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土地增值稅自查工作匯報會 土地增值稅存在問題篇一

福建省地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局

關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知

[發(fā)文日期：2007-02-05]福建省地方稅務局 文號：閩地稅發(fā)〔2007〕24號

各市、縣（區(qū)）地稅局，省、各設區(qū)市地稅局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地稅局外稅分局，泉州、南平市地稅局征收分局：

現(xiàn)將《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并對有關問題明確如下，請一并貫徹執(zhí)行。

一、各地應根據(jù)國家稅務總局規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H，積極開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，并建立起土地增值稅基礎資料庫，為確定科學合理的評估模型，保證土地增值稅征收的及時、準確、公平、合理奠定基礎。土地增值稅基礎資料庫應包含以下主要內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況、轉(zhuǎn)讓收入總額、各項扣除項目金額、土地增值稅預征及清算情況，實際土地增值稅稅負等。

二、根據(jù)國稅發(fā)［2006］187號第二條規(guī)定，已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積”包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售的房地產(chǎn)面積。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證及資料不符合清算要求或不實，需要進行核定的，在省局未確定具體核定辦法前，由負責清算的地方稅務機關按照國稅發(fā)［2006］187號第四條第（二）項規(guī)定確定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準。

四、各設區(qū)市地方稅務局應根據(jù)國家稅務總局規(guī)定，結(jié)合當?shù)貙嶋H情況，制定稅務中介機構(gòu)從事土地增值稅清算鑒證工作的具體管理辦法，明確《土地增值稅清算稅款鑒證報告》格式,并報省局備案。

五、閩地稅發(fā)［2005］號印發(fā)的《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》繼續(xù)執(zhí)行，但其中有關清（結(jié)）算條件和時間的規(guī)定以國稅發(fā)［2006］187號文和本文為準。

六、凡2007年2月1日后開始進行清算的項目，均適用本通知的規(guī)定。

二ｏｏ七年二月一日

國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

管理有關問題的通知

[發(fā)文日期：2007-01-17] 來源：國家稅務總局

文號：國稅發(fā)〔2006〕187號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務局：

為進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關規(guī)定，現(xiàn)就有關問題通知如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。

三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認： 

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

五、土地增值稅清算應報送的資料

符合本通知第二條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；符合本通知第二條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管稅務機關限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

納稅人辦理土地增值稅清算應報送以下資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。

納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

六、土地增值稅清算項目的審核鑒證

稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務機關可以采信。

稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。

七、土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務機關可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法。

國家稅務總局

二○○六年十二月二十八日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知

[發(fā)文日期：2006-11-10]

國家稅務總局文號：財稅[2006]141號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)精神，進一步促進調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，增加中小套型、中低價位普通商品住房供應，現(xiàn)將《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標準住宅”的認定問題通知如下：

“普通標準住宅”的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。

請遵照執(zhí)行。

財政部 國家稅務總局

二○○六年十月二十日

財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知

[發(fā)文日期：2006-08-03]

國家稅務總局

文號：財稅[2006]21號 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務局：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》)及其實施細則和有關規(guī)定精神，現(xiàn)將土地增值稅有關問題明確如下：

一、關于納稅人建造普通標準住宅出售和居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題

《條例》第八條中“普通標準住宅”和《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字〔1999〕210號）第三條中“普通住宅”的認定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）制定并對社會公布的“中小套型、中低價位普通住房”的標準執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。

在本文件發(fā)布之日前已向房地產(chǎn)所在地地方稅務機關提出免稅申請，并經(jīng)稅務機關按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府原來確定的普通標準住宅的標準審核確定，免征土地增值稅的普通標準住宅，不做追溯調(diào)整。

二、關于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的計算問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

三、關于土地增值稅的預征和清算問題

各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應及時進行清算，多退少補。

對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局規(guī)定。

四、關于因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦赵?、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

五、關于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題

對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

六、本文自2006年3月2日起執(zhí)行。

抄送：各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市國家稅務局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年三月二日

