每個(gè)人都曾試圖在平淡的學(xué)習(xí)、工作和生活中寫一篇文章。寫作是培養(yǎng)人的觀察、聯(lián)想、想象、思維和記憶的重要手段。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的范文嗎？下面是小編為大家收集的優(yōu)秀范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
萬(wàn)科內(nèi)部審計(jì)流程篇一
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1、前言：本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；
2、市場(chǎng)分析：
（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）
（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）
3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)
4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析
5、消費(fèi)者分析：
（1）購(gòu)買者地域分布；
（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)；
（4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性；
（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）；
（6）購(gòu)買頻度；
6、結(jié)論
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研
1、地塊狀況：
（1）位置
（2）面積
（3）地形
（4）地貌
（5）性質(zhì)
2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)
3、地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）
4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）
5、地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6、公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）
7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）
三、項(xiàng)目投資分析
1、投資環(huán)境分析
（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策）
（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)
（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
2、土地建筑功能選擇（見下圖表）
3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）
5、成本敏感性分析
（1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤(rùn)
6、投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表
（2）股東回報(bào)率
7、同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析
四、營(yíng)銷策劃
（一）市場(chǎng)調(diào)查
1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）
2、建筑規(guī)模與風(fēng)格
3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）
4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）
5、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）
6、物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）
7、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）
8、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）
（二）、目標(biāo)客戶分析
1、經(jīng)濟(jì)背景
? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力
? 行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）
家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）
（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)
（五）、廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4廣告效果監(jiān)控
（六）、媒介策略媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合4投放頻率
5費(fèi)用估算
（七）、推廣費(fèi)用 現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放
五、概念設(shè)計(jì)
1、小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織
2、小區(qū)容積率的敏感性分析
3、小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）
4、小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）
5、小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意
6、小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意
7、小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系
8、小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分
9、小區(qū)環(huán)境綠化概念原則
10、小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意
六、識(shí)別系統(tǒng)
（一）核心部分
1、名稱
2、標(biāo)志
3、標(biāo)準(zhǔn)色
4、標(biāo)準(zhǔn)字體
（二）運(yùn)用部分
1、現(xiàn)場(chǎng)
? 工地圍板
? 彩旗
? 掛幅
? 歡迎牌
2、營(yíng)銷中心
? 形象墻
? 門楣標(biāo)牌
? 指示牌
? 展板規(guī)范
? 胸卡
? 工作牌
? 臺(tái)面標(biāo)牌
3、工地辦公室
? 經(jīng)理辦公室
? 工程部
? 保安部
? 財(cái)務(wù)部
4、功能標(biāo)牌
? 請(qǐng)勿吸煙
? 防火、防電危險(xiǎn)
? 配電房
? 火警119 ? 消防通道
? 監(jiān)控室
一、“萬(wàn)科地產(chǎn)”品牌定位 在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定“萬(wàn)科地產(chǎn)”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。
“萬(wàn)科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容：
1、建筑規(guī)模與風(fēng)格；
5、物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；
6、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；
7、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。
二、主力客戶群定位及其特征描述
“物以類聚，人以群分”。針對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的前提，通過研究購(gòu)買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。
萬(wàn)科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬(wàn)科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營(yíng)銷推廣策略。
三、價(jià)格定位
1、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）
2、實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷售目標(biāo)的成交價(jià)格）
3、租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格）
4、價(jià)格策略
四、入市時(shí)機(jī)
入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。
五、廣告策略
1、廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2、階段性的廣告主題
3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4、廣告效果監(jiān)控
六、媒介策略
1、媒介組合
2、軟性新聞主題
3、投放頻率
4、費(fèi)用估算
七、推廣費(fèi)用
1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（vi設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）
2、印刷品（銷售文件、售樓書等）
3、階段性廣告促銷費(fèi)用
八、營(yíng)銷管理
銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)
一、“萬(wàn)科地產(chǎn)”品牌定位
在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定“萬(wàn)科地產(chǎn)”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。
“萬(wàn)科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容：
1、建筑規(guī)模與風(fēng)格；
5、物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；
6、發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；
7、結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。
二、主力客戶群定位及其特征描述
“物以類聚，人以群分”。針對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的前提，通過研究購(gòu)買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。
萬(wàn)科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬(wàn)科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營(yíng)銷推廣策略。
三、價(jià)格定位
1、理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）
2、實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷售目標(biāo)的成交價(jià)格）
3、租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格）
4、價(jià)格策略
四、入市時(shí)機(jī)
入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。
五、廣告策略
1、廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2、階段性的廣告主題
3、階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4、廣告效果監(jiān)控
六、媒介策略
1、媒介組合
2、軟性新聞主題
3、投放頻率
4、費(fèi)用估算
七、推廣費(fèi)用
1、現(xiàn)場(chǎng)包裝（vi設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）
