景

現(xiàn)在電子商務(wù)有三種模式，b2b，b2c，c2c，b2b阿里巴巴、慧聰、買(mǎi)麥、三足鼎立，c2c淘寶一家獨(dú)大，b2c這種企業(yè)與消費(fèi)者之間的電商模式由于先天的成本節(jié)約，必將成為本世紀(jì)最主要的貿(mào)易方式之一，但是在20xx年開(kāi)始興起的電子商務(wù)，出收、價(jià)格戰(zhàn)、物流、支付和c2c的多重夾擊下，b2c卻一直無(wú)法振作!但是20xx年以后，b2c在瘋狂的增長(zhǎng)，卻是不爭(zhēng)的事實(shí)了，從淘寶商城，凡客，京東等可以看出。

據(jù)調(diào)查，以b2c模式的電子商務(wù)的增值幅度可達(dá)到1：50左右。目前，隨著我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，特別是以地域、地緣、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的迅速崛起，從而使用戶對(duì)本地信息需求的增加的到了空前。這就促使了區(qū)域性b2c電子商務(wù)商業(yè)價(jià)值的快速釋放。

隨著鄭州市政府的大力支持和龍子湖各高校的積極響應(yīng)與配合，龍子湖大學(xué)城的建設(shè)正在火熱的進(jìn)行著，集聚好十多萬(wàn)人口的大學(xué)城仿佛在暗示著一個(gè)巨大的商機(jī)，特別是大學(xué)城的各種配套設(shè)施的不健全，更加驗(yàn)證了這種可能。

但是網(wǎng)絡(luò)寬帶的接入率相當(dāng)高，以及達(dá)到了“宿宿通網(wǎng)，一室全孔”，網(wǎng)絡(luò)覆蓋率達(dá)98%，這就為上網(wǎng)營(yíng)造了良好客觀因素。更重要的是，隨著電腦硬件的價(jià)格不斷走低，學(xué)生購(gòu)買(mǎi)電腦的幾率不斷的攀升。

據(jù)調(diào)查，未來(lái)一兩年內(nèi)大學(xué)生個(gè)人電腦擁有率為39.7% 以上，而這個(gè)數(shù)據(jù)將在以每年3%~6%的速度快速增長(zhǎng)。這樣就大學(xué)生網(wǎng)上購(gòu)物創(chuàng)造了先決條件。

當(dāng)代大學(xué)生不一樣的生活和思想，追求的不同，享受生活的方式自然也不同，科技不斷的進(jìn)步，生活水平的不斷提高，網(wǎng)上購(gòu)物并不是什么新鮮和稀奇的事情，它卻成為日益影響我們?nèi)粘Ｉ畹囊徊糠?，成為生活中不可缺少的一個(gè)分支。

而將傳統(tǒng)零銷售業(yè)與傳統(tǒng)的物流結(jié)合起來(lái)形成地域性強(qiáng)勁的b2c模式的電子商務(wù)。這也將在一定程度上彌補(bǔ)了大型購(gòu)物網(wǎng)站在區(qū)域上的不足繼而產(chǎn)生了優(yōu)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力。

1.2項(xiàng)目總體目標(biāo)

在近幾年內(nèi)，“為你來(lái)”將以龍子湖大學(xué)城為依托，立足大學(xué)城，建立一個(gè)以學(xué)生為主，涵蓋周邊地區(qū)的大型綜合電子商務(wù)平臺(tái)。

1.3項(xiàng)目商業(yè)模式

b2c的商業(yè)模式;網(wǎng)站和實(shí)體店相結(jié)合攻占整個(gè)龍子湖大學(xué)城市場(chǎng)。

2.1市場(chǎng)描述

“為你來(lái)”電子商務(wù)立足龍子湖大學(xué)城，致力于龍子湖大學(xué)城的綜合性電子商務(wù)。目標(biāo)市場(chǎng)是那些電腦擁有率較高的各個(gè)高校，以及附近周邊地區(qū)的居民。如祭城的居民。

2.2市場(chǎng)大小和發(fā)展趨勢(shì)