福建省地方稅務局關于印發(fā)《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》的通知

[發(fā)文日期：2005-10-14]福建省地方稅務局 各設區(qū)市地方稅務局，省局直征分局：

現(xiàn)將《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行中存在的問題與意見請及時反饋省局，以便修改完善。

二ｏｏ五年十月十四日

福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行)

第一章 總 則

第一條 為加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實施細則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以

文號：閩地稅發(fā)[2005]195 下簡稱《稅收征管法》）及其實施細則，結(jié)合我省實際情況，制定本辦法。

第二條 凡在本省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法申報繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地為土地增值稅納稅地點。第四條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的地方稅務機關（以下簡稱主管稅務機關）負責征收。第二章 納稅申報

第五條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人在取得施工許可證后的30日內(nèi)，應按每一成本核算項目或?qū)ο笙蛑鞴芏悇諜C關辦理項目登記，填報《土地增值稅項目登記表》，并提供下列資料（復印件）。

（一）施工許可證；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的預、概算書；

（三）項目立項書；

（四）商品房分層平面圖；

（五）取得土地使用權(quán)的證明材料；

（六）主管稅務機關要求提供的其他有關資料。

第六條 納稅人預售房地產(chǎn)的，應在取得預售許可證明后的15日內(nèi)，向主管稅務機關報送預售許可證明（復印件）及預售商品房分層平面圖等資料。

第七條 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的工程施工合同，應在合同簽訂后30日內(nèi)向主管稅務機關報備。

第八條 納稅人應于次月10日內(nèi)，將上月同一計稅項目轉(zhuǎn)讓或預售的房地產(chǎn)匯總后，向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款,同時提供轉(zhuǎn)讓或預售的房地產(chǎn)具體銷售清單。

第三章 稅款征收

第九條 納稅人項目已全部竣工結(jié)算并一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應按《條例》及其實施細則的有關規(guī)定，據(jù)實申報繳納土地增值稅。

第十條 納稅人在項目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，采取預征土地增值稅辦法。除當?shù)卣?guī)定的經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓不預征外，其他房地產(chǎn)項目應按下列預征率預征土地增值稅。

1、住宅按1%—2%預征。

2、商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%—3%預征。

3、別墅按3%預征。

4、對納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，其銷售收入應分別核算，否則從高按2%—3%預征。

各設區(qū)市地稅局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)，應對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況進行調(diào)研測算后，自行確定預征率，并報省局備案。個別地區(qū)的預征率需要調(diào)整的，報經(jīng)省局批準，可在統(tǒng)一規(guī)定的預征率幅度內(nèi)適當上浮或下調(diào)，但最高調(diào)整幅度不得超過50%。

第十一條 納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和規(guī)定的預征率計算應納稅額。應納稅額計算公式： 應納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預征率

第十二條 納稅人應在主管稅務機關規(guī)定的預征期限內(nèi)繳納土地增值稅，對未按預征規(guī)定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。

第四章 納稅清結(jié)算

第十三條 預征土地增值稅的納稅人，應在項目竣工結(jié)算完畢后的45日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關申請土地增值稅納稅清結(jié)算，同時提供以下資料。

（一）土地增值稅清結(jié)算申請報告；

（二）土地增值稅納稅清結(jié)算申報表；

（三）支付土地使用權(quán)出讓金的證明材料；

（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)項目工程決算報告；

（六）無償提供公共配套設施的證明材料；

（七）開發(fā)項目成本扣除情況補充說明報告；

（八）稅務機關要求提供的其他材料。

第十四條 對已全部竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓的建筑面積比例達85%以上時，稅務機關可以要求納稅人對土地增值稅進行清結(jié)算。清結(jié)算時，對未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)部份，按其占總建筑面積的比例，相應扣除土地增值稅的扣除項目金額。第十五條 存在以下情形的，稅務機關應當及時對納稅人的房地產(chǎn)項目進行清結(jié)算：