2、印刷品（銷售文件、售樓書等）
3、階段性廣告促銷費(fèi)用
八、營(yíng)銷管理
銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)
萬(wàn)科內(nèi)部審計(jì)流程篇二
審計(jì)立項(xiàng)是指確定具體的內(nèi)部審計(jì)項(xiàng)目，即審計(jì)對(duì)象。審計(jì)對(duì)象包括集團(tuán)下屬的各子公司，集團(tuán)內(nèi)部的各職能部門、各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或項(xiàng)目、系統(tǒng)等。下面是小編為大家?guī)淼膬?nèi)部審計(jì)工作流程步驟詳解的知識(shí)，歡迎閱讀。
審計(jì)立項(xiàng)是指確定具體的內(nèi)部審計(jì)項(xiàng)目，即審計(jì)對(duì)象。審計(jì)對(duì)象包括集團(tuán)下屬的各子公司，集團(tuán)內(nèi)部的各職能部門、各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或項(xiàng)目、系統(tǒng)等。
審計(jì)對(duì)象的選擇一般由以下三種方式?jīng)Q定：
1、集團(tuán)法審部通過對(duì)集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)地分析風(fēng)險(xiǎn)來制定年度內(nèi)部審計(jì)工作計(jì)劃表，經(jīng)批準(zhǔn)后逐項(xiàng)實(shí)施。
2、由集團(tuán)總經(jīng)理或董事會(huì)下達(dá)的計(jì)劃外專項(xiàng)審計(jì)任務(wù)。
3、由被審計(jì)者提出審計(jì)要求，經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施審計(jì)業(yè)務(wù)。
對(duì)于已立項(xiàng)的審計(jì)項(xiàng)目，法審部應(yīng)在審計(jì)實(shí)施前以正式報(bào)告的形式報(bào)集團(tuán)總經(jīng)理/主管副總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)與授權(quán)。
1、內(nèi)部審計(jì)的總目標(biāo)是審查和評(píng)價(jià)集團(tuán)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，協(xié)助集團(tuán)組織的成員有效地履行他們的職責(zé)。針對(duì)已確定的具體審計(jì)任務(wù)，審計(jì)人員應(yīng)制定具體的審計(jì)目標(biāo)以有助于擬定審計(jì)方案和審計(jì)工作結(jié)束后的審計(jì)評(píng)價(jià)。
2、內(nèi)部審計(jì)的范圍一般包括以下幾個(gè)方面：
1)公司內(nèi)部控制系統(tǒng)的恰當(dāng)性、有效性。
2)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息、資料的準(zhǔn)確性、完整性、可靠性。
3)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效率和效果。
4)資產(chǎn)的完整和利用情況。
5)工程項(xiàng)目的預(yù)(概)、決算情況。
6)投資項(xiàng)目的可行性、可控性和效益性。
7)對(duì)法律、法規(guī)及政策、計(jì)劃的遵守、執(zhí)行情況。
審計(jì)人員應(yīng)根據(jù)具體的審計(jì)任務(wù)確定具體的審計(jì)范圍以確保審計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
不同的審計(jì)項(xiàng)目要求審計(jì)人員具備不同的知識(shí)和技能，根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)的需要，審計(jì)部門應(yīng)安排適當(dāng)?shù)膶徲?jì)人員，指定審計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，成立審計(jì)小組，并對(duì)審計(jì)工作進(jìn)行具體的安排。審計(jì)小組成立的同時(shí)，應(yīng)初步確定審計(jì)時(shí)間，包括審計(jì)開始的時(shí)間、外勤工作時(shí)間、審計(jì)結(jié)束及審計(jì)報(bào)告的提出時(shí)間。
審計(jì)方案是說明審計(jì)目標(biāo)、范圍和具體進(jìn)行的程序。完成審計(jì)工作后，審計(jì)方案是審計(jì)工作的記錄。審計(jì)方案在計(jì)劃審計(jì)工作時(shí)由審計(jì)負(fù)責(zé)人初步制定，并在審計(jì)工作實(shí)際進(jìn)行中根據(jù)需要進(jìn)行修改和調(diào)整。在被審計(jì)單位背景資料不全或?qū)嵤┩粨粜詸z查等情況下，審計(jì)人員也可以在審計(jì)過程中制訂和完善審計(jì)方案。
在審計(jì)前，審計(jì)人員應(yīng)通知被審計(jì)單位進(jìn)行審計(jì)的時(shí)間、審計(jì)目標(biāo)和范圍，并要求被審計(jì)單位及時(shí)準(zhǔn)備相關(guān)的文件、報(bào)表和其他資料、告知需要配合的相關(guān)事項(xiàng)。在經(jīng)授權(quán)實(shí)施突擊審計(jì)的情況下，審計(jì)部門可不預(yù)先通知被審計(jì)單位。以上為審計(jì)工作的準(zhǔn)備階段，完成準(zhǔn)備工作后，審計(jì)工作即進(jìn)入外勤工作階段，主要包括步驟(三)、(四)、(五)、(六)。
審計(jì)開始前，審計(jì)人員應(yīng)與被審計(jì)單位負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及其他相關(guān)人員召開審計(jì)座談會(huì)。了解基本情況，說明審計(jì)的目標(biāo)和范圍以及審計(jì)中需要提供的各種資料和需要協(xié)助的范圍等。
審計(jì)人員應(yīng)實(shí)地觀察被審計(jì)單位的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)、設(shè)備、職員及業(yè)務(wù)情況，對(duì)被審計(jì)單位的業(yè)務(wù)活動(dòng)獲得感性認(rèn)識(shí)。
對(duì)被審計(jì)單位提供的及實(shí)地考察過程中得到的文件資料進(jìn)行整理歸檔，并進(jìn)行查閱、研究。
初步調(diào)查完成后，審計(jì)人員應(yīng)編寫簡(jiǎn)要的初步調(diào)查說明書，概括被審計(jì)單位的基本情況及初步調(diào)查的實(shí)施情況。
實(shí)際與預(yù)算的比較;
年度內(nèi)各月份數(shù)據(jù)的比較及趨勢(shì)分析;
年度間數(shù)據(jù)的比較及趨勢(shì)分析;
賬戶間關(guān)系分析;
財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)比率與前期、同類經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的分析比較;
審計(jì)人員通過比較和分析各項(xiàng)指標(biāo)所發(fā)現(xiàn)的異常情況，應(yīng)引起充分關(guān)注，從而有針對(duì)性地采取更詳細(xì)的審計(jì)程序來審查重點(diǎn)領(lǐng)域。
審計(jì)人員應(yīng)采用繪制流程圖、文字說明等方式描述被審計(jì)單位現(xiàn)有的內(nèi)部控制制度。審計(jì)人員應(yīng)在認(rèn)真研究、分析被審計(jì)單位現(xiàn)有內(nèi)部控制系統(tǒng)的相關(guān)制度、規(guī)定等文件的情況下，對(duì)內(nèi)部控制系統(tǒng)設(shè)計(jì)的恰當(dāng)性進(jìn)行評(píng)價(jià)。
1、審計(jì)人員可采用內(nèi)部控制調(diào)查表或詢問相關(guān)人員等方式獲得內(nèi)部控制執(zhí)行情況的相關(guān)信息。
2、審計(jì)人員可采用對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行“穿行測(cè)試”或小樣本測(cè)試的方式，初步評(píng)價(jià)內(nèi)部控制系統(tǒng)的執(zhí)行情況。
“穿行測(cè)試”是審計(jì)人員針對(duì)關(guān)鍵控制點(diǎn)，選取一定的交易和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行程序測(cè)試或文件測(cè)試(根據(jù)組織的記錄來追蹤選定測(cè)試項(xiàng)目的整個(gè)過程)。小樣本測(cè)試是選擇較少的樣本量對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)試、復(fù)核，以測(cè)試真實(shí)性，了解經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際處理是否與預(yù)期一致。
3、研究信息系統(tǒng)的控制制度、進(jìn)行信息系統(tǒng)的相關(guān)測(cè)試。
信息系統(tǒng)的內(nèi)部控制涉及到被審計(jì)活動(dòng)的信息收集、處理、傳遞和保管各個(gè)環(huán)節(jié)。尤其是集團(tuán)各下屬企業(yè)和部門的信息系統(tǒng)控制的有效性、恰當(dāng)性直接影響其資金、資產(chǎn)安全及財(cái)務(wù)信息等的準(zhǔn)確、完整性。審計(jì)人員應(yīng)對(duì)被審計(jì)單位信息系統(tǒng)的內(nèi)控制度進(jìn)行全面熟悉與分析，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行相關(guān)的測(cè)試。
4、分析重大風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，確定重點(diǎn)審計(jì)的范圍及方法。
通過對(duì)內(nèi)部控制系統(tǒng)進(jìn)行描述和測(cè)試后，審計(jì)人員應(yīng)對(duì)被審計(jì)單位的內(nèi)部控制情況進(jìn)行分析并做出初步評(píng)價(jià)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，確定控制薄弱環(huán)節(jié)以及審計(jì)的重點(diǎn)。
實(shí)質(zhì)性測(cè)試及詳細(xì)檢查是在對(duì)內(nèi)部控制的初步評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，運(yùn)用適當(dāng)?shù)膶徲?jì)技術(shù)詳細(xì)審查、評(píng)價(jià)被審計(jì)單位的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
1、加總相關(guān)明細(xì)賬戶余額與總賬余額比較核對(duì)二者是否一致。
2、運(yùn)用統(tǒng)計(jì)抽樣，抽查會(huì)計(jì)記錄，從憑證到賬戶。
3、巡視庫(kù)房，抽查清點(diǎn)庫(kù)存物品等賬面存貨，確定存貨的保管情況以及存貨資產(chǎn)的存在性、完整性及計(jì)價(jià)的準(zhǔn)確性。
4、清查固定資產(chǎn)，確定資產(chǎn)的管理、使用情況以及增減值情況。
5、盤點(diǎn)現(xiàn)金，核對(duì)銀行存款余額，確定貨幣資金的安全性及賬實(shí)核對(duì)情況。
6、函證主要往來賬戶余額，選取無法函證或未取得回函的重要賬戶實(shí)行替代程序，確定往來結(jié)算的準(zhǔn)確性。
7、審核收費(fèi)系統(tǒng)的收入日?qǐng)?bào)表、商品銷售日?qǐng)?bào)表、現(xiàn)金收入日?qǐng)?bào)表，交叉核對(duì)并與系統(tǒng)核對(duì)一致。
8、審核各類經(jīng)濟(jì)合同，對(duì)重要合同簽訂的招、投標(biāo)及執(zhí)行情況進(jìn)行審查與評(píng)價(jià)。
9、審查工程的預(yù)、決算資料，復(fù)算工程量，確定工程支出的合理性、準(zhǔn)確性。
10、檢查采購(gòu)計(jì)劃、采購(gòu)合同與fapiao、入庫(kù)單、付款支票是否一致。
11、采用分析性復(fù)核程序，審查成本計(jì)算的準(zhǔn)確性、折舊計(jì)提的正確性等。
12、檢查涉稅項(xiàng)目，確定被審計(jì)單位是否遵守國(guó)家稅收法律、法規(guī)及其他規(guī)定，是否按時(shí)、足額繳納稅款。
13、審核費(fèi)用的發(fā)生情況、審批手續(xù)，確定其真實(shí)性、合法性、合理性。
14、其他審計(jì)程序
內(nèi)部審計(jì)人員通過執(zhí)行初步調(diào)查、符合性測(cè)試和詳細(xì)審查，收集適當(dāng)?shù)摹⒂杏玫募跋嚓P(guān)的審計(jì)證據(jù)，并通過分析與評(píng)價(jià)形成審計(jì)發(fā)現(xiàn)，并提出適當(dāng)?shù)膶徲?jì)建議。