龍子湖大學(xué)城是一個(gè)正在快速發(fā)展的大學(xué)城，市場(chǎng)潛力大就目前來(lái)說(shuō)這邊的同類電子商務(wù)幾乎空白，是一個(gè)未開(kāi)發(fā)的處女地。入住師生將達(dá)十幾萬(wàn)的人口。而在大學(xué)城的崛起中，響應(yīng)的配套實(shí)施并不齊全，更重要的是相應(yīng)的零售商，以及大型商場(chǎng)幾乎少之甚少，不能滿足用戶的需求。

那么，以區(qū)域經(jīng)濟(jì)為依托的電子商務(wù)的發(fā)展將正好可以彌補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。

項(xiàng)目計(jì)劃管理篇四

1.0 項(xiàng)目概要

1.1 項(xiàng)目公司

1.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1.3 客戶基礎(chǔ)

1.4 市場(chǎng)機(jī)遇

1.5 項(xiàng)目投資價(jià)值

1.6 項(xiàng)目資金及合作

1.7 項(xiàng)目成功關(guān)鍵

1.8 公司使命

1.9 經(jīng)濟(jì)目標(biāo)

2.0 公司介紹tzlc

2.1 歷史財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況

2.2 歷史銷售網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)

2.2.1 現(xiàn)有客戶

2.2.2 潛在客戶

2.3 公司地理位置

2.4 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.5 公司內(nèi)部控制管理

2.6 公司產(chǎn)品質(zhì)量保證

3.0 項(xiàng)目介紹

3.1 項(xiàng)目地理位置

3.2 項(xiàng)目建設(shè)資金需求

3.3 項(xiàng)目投資建設(shè)內(nèi)容

3.4 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與計(jì)劃

4.0 產(chǎn)品與技術(shù)介紹

4.1 產(chǎn)品描述

4.2 生產(chǎn)工藝流程

4.3 產(chǎn)品質(zhì)量

4.4 環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)

4.5 生產(chǎn)原材料

5.0 市場(chǎng)分析tzlc

5.1 地方水務(wù)行業(yè)狀況分析

5.2 區(qū)域產(chǎn)業(yè)分析

5.2.1 區(qū)域上游產(chǎn)業(yè)分析

5.2.2 區(qū)域下游產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析

5.3 目標(biāo)市場(chǎng)分析

5.4 市場(chǎng)容量分析

5.5 市場(chǎng)需求與趨勢(shì)分析

5.5.1 產(chǎn)品的市場(chǎng)需求

5.5.2 產(chǎn)品的趨勢(shì)分析

5.6 銷售渠道分析

5.7 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況與分析

5.7.1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況

5.7.2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析

5.8 行業(yè)準(zhǔn)入與政策環(huán)境分析

6.0 項(xiàng)目swot分析與風(fēng)險(xiǎn)分析

6.1 strengths優(yōu)勢(shì)分析

6.2 weaknesses劣勢(shì)分析

6.3 opportunities機(jī)會(huì)分析

6.4 threats威脅分析

6.5 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避對(duì)策

6.5.1 人才風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方法

6.5.2 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)及其規(guī)避方法

7.0 戰(zhàn)略與實(shí)施tzlc

7.1 公司執(zhí)行戰(zhàn)略

7.2 市場(chǎng)快速反應(yīng)系統(tǒng)

7.2.1 產(chǎn)品供銷快速反應(yīng)管理系統(tǒng)

7.2.2 生產(chǎn)快速反應(yīng)管理系統(tǒng)

7.3 客戶關(guān)系管理系統(tǒng)

7.4 市場(chǎng)營(yíng)銷策略

7.4.1 市場(chǎng)定位

7.4.2 價(jià)格定位策略

7.4.3 促銷策略

7.4.4 電子網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷策略

7.5 銷售制度與實(shí)施策略

7.5.1 多層面營(yíng)銷系統(tǒng)

7.5.2 多層面代理制度的建立

7.5.3 多層面營(yíng)銷系統(tǒng)的發(fā)展目標(biāo)

8.0 管理與人員計(jì)劃

8.1 公司組織結(jié)構(gòu)

8.2 管理團(tuán)隊(duì)