（一）經(jīng)納稅評估發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目利潤異?；虼嬖谔搱蟛m報房地產(chǎn)成交價格等情況的；

（二）由本級或上級稅務機關或其他有關單位或個人轉(zhuǎn)來舉報案件；

（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；

（四）稅務機關認為有必要進行清算的。

第十六條 納稅人納稅清結(jié)算時，應準確核算房地產(chǎn)開發(fā)項目的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項目金額，并提供真實合法有效的憑據(jù)。沒有真實合法有效的憑據(jù)不能列入扣除項目。

納稅人提供的轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目明顯不實的，稅務機關可以按《稅收征管法》的有關規(guī)定，核定其應納稅額。

第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額；對納稅人既建造普通標準住宅又建造非普通標準住宅轉(zhuǎn)讓的，也應分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條

（一）項的免稅規(guī)定。第十八條 納稅人建造轉(zhuǎn)讓的住宅符合下列各項標準的視為普通標準住宅：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在140平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均較易價格1.38倍以下。其中

（二）、（三）項的具體標準以當?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)為準。

第十九條 納稅人因財務制度不健全等原因?qū)е轮鞴芏悇諜C關難以對房地產(chǎn)項目進行清算的，稅務機關可以按照《稅收征管法》的有關規(guī)定，對整個房地產(chǎn)項目應納的土地增值稅實行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預征率計算的稅款。

第二十條 土地增值稅清結(jié)算已結(jié)束的納稅人，如果有證據(jù)表明納稅人在清結(jié)算過程中提供虛假收入、成本費用等情況的，主管稅務機關應重新清結(jié)算或移交稽查部門立案稽查。

第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)項目或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，按規(guī)定在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉(zhuǎn)讓的，該房地產(chǎn)項目在進行清結(jié)算時，應對該項目的全部收入和扣除項目進行整體清結(jié)算，先計算整個項目應繳納的土地增值稅，再按免稅和應稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。第六章 附則

第二十二條 納稅人違反本辦法規(guī)定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規(guī)定進行處罰。

第二十三條 各設區(qū)市地方稅務局可以根據(jù)本辦法制定具體實施辦法。第二十四條 本辦法由福建省地方稅務局負責解釋。

第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的,以本辦法規(guī)定為準。

附件：1.土地增值稅項目登記表。2.土地增值稅納稅清結(jié)算申報表。

福建省地方稅務局關于地方稅若干具體政策問題的通知

[發(fā)文日期：2005-06-21]福建省地方稅務局 各設區(qū)市地方稅務局，省局直征分局：

最近陸續(xù)接到各地反映一些地方稅相關政策問題，經(jīng)研究，在國家稅務總局未作出明確之前，我省暫統(tǒng)一如下：

一、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)后土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的確定問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)，其土地使用稅從有權(quán)批準用地的政府批文中所確定的土地使用時間的次月起計算繳納。

二、關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售部份商品房后如何計征土地使用稅問題。

按當?shù)氐囟惒块T確定的土地使用稅納稅期限的期末，商品房銷售合同或預售合同中的房地產(chǎn)建筑面積合計數(shù)，占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全部房地產(chǎn)建筑面積的比例，計算扣除已售商品房的占地面積后，計征土地使用稅。

三、納稅單位將房產(chǎn)無償提供給免稅單位使用，如何繳納房產(chǎn)稅問題。

納稅單位將房產(chǎn)無償提供給免稅單位使用，由納稅單位按房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅。

四、關于城市維護建設稅適用稅率問題。

按納稅人工商營業(yè)注冊所在地確定城市維護建設稅的適用稅率。對跨地區(qū)經(jīng)營、聯(lián)合經(jīng)營、文號：閩地稅發(fā)[2005]93號 臨時經(jīng)營的單位和個人的適用稅率仍按《福建省城市維護建設稅暫行條例》第三條的規(guī)定執(zhí)行。