審計(jì)發(fā)現(xiàn)應(yīng)包括事實(shí)、標(biāo)準(zhǔn)及期望、原因及結(jié)果。事實(shí)是指在審計(jì)過程中審計(jì)人員發(fā)現(xiàn)的實(shí)際情況、相關(guān)問題。標(biāo)準(zhǔn)及期望是指評(píng)價(jià)這些問題所依據(jù)的相關(guān)政策、規(guī)范、考核目標(biāo)、預(yù)算指標(biāo)等。原因是審計(jì)人員分析的實(shí)際情況與相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生差異的原因。結(jié)果是指實(shí)際情況與標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)生差異造成的影響及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。審計(jì)人員應(yīng)用書面文字、相關(guān)圖表等詳細(xì)闡述相關(guān)的審計(jì)發(fā)現(xiàn)，審計(jì)人員成文的審計(jì)發(fā)現(xiàn)應(yīng)有相關(guān)的審計(jì)證據(jù)來支持。
審計(jì)人員應(yīng)根據(jù)具體的內(nèi)部控制情況及相關(guān)的審計(jì)發(fā)現(xiàn)提出具體的、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)建議，以利于被審計(jì)單位完善內(nèi)部控制、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
審計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)審計(jì)人員的審計(jì)工作底稿及收集的相關(guān)證明資料進(jìn)行詳細(xì)的復(fù)核，并對(duì)審計(jì)人員實(shí)施的相關(guān)審計(jì)程序進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督和管理。
1、外勤工作中，審計(jì)人員應(yīng)對(duì)編制的審計(jì)工作底稿及收集的`相關(guān)文件、報(bào)表、記錄等證據(jù)資料及時(shí)整理、歸類。審計(jì)人員應(yīng)根據(jù)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)審計(jì)工作底稿及證據(jù)資料編制索引號(hào)，以便查閱。
2、召開退出會(huì)議前，審計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)編寫詳細(xì)的意見交換稿，也可以編制審計(jì)報(bào)告初稿代替。意見交換稿應(yīng)簡(jiǎn)要說明項(xiàng)目的審計(jì)目標(biāo)、審計(jì)范圍、實(shí)施的審計(jì)程序，并對(duì)具體的審計(jì)發(fā)現(xiàn)和初步的審計(jì)建議進(jìn)行詳細(xì)闡述。
與被審計(jì)單位的溝通包括重大問題的溝通及退出會(huì)議上的意見交換。
1、重大問題主要是指，在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)的正在進(jìn)行的重大違規(guī)或?qū)瘓F(tuán)利益造成嚴(yán)重?fù)p害的問題。在這種情況下，需要被審計(jì)單位馬上采取相關(guān)的措施。審計(jì)人員應(yīng)根據(jù)具體情況分析所發(fā)現(xiàn)問題的實(shí)質(zhì)及影響，確定溝通的對(duì)象，并報(bào)集團(tuán)總經(jīng)理分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
2、召開退出會(huì)議，就相關(guān)審計(jì)發(fā)現(xiàn)與審計(jì)建議與被審計(jì)單位交換意見。
外勤工作結(jié)束前，審計(jì)人員應(yīng)與被審計(jì)單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人召開退出會(huì)議，就意見交換稿上的相關(guān)問題聽取被審計(jì)單位的解釋與意見，并詳細(xì)記錄。雙方應(yīng)在意見交換書上簽名確認(rèn)。對(duì)在有關(guān)問題上的不同意見，可由被審計(jì)單位進(jìn)行書面陳述并交與審計(jì)人員與審計(jì)人員的審計(jì)發(fā)現(xiàn)與建議一齊歸檔，以便查閱、分析。
外勤工作結(jié)束后，審計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)及時(shí)編制正式的審計(jì)報(bào)告。正式的審計(jì)報(bào)告是在意見交換稿的基礎(chǔ)上根據(jù)與被審計(jì)單位溝通的結(jié)果，正式編制完成。審計(jì)報(bào)告應(yīng)用簡(jiǎn)捷、扼要的文字闡述審計(jì)目標(biāo)、審計(jì)范圍、審計(jì)人員執(zhí)行的審計(jì)程序以及審計(jì)結(jié)論，并適當(dāng)?shù)乇砻鲗徲?jì)人員的意見。被審計(jì)單位對(duì)審計(jì)結(jié)論和建議的看法，也可根據(jù)需要包括在審計(jì)報(bào)告中。
審計(jì)部門負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)審計(jì)報(bào)告及相關(guān)的審計(jì)資料進(jìn)行詳細(xì)審核，確認(rèn)后正式報(bào)送給集團(tuán)總經(jīng)理分管副總經(jīng)理，并對(duì)審計(jì)結(jié)果進(jìn)行簡(jiǎn)要的口頭匯報(bào)。法審部也應(yīng)將經(jīng)批準(zhǔn)的審計(jì)報(bào)告送與被審計(jì)單位并確認(rèn)其已收到。
在出具了正式的審計(jì)報(bào)告后，審計(jì)部門應(yīng)關(guān)注被審計(jì)單位對(duì)審計(jì)結(jié)果及集團(tuán)總經(jīng)理分管副總經(jīng)理對(duì)相關(guān)事項(xiàng)處理決定的態(tài)度。在認(rèn)為合適的一段時(shí)間以后，由審計(jì)人員對(duì)被審計(jì)單位實(shí)施后續(xù)審計(jì)，確定審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題是否得到了恰當(dāng)?shù)慕鉀Q。對(duì)于暫時(shí)無法解決的問題是否告知并得到了集團(tuán)總經(jīng)理分管副總經(jīng)理的批準(zhǔn)。審計(jì)人員應(yīng)對(duì)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并將后續(xù)審計(jì)的結(jié)果及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告集團(tuán)總經(jīng)理分管副總經(jīng)理。
審計(jì)評(píng)價(jià)是指法審部負(fù)責(zé)人對(duì)具體審計(jì)項(xiàng)目的執(zhí)行情況、審計(jì)方法、審計(jì)程序及審計(jì)目標(biāo)的完成情況進(jìn)行的總結(jié)、評(píng)價(jià)。審計(jì)評(píng)價(jià)由審計(jì)人員的自我評(píng)價(jià)、審計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的項(xiàng)目評(píng)價(jià)及法審部負(fù)責(zé)人的總結(jié)評(píng)價(jià)三個(gè)層次構(gòu)成。每一個(gè)審計(jì)項(xiàng)目完成之后，法審部負(fù)責(zé)人都應(yīng)督促審計(jì)人員、審計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及時(shí)做出書面總結(jié)、評(píng)價(jià)，法審部負(fù)責(zé)人也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況簽署相關(guān)的意見和建議。
完成以上九個(gè)步驟后，審計(jì)人員應(yīng)對(duì)審計(jì)資料進(jìn)行整理、裝訂、編號(hào)，形成內(nèi)部審計(jì)檔案，并由法審部負(fù)責(zé)保管。
萬(wàn)科內(nèi)部審計(jì)流程篇三
王石作為一名企業(yè)家，把自己整得像明星似的。
王石和萬(wàn)科在因此受益的同時(shí)，一個(gè)不留神，也會(huì)被群起而攻之，遭受到滾滾罵名。從萬(wàn)科霸業(yè)到個(gè)人登頂，從地產(chǎn)拐點(diǎn)論到賑災(zāi)贊助事件，王石似乎走得毫不畏懼，但也并不輕松。
說白了，這位帶頭大哥很倔。這正如他選擇登頂，像海明威筆下的黑豹一樣，孤獨(dú)地表達(dá)他的征服欲。
全球經(jīng)濟(jì)仍是嚴(yán)冬，這不僅是重塑金融體系的時(shí)候，也是重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的時(shí)候。真正的改革者應(yīng)該對(duì)身外的是非和背負(fù)的罵名不屑一顧，孤獨(dú)的前行。
萬(wàn)科的兩頂“紅帽子”
“路軌旁拋扔著死豬，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞；空氣中彌漫著牲畜糞便和腐尸的混合臭氣。”這是1978年的4月，王石第一次來深圳。后來他在《道路與夢(mèng)想》一書中，寫下了上述在筍崗北站消毒庫(kù)工程現(xiàn)場(chǎng)的真實(shí)觀感。王石當(dāng)時(shí)的職務(wù)是廣州鐵路局工程五段給排水技術(shù)員，當(dāng)時(shí)的他一門心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回廣州。
5年后，已經(jīng)通過招聘進(jìn)入廣東省外經(jīng)委，并做了3年招商引資工作的王石決定殺到深圳。在深圳當(dāng)時(shí)最有影響力的公司——深圳市特區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(下稱特發(fā))謀求發(fā)展。
王石和特發(fā)公司掌舵人孫凱峰對(duì)話的結(jié)果是，他作為廣東省外經(jīng)委派出人員，同特發(fā)合作做生意，特發(fā)提供營(yíng)業(yè)許可、銀行賬號(hào)，但不提供資金(廣東省外經(jīng)委也不提供資金)，贏利部分省外經(jīng)委和特發(fā)五五分成。
就這樣，在擁有進(jìn)出口批文特權(quán)和資金空手道功夫的雙重魔力下，王石從倒賣玉米開始，轉(zhuǎn)戰(zhàn)儀器設(shè)備等所有能賺錢的行業(yè)，直到造就了后來的萬(wàn)科。
王石：改革開放之初，對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是逐步依次展開的，先建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，殺出一條血路，再擴(kuò)展到沿海城市，進(jìn)而鋪展到全國(guó)。
當(dāng)時(shí)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分艱難，大多數(shù)企業(yè)是掛靠在國(guó)有或集體企業(yè)下面的，這就相當(dāng)于有了一道紅色的保護(hù)傘：雖然目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的，但從理論上來講還是國(guó)營(yíng)為主，這就是紅帽子的由來。
萬(wàn)科創(chuàng)業(yè)時(shí)隸屬特發(fā)公司這家深圳當(dāng)時(shí)最大的國(guó)營(yíng)企業(yè)，特發(fā)和傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不同，也是計(jì)劃外的，但它的執(zhí)照是國(guó)有。即使當(dāng)時(shí)政府投的資金很少，可能就幾萬(wàn)元，就像現(xiàn)在的種子基金、風(fēng)險(xiǎn)基金一樣，但是是非常關(guān)鍵和有價(jià)值的。我相信，包括萬(wàn)科在內(nèi)，深圳當(dāng)年有一批公司都是這樣掛靠的。(后來特發(fā)因攤子鋪的太大、經(jīng)營(yíng)不善等原因出現(xiàn)了問題，直至2005年才最終完成債轉(zhuǎn)股，由國(guó)有獨(dú)資轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)多元化)
《21世紀(jì)》：但萬(wàn)科當(dāng)時(shí)畢竟還算是特發(fā)的子公司，你本人也是特發(fā)貿(mào)易部貿(mào)易一科的業(yè)務(wù)員。萬(wàn)科的前身可以追溯到1984年成立的深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1987年更名為深圳現(xiàn)代科儀中心，1988年更名為深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司，也就是說在1986年9月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)營(yíng)企業(yè)股份化試點(diǎn)暫行規(guī)定》出臺(tái)前后，甚至之后的一段時(shí)間里，萬(wàn)科的產(chǎn)權(quán)還是比較含糊的，為此，后來的“脫帽”也大費(fèi)了一番周折。