8.3 管理團(tuán)隊(duì)組建與完善

8.4 關(guān)鍵人才的股權(quán)激勵(lì)措施

8.5 人員發(fā)展計(jì)劃

9.0 投資估算與財(cái)務(wù)分析

9.1 資金籌措與使用方案

9.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本假設(shè)

9.3 經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)

9.4 本估算說(shuō)明

9.5 損益表估算

9.6 現(xiàn)金流量估算

9.7 資產(chǎn)平衡估算

9.8 盈虧平衡分析

9.9 財(cái)務(wù)系數(shù)分析

11.0 公司無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值分析tzlc

11.1 分析方法的選擇

11.2 收益年限的確定

11.3 基本數(shù)據(jù)

11.4 無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的確定

附件

.1 財(cái)務(wù)報(bào)表

.2 相關(guān)證明文件

項(xiàng)目計(jì)劃管理篇五

一、商業(yè)地產(chǎn)招商概括

第一是招商隊(duì)伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。由于招商具有“三快三省”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端；“三省”是指對(duì)招商的生產(chǎn)廠家來(lái)講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財(cái)力，節(jié)省時(shí)間和精力。）的特點(diǎn)，其中“三省”中就有一條是節(jié)約人力。因?yàn)闃O大程度上動(dòng)用了代理商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。不是說(shuō)招商的企業(yè)就不需要引進(jìn)人才，進(jìn)行隊(duì)伍建設(shè)。相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細(xì)瑣，不僅需要招商人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)，更要有敬業(yè)精神和團(tuán)結(jié)協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長(zhǎng)期的發(fā)展，通過(guò)招商培養(yǎng)和鍛煉隊(duì)伍更應(yīng)是企業(yè)發(fā)展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商實(shí)施中沒(méi)有很好的執(zhí)行，甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商的工作的關(guān)鍵。

第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對(duì)人才個(gè)體的技能的鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人才：

1、大區(qū)招商經(jīng)理若干，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商大區(qū)的工作：大區(qū)經(jīng)理應(yīng)具備一定的招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)于說(shuō)服、鼓勵(lì)性的談判，具團(tuán)隊(duì)合作精神、服從意識(shí)和大局觀念。

2、商務(wù)助理若干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來(lái)電來(lái)函、來(lái)人洽談、信息收集等）和會(huì)務(wù)組織等工作。

3、招商經(jīng)理1人，需對(duì)本項(xiàng)目所在行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)（尤其要擅長(zhǎng)招商運(yùn)作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。

4、區(qū)域協(xié)銷經(jīng)理若干，主要職責(zé)是協(xié)助開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，完成銷售。協(xié)銷經(jīng)理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長(zhǎng)駐外埠。

5、其它服務(wù)人員如文案、平面設(shè)計(jì)、接線及接待人員。

招商隊(duì)伍組建之后，必須進(jìn)行培訓(xùn)。一方面，通過(guò)培訓(xùn)是團(tuán)隊(duì)了解項(xiàng)目的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時(shí)也是進(jìn)行磨合的過(guò)程。

對(duì)于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門(mén)要有專人負(fù)責(zé)接待和談判，帶領(lǐng)來(lái)訪者參觀項(xiàng)目、了解運(yùn)作方案等，以免流失“加盟商”。

面對(duì)面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會(huì)議的成功開(kāi)展是“求租者”加盟的關(guān)鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細(xì)節(jié)的準(zhǔn)備十分重要，如招商辦公場(chǎng)所的布置、人員的工作狀態(tài)、對(duì)來(lái)訪者的接待，這些都直接影響洽談的結(jié)果。在溝通的過(guò)程中，應(yīng)該向來(lái)訪者潛移默化的傳遞以下幾點(diǎn)信息。

1、有實(shí)力：與強(qiáng)者合作才能更強(qiáng)，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。

2、有決心：堅(jiān)定的信念和強(qiáng)有力的推廣策略將使加盟商感受到項(xiàng)目推廣項(xiàng)目的決心，用數(shù)字說(shuō)明項(xiàng)目的力度是最好的方法。