五、關于既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的如何計算征收土地增值稅的問題。

對納稅人既建造普通標準住宅出售又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)銷售的，應分別核算增值額。對納稅人不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，由主管地稅機關統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額和增值額。

二ｏｏ五年六月二日

國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知

[發(fā)文日期：2006-07-18]

來源：國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2005]172號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，揚州稅務進修學院，局內(nèi)各單位：

根據(jù)《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）（以下簡稱《通知》）的精神，經(jīng)商財政部、建設部，現(xiàn)就各地在貫徹落實《通知》中的幾個具體政策問題明確如下：

一、《通知》第三條第二款中規(guī)定的“成交價格”是指住房持有人對外銷售房屋的成交價格。

二、《通知》第三條第四款中規(guī)定的“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

三、納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

四、個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關規(guī)定。其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購房原價確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續(xù)。

五、根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

六、享受稅收優(yōu)惠政策普通住房的面積標準是指地方政府按國辦發(fā)〔2005〕26號文件規(guī)定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內(nèi)面積進行計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

國家稅務總局

二○○五年十月二十日

國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知 [發(fā)文日期：2006-05-30]

來源：國務院辦公廳 文號：國辦發(fā)[2006]37號各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構(gòu)：

建設部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》已經(jīng)國務院同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。當前，要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，進一步加強市場引導和調(diào)控。要按照科學發(fā)展觀的要求，堅持落實和完善政策，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，引導合理消費；堅持深化改革，標本兼治，加強法治，規(guī)范秩序；堅持突出重點，分類指導，區(qū)別對待。各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，把調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。國務院有關部門要組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調(diào)控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。

國務院辦公廳

二○○六年五月二十四日

關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 建設部 發(fā)展改革委 監(jiān)察部 財政部 國土資源部

人民銀行 稅務總局 統(tǒng)計局 銀監(jiān)會

去年以來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但是，房地產(chǎn)領域的一些問題尚沒有得到根本解決，少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。為切實解決當前房地產(chǎn)市場存在的問題，要繼續(xù)認真落實《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)明電〔2005〕8號）和《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）提出的各項政策措施，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的新情況對部分政策措施作適當調(diào)整?，F(xiàn)就調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格提出以下意見：

一、切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)

（一）制定和實施住房建設規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。各級城市住房建設規(guī)劃要在2006年9月底前向社會公布。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設規(guī)劃報建設部備案；其他城市住房建設規(guī)劃報省級建設主管部門備案。各級建設（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。

（二）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。“十一五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設部批準。過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調(diào)整。

二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅。為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。稅務部門要嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。

（四）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。

（六）保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。各級城市人民政府要編制用地計劃，科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其供應量不得低于居住用地供應總量的70%；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。

（七）加大對閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。

三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度

（八）嚴格控制被動性住房需求。各地要按照《國務院辦公廳關于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴格拆遷管理的通知》(國辦發(fā)〔2004〕46號）的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴禁大拆大建，在沒有落實拆遷安置房源和補償政策不到位的情況下，不得實施拆遷，不得損害群眾合法利益。

四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

（九）加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管。對已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項目，要重新進行規(guī)劃審查。對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規(guī)定建設的住房要依法予以處理直至沒收。

（十）切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關負責人的責任。

五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。

（十二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度，解決建設和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為。嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。

（十三）積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。

六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度

（十四）建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。

（十五）堅持正確的輿論導向。要加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的 二ｏｏ六年十二月二十二日

財政部 國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)營業(yè)稅有關政策的通知

[發(fā)文日期：2006-07-05]：國家稅務總局 文號：財稅[2006]75號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，新疆生產(chǎn)建設兵團財務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國辦發(fā)[2006]37號)，抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關營業(yè)稅問題通知如下：

2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅；（此規(guī)定已失效）個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

在上述政策中，普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》(國稅發(fā)[2005]89號)和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)[2005]172號)的有關規(guī)定執(zhí)行。

地方各級財稅部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，加強稅收征管，對執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題，及時上報財政部和國家稅務總局。