王石：在看到了政府的《暫行規(guī)定》影印件之后，我和公司決策層很快統(tǒng)一了思想，要把公司所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，進(jìn)行股改。當(dāng)時(shí)的股改確實(shí)有難度：1986年文件就出臺(tái)了，但是萬(wàn)科到了1988年才完成股份制改造，還是國(guó)內(nèi)第一批股份制公司。其中的困難在于產(chǎn)權(quán)界定。當(dāng)時(shí)政府并沒有投錢給萬(wàn)科，都是創(chuàng)始人投的，因?yàn)槭菄?guó)營(yíng)牌子，產(chǎn)權(quán)就含糊。產(chǎn)權(quán)含糊時(shí)你是當(dāng)家人，現(xiàn)在改制了，國(guó)家和個(gè)人的比例分配就很難平衡，你拿多了國(guó)家不干，拿少了自己不愿意。戴上紅帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初，很多企業(yè)都是這樣的含糊產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
但是無論如何總要界定出萬(wàn)科是誰(shuí)的。當(dāng)時(shí)我并不在乎我能占多少，我的目的不是為了控制它，而是希望產(chǎn)權(quán)明晰了，能按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式來運(yùn)作。后來，主管體制改革的副市長(zhǎng)朱悅寧約我談話，他說國(guó)家六你(指職工股)四怎么樣？我最初有過五五分的打算，但再爭(zhēng)執(zhí)于事無補(bǔ)，就轉(zhuǎn)變了過來。雖然后來還有波折，但產(chǎn)權(quán)比例問題就這樣談定了。
(王石這里所說的“后來還有波折”，是指和朱悅寧副市長(zhǎng)談妥的事情，第二天遭到了特發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層的強(qiáng)烈反對(duì)，要求市政府辦公廳撤回批準(zhǔn)現(xiàn)代企業(yè)股份制改造文件，理由是政府越權(quán)干涉企業(yè)管理。萬(wàn)科接下來只能走迂回路線，先是做市委、市政府秘書班子工作，制造股改輿論先機(jī)，接著爭(zhēng)取到了時(shí)任深圳市委書記李灝的支持，時(shí)任深圳市委副書記秦文俊也跑來與特發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層溝通。1988年11月21日，深圳市政府批準(zhǔn)股份制改造方案，人行深圳分行批準(zhǔn)發(fā)行萬(wàn)科股票，公司定名為深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，特發(fā)公司則從上級(jí)主管公司變?yōu)槌止?0%的第一大股東。)
王石：我覺得那是另外一個(gè)問題，最重要的是1988年的股份改造，你是你，我是我。國(guó)家占60%，職工占40%。最后特發(fā)把股權(quán)賣掉，是因?yàn)樽陨斫?jīng)營(yíng)不善，貸款無法償還，就拿持有的萬(wàn)科股份做有效資產(chǎn)質(zhì)押。如果特發(fā)不賣你也沒辦法，它那時(shí)候情況不好，它如果經(jīng)營(yíng)好也不會(huì)賣；但反過來說，如果它能一直經(jīng)營(yíng)得很好，也一定是采用了市場(chǎng)化方式。
王石：事后來看是這樣，但股權(quán)問題已不是主要問題，關(guān)鍵是萬(wàn)科涉及的股權(quán)結(jié)構(gòu)是一種內(nèi)部人治理，它本身的設(shè)計(jì)是多次控股、擴(kuò)股，第一大股東(那怕是現(xiàn)在的華潤(rùn))真要再增資、再控股萬(wàn)科也不是做不到。但是萬(wàn)科的品牌、團(tuán)隊(duì)比較強(qiáng)勢(shì)，比較嚴(yán)謹(jǐn)，經(jīng)營(yíng)績(jī)效也好。作為上市公司，它不是大股東說了算，它更多的是靠?jī)?yōu)秀的管理層，這樣的設(shè)計(jì)參照了香港大公司的架構(gòu)。
一個(gè)企業(yè)成功之后，很關(guān)鍵是是要建立現(xiàn)代企業(yè)制度以及培養(yǎng)現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這個(gè)是比控股更重要的。實(shí)際上大的上市公司到最后誰(shuí)也沒法控制它，比如說匯豐銀行，誰(shuí)是大股東？最大股東持股只有2%。當(dāng)然這種設(shè)計(jì)會(huì)讓第一大股東有點(diǎn)難受，我們?cè)诟母镏胁荒軓?qiáng)悍地去維護(hù)一些不符合市場(chǎng)規(guī)律的東西，我們和華潤(rùn)合作得很愉快，華潤(rùn)持股不是2%，是15%，是有發(fā)言權(quán)的。
《21世紀(jì)》：之所以提出紅帽子這個(gè)問題，是因?yàn)槲覀兲貏e關(guān)注兩類國(guó)企個(gè)案。一個(gè)是在香港的央企，它跟內(nèi)地的國(guó)企有太多的不同；另外一個(gè)是學(xué)術(shù)界提出的南派國(guó)企概念。北方的傳統(tǒng)國(guó)企到了1998年才開始真正改革，而這一批市場(chǎng)化的南派國(guó)企，它不是從某一個(gè)點(diǎn)上突然進(jìn)行改革，實(shí)際上一直在變化，包括深圳的特發(fā)、賽格這一系列的大型國(guó)企。但是這些市場(chǎng)化發(fā)展起來的國(guó)企，在2001年中國(guó)加入wto、市場(chǎng)化進(jìn)一步成熟之后反倒凋落了。在這個(gè)過程中，萬(wàn)科既跟南派國(guó)企有衣缽關(guān)系，后來又跟香港的央企華潤(rùn)集團(tuán)有關(guān)系，你個(gè)人前后打交道時(shí)應(yīng)該對(duì)國(guó)企改革有一些自己的領(lǐng)悟。
王石：中國(guó)是處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過渡中，縱然是深圳特區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它真正的主旋律，都是百分之百戴著紅帽子的公司，像招行、中興、華僑城，各個(gè)行業(yè)都是這樣的。真正發(fā)展起來的還是這種戴紅帽子的公司，這就是中國(guó)改革的特點(diǎn)。像平安保險(xiǎn)、招商銀行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)這樣的金融企業(yè)，民營(yíng)根本不可能，你剛開始一定要戴著紅帽子。北方也一樣，像海爾、聯(lián)想，只要有響當(dāng)當(dāng)字號(hào)的都是這樣。
第二種情況，在體制改革創(chuàng)新方面，你要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。創(chuàng)新方面聯(lián)想很成功，tcl也很成功，市場(chǎng)變化到現(xiàn)在，加之企業(yè)到一定規(guī)模后，不大適應(yīng)市場(chǎng)，被迫轉(zhuǎn)型。無論是南是北，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這批品牌，尤其在深圳企業(yè)群，后來發(fā)展可能不好了，但其市場(chǎng)形態(tài)，已經(jīng)跟所有制沒有關(guān)系了。
《21世紀(jì)》：其實(shí)萬(wàn)科和平安有點(diǎn)相似，但是和華僑城、中興通訊還是有一些非常根本性的區(qū)別。
王石：萬(wàn)科和平安還是不大一樣，平安、招行、中集屬于招商系，招商局從李鴻章的洋務(wù)運(yùn)動(dòng)到建立蛇口實(shí)驗(yàn)區(qū)，都是國(guó)家級(jí)試驗(yàn)區(qū)。招商銀行、平安保險(xiǎn)，這都是特許經(jīng)營(yíng)，沒有那樣的背景(指紅帽子)，連執(zhí)照都拿不到。
萬(wàn)科首先是國(guó)營(yíng)牌照，深圳成規(guī)模的企業(yè)，當(dāng)初有這塊牌子和沒有這塊牌子的差異是很明顯的，我們首先要承認(rèn)其中的差異性。同樣，雖然后來我們的產(chǎn)權(quán)是弄清楚了，但是紅帽子還是很重要的。1998年特發(fā)同意把它的股權(quán)賣掉，同時(shí)讓我們來選擇買家，結(jié)果我們選的不是私企、不是外企，而是香港的一家央企。為什么？我們還是看重這個(gè)背景，當(dāng)時(shí)是我們主動(dòng)向華潤(rùn)伸橄欖枝的，我們只是換了一家國(guó)企大股東而已。
《21世紀(jì)》：你這句話似乎在想把萬(wàn)科往蛇口系上靠，蛇口系企業(yè)的特點(diǎn)很符合萬(wàn)科：頭戴紅帽子，同時(shí)也是市場(chǎng)化運(yùn)作的。
王石：它的意思不一樣。招商局是交通部管，在交通方面享有特權(quán)；招商局是中國(guó)官方引進(jìn)外資(港資算外資)對(duì)外開放的前沿，從李鴻章開始一直到現(xiàn)在都是這樣。華僑城是僑辦，他們對(duì)外聯(lián)絡(luò)的是華僑和華僑子弟，投資華僑城的中國(guó)旅行社在香港也是有實(shí)力的特許經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，他們是另外一條系統(tǒng)。為什么僑辦成功，招商局成功了？因?yàn)樗袊?guó)資背景。
反過來，同樣是有紅帽子，但是像萬(wàn)科、金地地產(chǎn)的情況就是不一樣的，它們是沒有任何背景，也沒有任何特權(quán)的。但即使是不一樣的紅帽子，也非常重要。我們?yōu)槭裁催x華潤(rùn)，華潤(rùn)的背景和招商局、華僑城差不多，因?yàn)槿A潤(rùn)是外經(jīng)貿(mào)部的。我們掛靠在那兒，雖然沒有享受他們的特權(quán)，但是有沒有紅帽子還是不一樣的：第一、沒有紅帽子你的發(fā)展就沒那么快；第二、沒有紅帽子你發(fā)展大了之后就更麻煩。這是我的兩個(gè)結(jié)論。
王石再澄清君萬(wàn)之爭(zhēng)
對(duì)于發(fā)生在1994年的君萬(wàn)(君安證券和萬(wàn)科)之爭(zhēng)，王石稱萬(wàn)科是資本市場(chǎng)的寵兒，但不是資本市場(chǎng)的玩家。
王石：我倒沒有去想中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展可以分幾個(gè)階段，因?yàn)槿f(wàn)科是股份化改造之后第一批上市的公司，我們對(duì)早期資本市場(chǎng)有認(rèn)識(shí)，然后也看到了股市后來的起起落落，再到股權(quán)分置改革——原來不能流通的法人股可以流通了，直到現(xiàn)在。
王石：玩家哪能規(guī)范化呢？萬(wàn)科從里沒想過要做玩家。從規(guī)范化的角度來講，1993年發(fā)b股時(shí)我們是多元化，發(fā)了b股之后，再怎么樣往下走，我們描述得非常清楚，那就是專業(yè)化。萬(wàn)科管理層對(duì)此有自己的認(rèn)識(shí)，有自己形成的書面結(jié)論。
君安證券是萬(wàn)科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承銷商，對(duì)我們很了解，對(duì)萬(wàn)科管理層的自我判斷，也是認(rèn)可的。但君安1994年卻建議萬(wàn)科應(yīng)該怎么走，把萬(wàn)科管理層已經(jīng)確認(rèn)的方針，說成是君安建議我們要這樣做的，這本身是很滑稽的。一年前的主承銷商，一年之后它就建議萬(wàn)科改組，這個(gè)本身從職業(yè)道德上是不可取的。
只不過君安沒有成功，它做了狙擊手，而萬(wàn)科是反狙擊。你現(xiàn)在說萬(wàn)科是個(gè)玩家，萬(wàn)科沒有，不是萬(wàn)科現(xiàn)在好了，就對(duì)過去的事不承認(rèn)了。
(據(jù)《道路與夢(mèng)想》記載，1994年3月30日15時(shí)，君安證券總經(jīng)理張國(guó)慶主導(dǎo)發(fā)表了《告萬(wàn)科全體股東書》。這份近萬(wàn)字的改革倡議書，對(duì)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)管理中的問題提出質(zhì)疑，并認(rèn)為萬(wàn)科應(yīng)全力發(fā)展和充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)提出重組萬(wàn)科董事會(huì)。隨后數(shù)日，雙方展開了對(duì)萬(wàn)科當(dāng)時(shí)的4家股東(深圳新一代企業(yè)、海南證券公司、香港俊山投資、創(chuàng)益投資，合占萬(wàn)科總股份的10.73%)與君安結(jié)盟和拆散結(jié)盟的爭(zhēng)奪。王石認(rèn)為君安的動(dòng)機(jī)非常明顯：通過告股東萬(wàn)言書，爭(zhēng)取萬(wàn)科股東的支持，達(dá)到改組萬(wàn)科董事會(huì)，從而操縱股票走勢(shì)的目的。君安因承銷萬(wàn)科b股有1000萬(wàn)股仍壓在手，按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)虧損3000萬(wàn)元。王石先爭(zhēng)取到股票連續(xù)4天停盤，后拆散了結(jié)盟?！?·30事件”在證監(jiān)會(huì)市場(chǎng)監(jiān)管部主任張資平的調(diào)停下告結(jié)。從萬(wàn)科日后的發(fā)展軌跡看，王石和萬(wàn)科顯然一分為二地對(duì)待了這份來自資本市場(chǎng)的改革倡議書，并令萬(wàn)科步入新的發(fā)展歷程)