3、有信譽(yù)：一味的夸大其辭根本無(wú)法聯(lián)合有實(shí)力的經(jīng)銷商，態(tài)度真誠(chéng)、有理有據(jù)，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎(chǔ)。

4、有辦法：詳細(xì)、可行的營(yíng)銷方法對(duì)于經(jīng)銷商有極大的吸引力。

5、有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)該有豐厚的利潤(rùn)，項(xiàng)目留給加盟者的利益應(yīng)該十分可觀。

與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開(kāi)展可以抽取部分力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全面推廣階段。

招商過(guò)程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說(shuō)服、培訓(xùn)工作，工作內(nèi)容非常細(xì)瑣，實(shí)際的過(guò)程中會(huì)遇到一些具體問(wèn)題，對(duì)“求租者”提出的問(wèn)題給予良好的解答將大大增強(qiáng)其信心。

在這過(guò)程中，首先面臨的是對(duì)“求租者”信息的處理和選擇，好的招商廣告發(fā)布后，招商總部將面對(duì)大量的反饋信息，對(duì)于第一次來(lái)電或來(lái)函，主要注意對(duì)“求租者”按已經(jīng)設(shè)定的招商區(qū)域歸類，對(duì)求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問(wèn)題做以記錄，同時(shí)給對(duì)方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和項(xiàng)目的基本資料（包括項(xiàng)目介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動(dòng)的安排），同時(shí)對(duì)于各地區(qū)實(shí)力較強(qiáng)或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者一類的“求租者”做重點(diǎn)標(biāo)注，用以綜合的研究。在這過(guò)程中，不必在電話中向詢問(wèn)者做過(guò)多有關(guān)招商的說(shuō)明，對(duì)于“求租者”提出的問(wèn)題也不必急著回答（主要避免“求租者”因了解不夠而以偏概全，自我估計(jì)或防止競(jìng)爭(zhēng)者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在“求租者”研讀了有關(guān)資料后第二次咨詢過(guò)程，招商部門(mén)則應(yīng)該選擇性的介紹關(guān)于招商情況和產(chǎn)品信息，并根據(jù)“求租者”表現(xiàn)的誠(chéng)意，發(fā)去部分“該求租者”重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容資料，并力爭(zhēng)邀請(qǐng)對(duì)方參加招商會(huì)議。

對(duì)于一些急于了解情況的“求租者”，招商部門(mén)要有專人負(fù)責(zé)接待和談判，帶領(lǐng)來(lái)訪者參觀項(xiàng)目、了解運(yùn)作方案等，以免流失“加盟商”。

面對(duì)面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會(huì)議的成功開(kāi)展是“求租者”加盟的關(guān)鍵一步。在與“求租者”談判之前，一些細(xì)節(jié)的準(zhǔn)備十分重要，如招商辦公場(chǎng)所的布置、人員的工作狀態(tài)、對(duì)來(lái)訪者的接待，這些都直接影響洽談的結(jié)果。在溝通的過(guò)程中，應(yīng)該向來(lái)訪者潛移默化的傳遞以下幾點(diǎn)信息。

1、有實(shí)力：與強(qiáng)者合作才能更強(qiáng)，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。

2、有決心：堅(jiān)定的信念和強(qiáng)有力的'推廣策略將使加盟商感受到項(xiàng)目推廣項(xiàng)目的決心，用數(shù)字說(shuō)明項(xiàng)目的力度是最好的方法。

3、有信譽(yù)：一味的夸大其辭根本無(wú)法聯(lián)合有實(shí)力的經(jīng)銷商，態(tài)度真誠(chéng)、有理有據(jù)，最大限度的為“求租者”考慮是雙方共同發(fā)展的基礎(chǔ)。

4、有辦法：詳細(xì)、可行的營(yíng)銷方法對(duì)于經(jīng)銷商有極大的吸引力。

5、有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)該有豐厚的利潤(rùn)，項(xiàng)目留給加盟者的利益應(yīng)該十分可觀。

與“求租者”簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開(kāi)展可以抽取部分力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全面推廣階段。