財政部 國家稅務總局

二○○六年六月十六日

福建省地方稅務局關于經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅的通知

[發(fā)文日期：2004-11-10]

福建省地方稅務局

文號：閩地稅發(fā)[2004]283號

各市、縣（區(qū)）地方稅務局，省、各設區(qū)市地方稅務局直屬分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局： 近接部分市局要求明確經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅問題的請示，根據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設有關規(guī)定和現(xiàn)行營業(yè)稅有關規(guī)定，對我省經(jīng)濟適用住房銷售征收營業(yè)稅問題明確如下，請遵照執(zhí)行。

根據(jù)建設部等四部委下發(fā)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》（建住房[2004]77號）的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設標準、供應對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。該辦法賦予經(jīng)濟適用住房在建設用地、行政事業(yè)性收費、貸款方面相應的優(yōu)惠政策，沒有規(guī)定經(jīng)濟適用住房銷售免稅的優(yōu)惠。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[1999]210號）規(guī)定，為了支持住房制度的改革，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。經(jīng)濟適用住房銷售以保本微利為原則，基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，不同房改成本價和標準價，因此，經(jīng)濟適用住房的銷售應按規(guī)定征收營業(yè)稅，不能比照房改政策免征營業(yè)稅。

二ｏｏ四年十一月十日

福建省地方稅務局關于拆遷補償業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知

[發(fā)文日期：2004-03-28]福建省地方稅務局 [

文號：閩地稅發(fā)[2004]63號各市、縣（區(qū)）地方稅務局，省、各設區(qū)市地方稅務局直征分局、稽查局，福州、廈門、泉州、漳州市地方稅務局外稅分局，泉州、南平市地方稅務局征收分局：

近接福州、莆田、泉州、寧德等設區(qū)市地稅局來文、來電請示，要求對企事業(yè)單位取得的拆遷補償費收入，是否征收營業(yè)稅問題予以明確。

為正確執(zhí)行營業(yè)稅稅收政策，加強對拆遷補償業(yè)務的營業(yè)稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則和財政部、國家稅務總局《關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅字[１９９９]２１０號），以及福建省政府《關于加快發(fā)展住房二級市場的通知》（閩政[２００１]４３號）等文件對補償費收入的稅收規(guī)定精神，經(jīng)研究，明確如下：

一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其“銷售不動產(chǎn)”的計稅營業(yè)額。

二、被拆遷單位和個人因拆遷取得的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋，除下列兩種情況外，均應征收營業(yè)稅。

１、被拆遷單位和個人取得政府財政部門支付的房屋（或土地）拆遷補償費及其他補助費，暫免征收營業(yè)稅。

２、被拆遷個人因自用普通住房拆遷，所取得的補償費或拆遷過程中發(fā)生的房屋等面積產(chǎn)權(quán)調(diào)換，暫免征收營業(yè)稅。

三、此前省局下發(fā)的文件規(guī)定中與本規(guī)定不一致的，一律按本規(guī)定執(zhí)行。

國家稅務總局關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知

[發(fā)文日期：2006-06-01]國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2006]74號 各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市地方稅務局：

為貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)〔2006〕37號），抑制投機和投資性購房需求，進一步加強個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征收管理，現(xiàn)將有關問題通知如下：

一、各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調(diào)整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。

（一）2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。

（二）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅手續(xù)。地方稅務部門對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規(guī)定條件的，給予免征營業(yè)稅。

（三）2006年6月1日后，個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律執(zhí)行銷售非普通住房政策，按其售房收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

（四）普通住房及非普通住房的標準、辦理免稅的具體程序、購買房屋的時間、開具發(fā)票、差額征稅扣除憑證、非購買形式取得住房行為及其他相關稅收管理規(guī)定，按照《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）、《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕172號）的有關規(guī)定執(zhí)行。