《21世紀(jì)》：當(dāng)時(shí)確實(shí)存在一個(gè)亂象，企業(yè)的高層、企業(yè)的管理不規(guī)范。
王石：沒有，從來沒有，你說萬(wàn)科不規(guī)范，哪里不規(guī)范？你說萬(wàn)科是玩家，萬(wàn)科從來不是玩家，萬(wàn)科就是從多元化到專業(yè)化的一個(gè)過程，這是應(yīng)該承認(rèn)的。君安把萬(wàn)科管理層對(duì)自身的認(rèn)識(shí)，反說成給是你的建議，這個(gè)是很不地道的。但是最后我們沒有吭聲，沒有吭聲有兩個(gè)原因，一是君安發(fā)展非常快，在資本市場(chǎng)上起的作用非常大，我們不敢得罪，之后這事就不了了之，我們也不再說什么；第二是君安后來操縱股票，玩收購(gòu)概念，出事后被并到國(guó)泰證券了，我們更不好說什么。但現(xiàn)在要私下里說萬(wàn)科當(dāng)時(shí)是玩家，我堅(jiān)決不認(rèn)同。
王石：不是1993年，我們從1988年就開始了。應(yīng)該說1988年之前你也不知道什么是規(guī)范，改革開放就是闖，就是來賺錢，你做的一切都是不規(guī)范的。當(dāng)然我們從來不行賄，那是非常明確的。
到了1988年股份化改造時(shí)，香港新鴻基證券派代表邱小菲女士來萬(wàn)科作指導(dǎo)，建議按香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)做。我們先是在財(cái)報(bào)上和在公司制度上照抄了香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)——要籌集資金，必須這樣做。但資金籌到了，是到此為止，還是真的按照香港的規(guī)則做？那時(shí)候在萬(wàn)科內(nèi)部就引發(fā)了大討論。
當(dāng)時(shí)我說我們對(duì)未來要做出判斷，中國(guó)未來進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革是要規(guī)范的還是不規(guī)范的？市場(chǎng)將來規(guī)范了，我們現(xiàn)在不規(guī)范，就會(huì)養(yǎng)成壞毛病，再改就難了，甚至可能死掉。我們現(xiàn)在規(guī)范了如果不死掉，將來肯定會(huì)很好。這是1988年我進(jìn)行股份化改造時(shí)的全部意見。
雖然當(dāng)時(shí)大部分人不同意，因?yàn)槲沂莿?chuàng)始人，說話有絕對(duì)的權(quán)威，我說就這樣定了。萬(wàn)科是否規(guī)范化管理，1988年是一個(gè)分水嶺，至于說選擇行業(yè)上的專業(yè)化是從1993年才確定的。1993年之前，政策一年一個(gè)變化，萬(wàn)科每年都有新的業(yè)務(wù)，每年都賺點(diǎn)錢，但只能跟著政策走，后來發(fā)現(xiàn)操作非常困難，所以到1993年決定把主業(yè)確定為房地產(chǎn)，之后就一直做到現(xiàn)在。
《21世紀(jì)》：深圳對(duì)香港的資本市場(chǎng)有一個(gè)學(xué)習(xí)借鑒的過程。但是像萬(wàn)科這樣的起初就按香港的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范自己、完善治理結(jié)構(gòu)的企業(yè)并不多，深圳大多數(shù)企業(yè)還是跟著中國(guó)資本市場(chǎng)的節(jié)奏翻江倒海，到現(xiàn)在為止，公司治理結(jié)構(gòu)真正很完善的企業(yè)也不多，或者說規(guī)范起來還要若干年。
王石：也不能這樣說，中國(guó)資本市場(chǎng)也是不斷改善，尤其到了2000年之后規(guī)范了很多，我們也是在這個(gè)資本市場(chǎng)上長(zhǎng)大的。
當(dāng)然資本市場(chǎng)還有另外一個(gè)問題，這個(gè)問題不涉及規(guī)不規(guī)范問題，而是資源傾斜的問題，資本市場(chǎng)本身資源配置不合理：既然我們承認(rèn)民營(yíng)企業(yè)非常有活力，就應(yīng)該更多地去培養(yǎng)、去鼓勵(lì)，在資本市場(chǎng)的占比就應(yīng)該更高。但是你看現(xiàn)在的資本市場(chǎng)，大型國(guó)營(yíng)企業(yè)優(yōu)先排隊(duì)上市，而且一上市就大得不得了。當(dāng)然在一個(gè)健康的市場(chǎng)上大型企業(yè)非常重要，但是如果效益不是很好的大型國(guó)營(yíng)企業(yè)也讓它上市的話，不一定就合適。
王石：這當(dāng)然是規(guī)范化的回報(bào)。去年股市最好的時(shí)候我們?nèi)诹?00億，今年股市不好，企業(yè)發(fā)展需要錢的時(shí)候，我們又非常成功的發(fā)了企業(yè)債，這些都是對(duì)規(guī)范的公司，持續(xù)影響好的公司的一個(gè)報(bào)酬。
住房保障破題：誰(shuí)來出錢
王石的父親是軍人，母親是錫伯族人(歷史上是游牧民族)。因此王石說他的身上也延續(xù)了這種野性的精神和對(duì)生命行走的強(qiáng)烈渴求。而這直接貫穿著王石后來的登上珠峰之舉。站在整個(gè)人生的視野上，管理企業(yè)與極限登山不無關(guān)系：同樣需要堅(jiān)韌不拔的意志和堅(jiān)持不懈的精神。
然而，王石絕對(duì)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的登山極限運(yùn)動(dòng)者，也同樣不是一個(gè)簡(jiǎn)單的地產(chǎn)商人。從萬(wàn)科的兩頂“紅帽子”到君萬(wàn)之爭(zhēng)，從率先降價(jià)到對(duì)話朱镕基，王石更多地熟練了對(duì)政經(jīng)的博弈，對(duì)行業(yè)走勢(shì)、宏調(diào)走勢(shì)的游刃有余的把握，甚至是對(duì)社會(huì)輿論嫻熟的駕馭之術(shù)。
王石是狡猾的。數(shù)十年的摸爬滾打，恩怨交織，早已讓他參成了野狐禪，鍛就了地產(chǎn)江湖上的一把老妖刀。
王石：應(yīng)該是這樣的，萬(wàn)科1993年就已經(jīng)確定做房地產(chǎn)，到1997年、1998年就非常明確做住宅了。萬(wàn)科從多元化到專業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn)，實(shí)際上是在做減法，那是很痛苦的。我們?cè)趺炊紱]想到，1998年我們會(huì)成為中國(guó)地產(chǎn)上市公司中最大的，換句話說我們沒有把它當(dāng)成目標(biāo)，更沒想到的是中國(guó)的住宅市場(chǎng)來的這么快。要知道，1993年到1997年是房地產(chǎn)業(yè)很困難的五年。沒想到亞洲金融風(fēng)暴之后人民幣貶值壓力很大，出口受到重大影響，這就要刺激內(nèi)需，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家說鋼鐵不行了，汽車也不行了，唯一能刺激消費(fèi)的就是房地產(chǎn)。中央開始推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是沒有想到的。我當(dāng)時(shí)絕對(duì)沒有想到之后發(fā)展會(huì)那么樂觀，盡管我對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)看好。
王石：當(dāng)時(shí)除了我跟總理談的觀點(diǎn)，北京的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也有幾派觀點(diǎn)，但是朱總理說把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也大都遵循經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的提法，而我從實(shí)際情況出發(fā)跟總理說房地產(chǎn)業(yè)不可能成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)：當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)問題很多，比如產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模小、投資有限制、金融信貸歧視、沒有領(lǐng)軍的規(guī)模企業(yè)等，我只不過是在總理面前說了實(shí)話，反而總理印象很深刻。
讓我當(dāng)顧問不是因?yàn)槲翼樦偫淼恼f法，而恰好是我唱反調(diào)。說到觸動(dòng)，可能有一些，但影響政策多大就很難說，深圳那次座談會(huì)之后我再也沒見過他。
再后來確實(shí)有應(yīng)邀去北京，原因是朱镕基在國(guó)務(wù)院辦公會(huì)議上談到中國(guó)房改、中國(guó)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展時(shí)兩次提到了我，告訴參會(huì)部門到深圳找一個(gè)叫王石的人。后來發(fā)改委、國(guó)務(wù)院住房改革辦、建設(shè)部、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心四個(gè)部門都來找我，這些部門輪番邀請(qǐng)我或者派人到深圳約我談，活躍了兩個(gè)月，后來就沒介入了。
(1997年11月，朱镕基總理來深圳調(diào)研，深圳市領(lǐng)導(dǎo)圈定王石講萬(wàn)科的科學(xué)管理和規(guī)范化建設(shè)，王石卻以萬(wàn)科為例，大談分稅制對(duì)企業(yè)的影響。分稅制是朱镕基自1993年起就力推的一項(xiàng)改革。隨后，就房地產(chǎn)能否成為刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)，王石陳述了4點(diǎn)顧慮，反而刺激了朱镕基的改革雄心。是次座談會(huì)上，朱镕基公開聲稱要聘請(qǐng)王石為房地產(chǎn)顧問。)
《21世紀(jì)》：回頭來看中國(guó)的住房政策變化過程：改革早期，仍是福利房時(shí)代，還沒有把房地產(chǎn)作為中國(guó)改革或社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)；后來南方開始了土地有償轉(zhuǎn)讓，漸漸形成由市場(chǎng)來提供住房的機(jī)制，直到1998年國(guó)家確定了商品房改革的大方向，這個(gè)過程是漸進(jìn)的。但到了2004年、2005年，大家又開始認(rèn)為完全由市場(chǎng)提供住房是有問題的，政府也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這個(gè)否定之否定的過程，我們走了十幾年的時(shí)間。
王石：我覺得我看的比較清楚，因?yàn)樵?998年進(jìn)行住房制度改革的時(shí)候，實(shí)際上原來中央并沒有設(shè)立專門的住房部主管建造福利房，原來的建設(shè)部的職能是為建設(shè)公司系統(tǒng)建立規(guī)范、建立國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，真正負(fù)責(zé)福利房的是各個(gè)“條條塊塊”：“條條”就是各個(gè)部委自己來解決；“塊塊”是在地方由地方政府解決。中央財(cái)政并沒有專門的支出用于建房，但確實(shí)是國(guó)家包起來。
到了1998年住房商品化，國(guó)家不再包了，但依然忽略了一個(gè)問題，就是會(huì)有一部分人不可能住得起商品房，必須有微利房、廉租屋，這還要靠國(guó)家來支持。但當(dāng)時(shí)住房保障還沒提到議程，誰(shuí)來負(fù)責(zé)沒有明確。
這個(gè)問題在2005年前后變得突出了。1998年商品化之后城市迅速擴(kuò)容，迅速擴(kuò)容無非是兩種，一是存量的擴(kuò)容，一是外圍的擴(kuò)容，存量的擴(kuò)容就是把原來建得很差的房子拆了。拆了別人的房子需要給予補(bǔ)償，補(bǔ)償靠什么呢？靠發(fā)展商買地當(dāng)中的地價(jià)來承擔(dān)，拆遷補(bǔ)償非常大，無論是實(shí)物補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償都非常大。
到了2004年、2005年，該拆的都拆了，代價(jià)太大的也拆不動(dòng)了，這時(shí)候還有新的需要廉租屋的人，矛盾就出來了。當(dāng)然大家還沒有意識(shí)到問題的關(guān)鍵所在，就大罵發(fā)展商太黑心了，其實(shí)這不是由發(fā)展商來解決的。差不多到了2006年，最明顯的是到2007年，就已經(jīng)明確了這是政府的行為，應(yīng)該由政府來解決。