招商過(guò)程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說(shuō)服、培訓(xùn)工作，工作內(nèi)容非常細(xì)瑣，實(shí)際的過(guò)程中會(huì)遇到一些具體問(wèn)題，對(duì)“求租者”提出的問(wèn)題給予良好的解答將大大增強(qiáng)其信心。

二、商業(yè)地產(chǎn)招商策略

大型商業(yè)物業(yè)招商策略

第一部：招商原則和準(zhǔn)備過(guò)程

招商目標(biāo)的選擇

企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的使用權(quán)，更好地提高項(xiàng)目整體市場(chǎng)吸引力。因此招商目標(biāo)的選擇要根據(jù)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目定位情況來(lái)確定，具體說(shuō)應(yīng)考慮以下因素：

(一)項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位；

(二)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況；

(三)投資商和發(fā)展商的自身資金情況；

(四)擬引進(jìn)商家的市場(chǎng)定位、發(fā)展戰(zhàn)略。

招商談判原則的確定

招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標(biāo)和利益需要。要達(dá)到目的，招商談判必須針對(duì)談判的特點(diǎn)，確定一些基本原則。

(一)招商談判的特點(diǎn)

1、談判對(duì)象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性

商場(chǎng)的交易活動(dòng)不受時(shí)空限制，而具體的談判對(duì)象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求項(xiàng)目的談判人員要圍繞本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍，廣泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會(huì)各方面保持廣泛的聯(lián)系。

2、談判條件的原則性與靈活性

項(xiàng)目招商的目標(biāo)要具體體現(xiàn)在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅(jiān)持的原則。這一特點(diǎn)就決定了項(xiàng)目談判人員要從實(shí)際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機(jī)應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)招商談判的基本目標(biāo)。

3、談判口徑的一致性

在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書(shū)面的，談判過(guò)程往往需要反復(fù)接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語(yǔ)言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力。

(二)招商談判的原則

根據(jù)招商談判的特點(diǎn)，談判雙方要取得共識(shí)，促使談判成功應(yīng)遵循以下原則：

1、平等互利原則，要求談判雙方在適應(yīng)對(duì)方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。

2、堅(jiān)持信用原則，信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽(yù)、守信用是商家基本的職業(yè)道德。在談判過(guò)程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對(duì)方，以體現(xiàn)真誠(chéng)合作的精神。

3、堅(jiān)持相容原則，相容原則要求談判人員在洽談中要對(duì)人謙讓、豁達(dá)，將原則性和靈活性有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以更好地達(dá)到談判的目的。

商業(yè)地產(chǎn)招商談判的準(zhǔn)備

所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充分的準(zhǔn)備工作，主要包括：

（一）招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊(cè)是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目招商的基本宣傳資料，關(guān)系到項(xiàng)目的形象，該手冊(cè)突出如下關(guān)鍵點(diǎn)：

1、通過(guò)鉆石地段選擇項(xiàng)目選址的正確性，樹(shù)立基本點(diǎn)核心地段的商業(yè)物業(yè)。

2、通過(guò)事實(shí)列舉項(xiàng)目投資商與發(fā)展商業(yè)績(jī)與榮譽(yù)，突出其在項(xiàng)目所在地的地位。

3、招商策劃和承租戶的選擇關(guān)系購(gòu)物中心的成敗，在招商過(guò)程中，有必要對(duì)每個(gè)承租戶進(jìn)行分級(jí)評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)他們的經(jīng)營(yíng)前景，作為店面出租的指導(dǎo)。

4、第一承租戶的選擇確保租金的來(lái)源。

5、第二需要保證購(gòu)物中心的商品種類的完整性。

6、第三需要保證購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的多樣性與綜合性。

（二）準(zhǔn)備談判的依據(jù)

1、明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目標(biāo)、實(shí)際需求目標(biāo)、可接受目標(biāo)、最低目標(biāo)等；

2、規(guī)定談判策略，包括了解談判對(duì)象的狀況，談判的焦點(diǎn)、談判可能出現(xiàn)的問(wèn)題及對(duì)策；

3、選定談判方式；

4、確定談判期限。

（三）組成談判小組

1、挑選談判小組的成員；

2、制定談判計(jì)劃；

3、確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員。

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