二、各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行稅收政策，對不符合規(guī)定條件的個人對外銷售住房，不得減免營業(yè)稅，確保調(diào)整后的營業(yè)稅政策落實到位。對擅自變通政策、違反規(guī)定對不符合規(guī)定條件的個人住房給予稅收優(yōu)惠，影響調(diào)整后的稅收政策落實的，要追究當事人責任。對政策執(zhí)行中出現(xiàn)的問題和有關情況，應及時上報國家稅務總局。

三、各省級地方稅務部門要加強部門配合，積極參與本地區(qū)房地產(chǎn)市場分析監(jiān)測工作，密切關注營業(yè)稅稅收政策調(diào)整后的政策執(zhí)行效果，加強營業(yè)稅政策調(diào)整對本地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的分析評估工作。

國家稅務總局

二○○六年五月三十日

國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知

[發(fā)文日期：2006-03-06]：國家稅務總局 文號：國稅發(fā)[2006]31號

各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關企業(yè)所得稅問題通知如下：

一、關于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

（一）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規(guī)的規(guī)定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關部門的批準文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

（二）非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：

１.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

３．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

二、關于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題

（一）符合下列條件之一的，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）； 3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。

（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務機關有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。

（三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應于納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。

（四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

（五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應按以下規(guī)定確認：

1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)。

２．采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定進行處理。

５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。

三、關于開發(fā)產(chǎn)品預租收入的確認問題

開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。

四、關于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理:

1.開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。

五、關于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務處理問題

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1．企業(yè)、單位應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：

1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生起，按5個納稅均攤至各的應納稅所得額。

2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

六、關于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務處理問題

開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。

七、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題

（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。

完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。

（二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。

八、關于開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除問題

開發(fā)企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。

（一）開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進行處理： 1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權(quán)責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。

2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。

3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

4．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。

5．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應以稅收規(guī)定為準進行調(diào)整。

6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。

（二）下列項目按以下規(guī)定進行扣除：

1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等，應根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：

（1）屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關規(guī)定直接計入成本對象。

（2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。

3．應付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。

4.維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。

5．共用部位、共用設施設備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。

6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單

土地增值稅自查工作匯報會 土地增值稅存在問題篇二

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土地增值稅最新規(guī)定

我想問律師，因為我的親戚出了事急需要錢，打算將房子賣掉，想知道土地增值稅最新規(guī)定是怎樣的?急盼。律師解答： 土地增值稅最新規(guī)定：(1)計算方法 土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，按照超率累進稅率計算應納稅額，其應納稅額有以下兩種計算 我想問律師，因為我的親戚出了事急需要錢，打算將房子賣掉，想知道土地增值稅最新規(guī)定是怎樣的?急盼。

律師解答：

土地增值稅最新規(guī)定：

(1)計算方法

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)，按照超率累進稅率計算應納稅額，其應納稅額有以下兩種計算方法：

1.分步計算法，即按照每一級距的土地增值額乘以該級距相應的

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稅率，分別計算各級次土地增值稅稅額，然后將其相加匯總，求得應納稅額。其計算公式為：

應納稅額=∑(每一級距的土地增值額×適用稅率)

這種分步計算法計算過程比較繁瑣，因此，在實際工作中，一般采用速算扣除法，以簡化計算過程。

2.速算扣除法，即按照增值額乘以適用稅率，減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算應納稅額。具體計算公式如下：

(1)增值額未超過扣除項目金額50%的：

土地增值稅稅額=增值額×30%

(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的：

土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的：

土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

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(4)增值額超過扣除項目金額200%的：

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

上述公式中的5%、15%、35%均為速算扣除系數(shù)。

(2)計算程序

1.計算扣除項目金額。如系轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應計算評估價格，再確定扣除項目金額。

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.計算增值額。

增值額=轉(zhuǎn)讓收入額-扣除項目金額

3.計算增值額占扣除項目金額的比重(以下簡稱“增值率”)。

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

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4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

相關法律知識：

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

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行

二

手

房

貸

款

辦

理

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土地增值稅自查工作匯報會 土地增值稅存在問題篇三

附件3:

福建省土地增值稅清算項目基本情況說明

一、企業(yè)基本情況

企 業(yè) 名 稱： 成 立 日 期： 法 定 代 表 人： 注 冊 地 址： 注 冊 資 本： 企 業(yè) 類 型： 經(jīng) 營 范 圍： 主 管 地 稅 局： 納稅人識別號： 地稅電腦編碼： 聯(lián) 系 電 話：

二、商品房項目開發(fā)情況 ㈠土地取得情況

本公司

年

月

日受讓于 國有建設用地平方米、合 畝（其中：平方米、合 畝土地使用權(quán)，履行與本縣區(qū)土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[ ] 號）約定的一切權(quán)利和義 1 務。

㈡立項情況

商品房項目實際于

年 月開工, 年 月主體工程封頂，年 月通過結(jié)構(gòu)驗收。年 月 日經(jīng)本縣區(qū)房地產(chǎn)管理局批準，本公司取得商品房預售許可證。年 月 日本公司取得本縣區(qū)房地產(chǎn)交易中心的產(chǎn)權(quán)備案登記，商品房項目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積 平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑面積平方米）。年 月 日本公司 項目全面竣工，并于 年 月 日通過有關部門驗收。

㈢項目開發(fā)面積情況

本公司開發(fā) 商品房項目可售總建筑面積 平方米，其中：

1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積

平方米，占可售總建筑面積的 %;⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的 %;

2、非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積 平方米，占可售總建筑面積的 %。

三、其他情況：

⑴是否有整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（填是或否）

⑵是否有直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（填有或無）⑶是否取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（填是或否）

⑷納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（填是或否）

四、其他需說明情況：

企業(yè)蓋章

年 月 日 3 附送資料（原已提供過的可不再提供）：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請

2、項目立項書

3、施工許可證、預售許可證

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目的預、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結(jié)算單、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單

5、不動產(chǎn)銷售明細表

6、商品房分層平面圖

7、主管稅務機關要求提供的其他有關資料。

土地增值稅自查工作匯報會 土地增值稅存在問題篇四

附件3:

福建省土地增值稅清算項目基本情況說明

一、企業(yè)基本情況

企業(yè)名稱：

成立日期：法 定 代 表 人：注冊地址：注冊資本：企業(yè)類型：經(jīng)營范圍：主 管 地 稅 局：納稅人識別號：地稅電腦編碼：聯(lián)系電話：

二、商品房項目開發(fā)情況

㈠土地取得情況

本公司年月日受讓于國有建設用地平方米、合畝（其中：平方米、合畝土地使用權(quán)，履行與本縣區(qū)土地局簽訂的《國有土地使用合同》（地合[]號）約定的一切權(quán)利和義 1

務。

㈡立項情況商品房項目實際于年月開工,年月主體工程封頂，年月通

過結(jié)構(gòu)驗收。年月日經(jīng)本縣區(qū)房地產(chǎn)管理局批

準，本公司取得商品房預售許可證。年月日本

公司取得本縣區(qū)房地產(chǎn)交易中心的產(chǎn)權(quán)備案登記，商品

房項目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑

面積平方米）。年月日本公司項目全面竣工，并于年月日通過有關部門驗收。

㈢項目開發(fā)面積情況

本公司開發(fā)商品房項目可售總建筑面積平方米，其中：

1、住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%;

⑵非普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑

面積的%;

2、非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。

三、其他情況：

⑴是否有整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（填是或否）

⑵是否有直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。（填有或無）⑶是否取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）

⑷納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（填是或否）

四、其他需說明情況：

企業(yè)蓋章

年月日

附送資料（原已提供過的可不再提供）：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請

2、項目立項書

3、施工許可證、預售許可證

4、房地產(chǎn)開發(fā)項目的預、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結(jié)算單、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單

5、不動產(chǎn)銷售明細表

6、商品房分層平面圖

7、主管稅務機關要求提供的其他有關資料。