《21世紀(jì)》：這幾年的討論大家還是沒有弄清楚很多事情：比如需要政府來提供基本居住條件的人可以分好幾類：一類是公務(wù)員和公營(yíng)事業(yè)體系，包括事業(yè)單位、國(guó)企的員工；第二類是你以前說過的剛?cè)肼毜哪贻p人，至少40歲之前購(gòu)買市場(chǎng)化住房的條件是不具備的；第三類是低保和低保邊緣的群體。這三類人可能都需要政府提供保障性住房。但到現(xiàn)在為止政府保障住房體系還沒有把這三個(gè)群體理清。我們來看深圳，政府確保公務(wù)員和公營(yíng)事業(yè)體系是第一類的；第二類的是戶籍低保人群，根本不考慮非戶籍的。對(duì)于第三類，政府還沒有想到剛?cè)肼毜哪贻p人這個(gè)群體，這個(gè)群體現(xiàn)在由農(nóng)民房、城中村為他們提供保障。
深圳可能是個(gè)典型，全國(guó)大概都是這樣一個(gè)排序，大家在批評(píng)政府或發(fā)展商的時(shí)候都沒有把這三個(gè)群體理清。
王石：你說的這個(gè)實(shí)際上是兩個(gè)問題，第一是誰(shuí)出錢的問題，上一次財(cái)政收入分配體制改革的時(shí)候，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還沒有房改，就不存在明確房改之后低收入人群的住房由誰(shuí)來解決的問題。房改之后這個(gè)問題就顯得重要了，中央和地方的責(zé)任需要分清楚。尤其是地方財(cái)政收入比較少的。
第二、剛才你說到的微利房、福利房，只有戶籍人口才有，這就牽扯到城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問題?，F(xiàn)在城市有兩種人：一種是有城市戶口的；一種是沒有城市戶口的農(nóng)民工，這就帶來更深層次的問題。農(nóng)民工住房問題比城市原住民要更嚴(yán)重一些。現(xiàn)在中央在這個(gè)問題越來越重視。
誰(shuí)是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)獲利者？
十七屆三中全會(huì)通過的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易新政策，會(huì)更加刺激從城鄉(xiāng)接合部起家的萬(wàn)科原有的基礎(chǔ)，及其已經(jīng)開展的住宅產(chǎn)業(yè)化運(yùn)動(dòng)。
王石：從城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，對(duì)市場(chǎng)的直接影響有限，有人擔(dān)心土地的價(jià)格會(huì)因此大幅下降，將來會(huì)影響房?jī)r(jià)，這個(gè)擔(dān)心多余，這是我的第一個(gè)觀點(diǎn)。
為什么這么說？咱們來看看它要解決什么問題。從農(nóng)業(yè)本身來講，我覺得是解決兩個(gè)問題：第一個(gè)是解決責(zé)任承包制的問題，讓農(nóng)民堅(jiān)定信心，過去土地承包是五年，十年，最多十五年，新政策出來后農(nóng)民可以安心的長(zhǎng)期承包；第二個(gè)解決的是流轉(zhuǎn)問題，因?yàn)榉痔锏綉簦袊?guó)人多地少，每個(gè)人分到很少，效率是很低的，你如果只是承包了但沒有流轉(zhuǎn)的合法性，將來不可能有利于大的整改，我覺得這個(gè)問題本身是土地的有效利用，應(yīng)該讓農(nóng)民更有恒心，土地流轉(zhuǎn)了才能有效率，才形成規(guī)模農(nóng)業(yè)。
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對(duì)城市來講，可以用于建設(shè)的土地可能會(huì)增加。但是這也是跟著城市擴(kuò)張節(jié)奏來進(jìn)行的，短期之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的轉(zhuǎn)換，這是一個(gè)長(zhǎng)期的、遵循它自己發(fā)展秩序的事情。對(duì)于房地產(chǎn)商來說，也不會(huì)影響它的經(jīng)營(yíng)。還是通過拍賣來拿地，只不過付錢的對(duì)象有變化：從長(zhǎng)期來看，如果宅基地可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，最大的影響還是農(nóng)民可以得到土地收益的大頭，和以前不一樣。至于說農(nóng)民賣地和進(jìn)城的關(guān)系，那個(gè)不是問題，本來城市化過程就不是靠賣地實(shí)現(xiàn)的，而是因?yàn)槌鞘杏羞@個(gè)能力吸引農(nóng)民進(jìn)城。
王石：不會(huì)，從整個(gè)市場(chǎng)的交易來講不會(huì)的，但是有個(gè)別人我就是不賣，你出多少價(jià)錢我都不賣，那也是有的。從市場(chǎng)規(guī)律來分析這畢竟是少數(shù)的，就是從概率上講不會(huì)的。
《21世紀(jì)》：為什么我會(huì)想這個(gè)問題，因?yàn)橛腥苏f萬(wàn)科是專門做城鄉(xiāng)結(jié)合部的住宅供應(yīng)商，我覺得這個(gè)新的方向影響最大的是城鄉(xiāng)接合部的土地價(jià)格。
王石：現(xiàn)在在程序上土地交易還是要政府來主導(dǎo)，拍賣掛牌，我們還是走這個(gè)程序。萬(wàn)科不是做土地生意的，是做住宅的，我們會(huì)關(guān)注這個(gè)問題，但是這問題不會(huì)影響我們的經(jīng)營(yíng)。再一個(gè)，萬(wàn)科是靠城鄉(xiāng)接合部開發(fā)起來的，但現(xiàn)在也不完全只局限于城鄉(xiāng)接合部，萬(wàn)科絕對(duì)不僅僅是一個(gè)郊區(qū)開發(fā)商。
“政策幫助市場(chǎng)軟著陸”
王石說他現(xiàn)在最關(guān)注的就是資金的流動(dòng)性、安全性，不會(huì)考慮去并購(gòu)?fù)?，不出政策不?huì)考慮，出政策春節(jié)之前也不會(huì)去考慮。
《21世紀(jì)》：除了土地之外，還有一個(gè)就是金融。第一這輪金融危機(jī)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致中國(guó)的金融改革方向的調(diào)整，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？第二也許會(huì)有另外一個(gè)影響，比如說，在金融業(yè)改革和創(chuàng)新不夠發(fā)達(dá)的時(shí)候，銀行把房地產(chǎn)行業(yè)的貸款算作優(yōu)良資產(chǎn)，也許改革之后，貸款的方向也更多了，房地產(chǎn)業(yè)融資會(huì)受到削弱。
王石：美國(guó)的次貸危機(jī)主要是“兩房”出了大事，但是中美的情況不一樣。
首先美國(guó)的問題是出在房地產(chǎn)消費(fèi)上，這跟中國(guó)的情況不一樣。
第二，次貸是轉(zhuǎn)化成金融衍生品賣出去的，是在透支未來的整個(gè)大背景下產(chǎn)生的。這和中國(guó)的房地產(chǎn)金融不一樣。
我們回顧了房地產(chǎn)1998年以來的全國(guó)開放的情況，幾乎每年都有關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的文件，比如防范金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)暴，政府總是擔(dān)心房地產(chǎn)出問題。尤其是從2004年到2007年，政府一直出臺(tái)政策，比如提高按揭成數(shù)、提高貸款利率，絕不允許發(fā)展商貸款買地等等一系列的限制政策。
我們并沒有受到美國(guó)金融創(chuàng)新方面的引導(dǎo)，中國(guó)的情況恰恰和美國(guó)相反，尤其是去年的宏觀調(diào)控，你買第二套房，就提高按揭、提高利率等等。這些政策都是合理的，和美國(guó)完全不一樣的。所以我想這是美國(guó)的問題，反而這樣的類比引導(dǎo)會(huì)導(dǎo)致一些錯(cuò)誤的看法。
但是也不能說中國(guó)就沒有問題，尤其是2006年、2007年的通貨膨脹問題，這兩年政府出臺(tái)了這么多政策居然還在漲，顯然是投機(jī)心理在作祟。所以去年的宏觀調(diào)控我覺得是非常對(duì)的，反過來講如果沒有去年的宏觀調(diào)控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在次貸危機(jī)、金融風(fēng)暴和中國(guó)的匯率調(diào)整造成的出口困難等因素的共同作用下，會(huì)更加困難，房地產(chǎn)也會(huì)更慘。
《21世紀(jì)》：你的意思是承認(rèn)金融改革方向會(huì)調(diào)整？
王石：我的意思是房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)調(diào)整，理順收入增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系?，F(xiàn)在的政策在幫助這個(gè)調(diào)整能夠比較緩和的實(shí)現(xiàn)。
我當(dāng)時(shí)(去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候)感到這種市場(chǎng)，這種價(jià)格是絕對(duì)不對(duì)，持續(xù)不了，但是它到什么時(shí)候停、到何時(shí)下跌你是不清楚的，這是很可怕的。
為什么去年8月份宏觀調(diào)控出臺(tái)后萬(wàn)科馬上進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)槲覀兠靼琢瞬豢赡茉贊q下去了，明白了今年會(huì)怎樣。
我們從去年調(diào)整之后用了一個(gè)詞叫不確定性，你不確定你寧可保守點(diǎn)，實(shí)際上我們只能這樣，反而真的讓我很難受的時(shí)候，就是價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)往上漲，那是很恐怖的，因?yàn)閮r(jià)格漲，地價(jià)也漲，萬(wàn)科要發(fā)展規(guī)模，你也得高價(jià)去拿地。萬(wàn)科去年高價(jià)拿了兩塊地，去年12月我接受采訪時(shí)就聲明：第一、我要檢討；第二、絕不拿地王。
《21世紀(jì)》：我想聽聽您對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷，比如說，中國(guó)在多大程度上受到這一輪的沖擊，因?yàn)檫@直接決定了萬(wàn)科未來幾年的市場(chǎng)決策。
王石：我們是搞微觀的，我們的微觀和宏觀的判斷角度是不一樣的。剛才我用了一個(gè)詞叫不確定性，在不確定的情況下，你硬要分析怎么樣怎么樣，那反而是風(fēng)險(xiǎn)最大的。但不確定性并不等于說就不能進(jìn)行決策，不確定性意味著你可以把不利的因素考慮多一些，甚至把嚴(yán)重性考慮的更嚴(yán)重一些。
國(guó)慶節(jié)之后，宏觀調(diào)控政策也有了很明顯的一些轉(zhuǎn)變，開始實(shí)施減息、減稅刺激消費(fèi)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變顯然對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)往下走會(huì)起到緩沖作用。什么時(shí)候這個(gè)調(diào)整結(jié)束呢？顯然還需要有一個(gè)觀察階段，政策的市場(chǎng)消化也需要時(shí)間，有很多不確定因素不知道。
王石：應(yīng)該沒到那種程度。本來很多人樂觀認(rèn)為，美國(guó)的問題不會(huì)波及我們，但是后來大家慢慢發(fā)現(xiàn)，珠三角一些七八千人的大廠都破產(chǎn)了，市場(chǎng)的信心就受到了打擊。對(duì)于一個(gè)有規(guī)模的企業(yè)來說，流動(dòng)資金是很重要的，所以現(xiàn)在根本不是怎么擴(kuò)大地盤的問題。
去年12月份，萬(wàn)科持有的現(xiàn)金是170億。到今年9月底萬(wàn)科持有的現(xiàn)金是199億。我現(xiàn)在關(guān)注資金的流動(dòng)性和安全性問題。關(guān)注可持續(xù)發(fā)展問題。至于你什么時(shí)候把同行吃了，不出政策不會(huì)考慮，出政策春節(jié)之前也不會(huì)去考慮。
現(xiàn)在確實(shí)有很多公司找到萬(wàn)科，希望萬(wàn)科去收購(gòu)，但是萬(wàn)科根本不可能去收購(gòu)這么多公司?，F(xiàn)在考驗(yàn)房地產(chǎn)商的就是資金的流動(dòng)性問題，手中有資金才是至關(guān)重要的。
《21世紀(jì)》：以萬(wàn)科現(xiàn)在的規(guī)模，手上的現(xiàn)金190多億，你是否認(rèn)為萬(wàn)科現(xiàn)在是安全的，或者你認(rèn)為萬(wàn)科要手上有多少現(xiàn)金才到一個(gè)安全線？有人估算萬(wàn)科這190多億的現(xiàn)金里，真正可流動(dòng)的或者可用的現(xiàn)金并不多。
王石：我們現(xiàn)在是很安全的。我們的現(xiàn)金是199億，我們的凈資產(chǎn)負(fù)債率是34.8%，我就報(bào)這兩個(gè)數(shù)就行。
萬(wàn)科內(nèi)部審計(jì)流程篇四
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；
（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）（6）購(gòu)買頻度 6，結(jié)論
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1，地塊狀況：
3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）
三、項(xiàng)目投資分析
（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）2，土地建筑功能選擇（見下圖表）
6，投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表（2）股東回報(bào)率
7，同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析 四，營(yíng)銷策劃
（一）市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）2 建筑規(guī)模與風(fēng)格 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）7 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）8 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）
（二）、目標(biāo)客戶分析
1、經(jīng)濟(jì)背景 &s226經(jīng)濟(jì)實(shí)力
&s226行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）
（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)
五、概念設(shè)計(jì)
1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織 2，小區(qū)容積率的敏感性分析 3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）
8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分 9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則
10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意
六、識(shí)別系統(tǒng)
（一）核心部分
1，名稱 2，標(biāo)志 3，標(biāo)準(zhǔn)色 4，標(biāo)準(zhǔn)字體
（二）運(yùn)用部分 1，現(xiàn)場(chǎng)
一、“萬(wàn)科地產(chǎn)”品牌定位
6? 發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）； 7? 結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。
二、主力客戶群定位及其特征描述
“物以類聚，人以群分”。針對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的前提，通過研究購(gòu)買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。
萬(wàn)科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬(wàn)科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營(yíng)銷推廣策略。
三、價(jià)格定位
入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。
五、廣告策略
七、推廣費(fèi)用
八、營(yíng)銷管理 銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn) 寫字樓的一般推廣銷售方法
市場(chǎng)營(yíng)銷是以市場(chǎng)為導(dǎo)向創(chuàng)造出恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品和服務(wù)并以一定方式轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的過程，寫字樓的營(yíng)銷包括寫字樓的市場(chǎng)研究、定位、銷售的全過程。而本次討論范圍為寫字樓銷售階段的推廣過程及方法，也就是“以一定方式轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的過程”。這個(gè)過程包括銷售和出租兩種形式。在下面的敘述中分別予以說明。
寫字樓銷售的一般推廣過程及方法
1、寫字樓銷售的一般階段劃分：
*第一階段：尋找客戶訂作式生產(chǎn)(項(xiàng)目導(dǎo)入期)此階段為項(xiàng)目初期階段，一般項(xiàng)目地塊已經(jīng)取得土地使用權(quán)或即將取得土地使用權(quán)，此階段的任務(wù)是找到合適的公關(guān)人員積極尋找對(duì)地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行訂作式生產(chǎn)。該階段一般持續(xù)到項(xiàng)目破土動(dòng)工。*第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)此階段項(xiàng)目處于施工初步階段，鑒于寫字樓買家傾向于購(gòu)買(準(zhǔn))現(xiàn)樓的特點(diǎn)，此時(shí)寫字樓的全面入市時(shí)機(jī)尚未成熟，但在該階段的工程改動(dòng)余地較大，仍然可以滿足客戶的個(gè)性化需求。所以在此階段應(yīng)主動(dòng)招商確定大客戶名單，多通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)商的資金壓力和規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。本階段一般以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。*第三階段：全面銷售階段(開盤期、強(qiáng)銷期)在此期間，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場(chǎng)。
開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，不過因?yàn)橛辛虽N售任務(wù)，所以在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率也有所增加。這是廣告發(fā)布的第一個(gè)高潮,同時(shí)也標(biāo)志著強(qiáng)銷期的開始。強(qiáng)銷期，綜合運(yùn)用大眾媒體(報(bào)紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項(xiàng)銷售工具全部到位。此時(shí)的廣告投放以硬性廣告為主，針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，為后期工作做準(zhǔn)備。*第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期)在本階段，項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。一般此階段以散售為主，租賃為輔。
持續(xù)期主要廣告策略為：利用報(bào)紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費(fèi)者的記憶度，增強(qiáng)買家和潛在消費(fèi)者的信心。收尾期主要采?。好}沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長(zhǎng)的發(fā)布時(shí)間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較多。
小結(jié)：寫字樓銷售一般第一、第二階段很難達(dá)到預(yù)期的效果，所以第三階段才是銷售的重頭戲。因此一般寫字樓的推廣都主要是為第三階段服務(wù)。
專員直銷：聘請(qǐng)有“關(guān)系”人士針對(duì)寫字樓有需求的企事業(yè)單位進(jìn)行攻關(guān)，往往會(huì)起到事半功倍的效果。
電話直銷：根據(jù)項(xiàng)目定位，從商業(yè)電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，但命中率較低。
掃展會(huì)：是不錯(cuò)的辦法，根據(jù)寫字樓的定位遇到恰當(dāng)?shù)牡恼箷?huì)去派發(fā)項(xiàng)目資料，有利于項(xiàng)目銷售。
掃樓：是比較有效的一種辦法，進(jìn)入大廈派發(fā)項(xiàng)目資料及名片予客戶。增加項(xiàng)目知名度，累計(jì)項(xiàng)目潛在客戶。此種方法一般比較耗費(fèi)人力，需要長(zhǎng)期的積累一般為中介二手部門采用。
小組公關(guān)模式：是由銷售代表--銷售主管--銷售經(jīng)理--公關(guān)經(jīng)理--總經(jīng)理等所構(gòu)成的流水作業(yè)過程，并在中間穿插工程、財(cái)務(wù)等部門的配合，側(cè)重集體作業(yè)，適合整售策略。
活動(dòng)策劃的重要提示
活動(dòng)策劃方案是公司或企業(yè)在短期內(nèi)提高銷售額，提高市場(chǎng)占有率的有效行為，如果是一份創(chuàng)意突出，而且具有良好的可執(zhí)行性和可操作性的活動(dòng)策劃案，無論對(duì)于企業(yè)的知名度，還是對(duì)于品牌的美譽(yù)度，都將起到積極的提高作用。
活動(dòng)策劃案是相對(duì)于市場(chǎng)策劃案而言的，嚴(yán)格地說它是從屬與市場(chǎng)策劃案的，他們是互相聯(lián)系，相輔相成的。它們都從屬與企業(yè)的整體市場(chǎng)營(yíng)銷思想和模式，只有在此前提下做出的市場(chǎng)策劃案和活動(dòng)策劃案才是具有整體性和延續(xù)性的廣告行為，也只有這樣，才能夠使受眾群體一個(gè)同意的品牌文化內(nèi)涵，而活動(dòng)策劃案也只有遵從整體市場(chǎng)策劃案的思路，才能夠使企業(yè)保持穩(wěn)定的市場(chǎng)銷售額。
活動(dòng)策劃案形式多樣，一般而言，包括roadshow、產(chǎn)品說明會(huì)（發(fā)布會(huì)）、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等，而對(duì)于上述的任何一種方案，針對(duì)于不同的企業(yè)情況和市場(chǎng)分析，都可以衍變出無數(shù)的形式?；顒?dòng)策劃往往對(duì)于新產(chǎn)品上市、產(chǎn)品終端鋪貨和產(chǎn)品轉(zhuǎn)型具有直接的效果，所以它也是廣告策劃中的一個(gè)重要組成部分。
1.主題要單一，繼承總的營(yíng)銷思想
在策劃活動(dòng)的時(shí)候，首先要根據(jù)企業(yè)本身的實(shí)際問題（包括企業(yè)活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、預(yù)期投入的費(fèi)用等）和市場(chǎng)分析的情況（包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手當(dāng)前的廣告行為分析、目標(biāo)消費(fèi)群體分析、消費(fèi)者心理分析、產(chǎn)品特點(diǎn)分析、等）做出準(zhǔn)確的判斷，并且在進(jìn)行swot分析之后，揚(yáng)長(zhǎng)避短地提取當(dāng)前最重要的，也是當(dāng)前最值得推廣的一個(gè)主題，而且也只能是一個(gè)主題。在一次活動(dòng)中，不能做所有的事情，只有把一個(gè)最重要的信息傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，正所謂“有所為，有所不為”，這樣才能把最想傳達(dá)的信息最充分地傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)群體，才能引起受眾群關(guān)注，并且比較容易地記住你所要表達(dá)的信息。
2.直接地說明利益點(diǎn)
在確定了唯一的主題之后，受眾消費(fèi)群體也能夠接受我們所要傳達(dá)的信息，但是仍然有很多人雖然記住了廣告，但是卻沒有形成購(gòu)買沖動(dòng)，為什么呢？那是因?yàn)樗麄儧]有看到對(duì)他們有直接關(guān)系的利益點(diǎn)，因此，在活動(dòng)策劃中很重要的一點(diǎn)是直接地說明利益點(diǎn)，如果是優(yōu)惠促銷，就應(yīng)該直接告訴消費(fèi)者你的優(yōu)惠額數(shù)量，而如果是產(chǎn)品說明，就應(yīng)該販賣最引人注目的賣點(diǎn)，只有這樣，才能使目標(biāo)消費(fèi)者在接觸了直接的利益信息之后引起購(gòu)買沖動(dòng)，從而形成購(gòu)買。
3.活動(dòng)要圍繞主題進(jìn)行并盡量精簡(jiǎn)
很多策劃文案在策劃活動(dòng)的時(shí)候往往希望執(zhí)行很多的活動(dòng)，認(rèn)為只有豐富多彩的活動(dòng)才能夠引起消費(fèi)者的注意，其實(shí)不然，其一，容易造成主次不分。很多市場(chǎng)活動(dòng)搞得很活躍，也有很多人參加，似乎反響非常熱烈，但是在圍觀或者參加的人當(dāng)中，有多少人是企業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群體，而且即使是目標(biāo)消費(fèi)群體，他們?cè)趨⒓油昊顒?dòng)之后是否紛紛購(gòu)買產(chǎn)品？目前一些策劃者經(jīng)常抱怨的一個(gè)問題就是圍觀者的參與道德問題，很多人經(jīng)常是看完了熱鬧就走，或者是拿了公司發(fā)放的禮品就走了。其實(shí)這里的問題就在于活動(dòng)的內(nèi)容和主題不符合，所以很難達(dá)到預(yù)期效果，在目前的市場(chǎng)策劃活動(dòng)中，有一些活動(dòng)既熱鬧，同時(shí)又能達(dá)到良好的效果，就是因?yàn)榛顒?dòng)都是僅僅圍繞主題進(jìn)行的。其二，提高活動(dòng)成本，執(zhí)行不力。在一次策劃中，如果加入了太多活動(dòng)，不僅要投入更多的人力物力和財(cái)力，直接導(dǎo)致活動(dòng)成本的增加，而且還有一個(gè)問題就是容易導(dǎo)致操作人員執(zhí)行不力，最終導(dǎo)致案子的失敗。
4.具有良好的可執(zhí)行性
一個(gè)合適的產(chǎn)品，一則良好的創(chuàng)意策劃，再加上一支良好的執(zhí)行隊(duì)伍，才是成功的市場(chǎng)活動(dòng)。而執(zhí)行是否能成功，最直接和最根本地放映了策劃案的可操作性。策劃要做到具有良好的執(zhí)行性，除了需要進(jìn)行周密的思考外，詳細(xì)的活動(dòng)安排也是必不可少的?；顒?dòng)的時(shí)間和方式必須考慮執(zhí)行地點(diǎn)和執(zhí)行人員的情況進(jìn)行仔細(xì)分析，在具體安排上應(yīng)該盡量周全，另外，還應(yīng)該考慮外部環(huán)境{如天氣、民俗}的影響。
5.變換寫作風(fēng)格
一般來說，策劃人員在策劃案的寫作過程中往往會(huì)積累自己的一套經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)然這種經(jīng)驗(yàn)也表現(xiàn)在策劃書的寫作形式上，所以每個(gè)人的策劃書可能都會(huì)有自己的模式。但是往往是這樣的模式會(huì)限制了策劃者的思維，沒有一種變化的觀點(diǎn)是不可能把握市場(chǎng)的。而在策劃書的內(nèi)容上也同樣應(yīng)該變換寫作風(fēng)格，因?yàn)槿绻粋€(gè)客戶三番五次地看到你的策劃都是同樣的殼子，就很容易在心理上產(chǎn)生一種不信任的態(tài)度，而這種首因效應(yīng)有可能影響了創(chuàng)意的表現(xiàn)。
6．切忌主觀言論
在進(jìn)行活動(dòng)策劃的前期，市場(chǎng)分析和調(diào)查是十分必要的，只有通過對(duì)整個(gè)市場(chǎng)局勢(shì)的分析，才能夠更清晰地認(rèn)識(shí)到企業(yè)或者產(chǎn)品面對(duì)的問題，找到了問題才能夠有針對(duì)性地尋找解決之道，主觀臆斷的策劃者是不可能做出成功的策劃的。同樣，在策劃書的協(xié)作過程中，也應(yīng)該避免主觀想法，也切忌出現(xiàn)主觀類字眼，因?yàn)椴邉澃笡]有付諸實(shí)施，任何結(jié)果都可能出現(xiàn)，策劃者的主觀臆斷將直接導(dǎo)致執(zhí)行者對(duì)事件和形式的產(chǎn)生模糊的分析，而且，客戶如果看到策劃書上的主觀字眼，會(huì)覺得整個(gè)策劃案都沒有經(jīng)過實(shí)在的市場(chǎng)分析，只是主觀臆斷的結(jié)果。
最后，一次促銷不可能達(dá)到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千萬(wàn)別想通過一次活動(dòng)解決所有的問題，一次活動(dòng)只能主要解決一個(gè)問題，在品牌的建設(shè)和商品的銷售上，只有堅(jiān)持正確的營(yíng)銷思想，并且在此思想下在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間和適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)拇黉N活動(dòng)，才能使企業(yè)更快更好地繼續(xù)發(fā)展下去。
萬(wàn)科內(nèi)部審計(jì)流程篇五
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；
2，市場(chǎng)分析：
（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）
（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)
4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析
5，消費(fèi)者分析：
（1）購(gòu)買者地域分布；
（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)
（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）
（4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性
（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）
（6）購(gòu)買頻度
6，結(jié)論
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研
1，地塊狀況：
（1）位置
（2）面積
（3）地形
（4）地貌
（5）性質(zhì)
2，地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)
3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）
4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）
5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）
三、項(xiàng)目投資分析
1，投資環(huán)境分析
（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開
（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)
（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
2，土地建筑功能選擇（見下圖表）
3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）
5，成本敏感性分析（1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤(rùn)
6，投入產(chǎn)出分析
（1）成本與售價(jià)模擬表
（2）股東回報(bào)率
7，同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析
四，營(yíng)銷策劃
（一）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）
（二）、目標(biāo)客戶分析
1、經(jīng)濟(jì)背景
?經(jīng)濟(jì)實(shí)力
?行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）
（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)
（五）、廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4廣告效果監(jiān)控
（六）、媒介策略媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合4投放頻率
5費(fèi)用估算
（七）、推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放
五、概念設(shè)計(jì)
1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織
2，小區(qū)容積率的敏感性分析
3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）
4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）
5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意
6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意
7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系
8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分
9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則
10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意
六、識(shí)別系統(tǒng)
（一）核心部分
1，名稱
2，標(biāo)志
3，標(biāo)準(zhǔn)色
4，標(biāo)準(zhǔn)字體
（二）運(yùn)用部分
1，現(xiàn)場(chǎng)
?工地圍板
?彩旗
?掛幅
?歡迎牌
2，營(yíng)銷中心
?形象墻
?門楣標(biāo)牌
?指示牌
?展板規(guī)范
?胸卡
?工作牌
?臺(tái)面標(biāo)牌
3，工地辦公室
?經(jīng)理辦公室
?工程部
?保安部
?財(cái)務(wù)部
4，功能標(biāo)牌
?請(qǐng)勿吸煙
?防火、防電危險(xiǎn)
?配電房
?火警119
?消防通道
?監(jiān)控室
一、“萬(wàn)科地產(chǎn)”品牌定位
在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定“萬(wàn)科地產(chǎn)”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和且缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。
“萬(wàn)科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容：
1.建筑規(guī)模與風(fēng)格；
5.物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；
6.發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；
7.結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。
二、主力客戶群定位及其特征描述
“物以類聚，人以群分”。針對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的前提，通過研究購(gòu)買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。
萬(wàn)科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬(wàn)科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營(yíng)銷推廣策略。
三、價(jià)格定位
1． 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）．實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷售目標(biāo)的成交價(jià)格）
3． 租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格）
4． 價(jià)格策略
入市時(shí)機(jī)
入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。
五、廣告策略
1．廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2．階段性的廣告主題
3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4．廣告效果監(jiān)控
六、媒介策略
1． 媒介組合2．軟性新聞主題
3．投放頻率
4．費(fèi)用估算
七、推廣費(fèi)用
1． 現(xiàn)場(chǎng)包裝（vi設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）
2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3． 階段性廣告促銷費(fèi)用
八、營(yíng)銷管理
銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)
萬(wàn)科內(nèi)部審計(jì)流程篇六
第一條 為了加強(qiáng)本公司的內(nèi)部審計(jì)工作，根據(jù)國(guó)家有關(guān)審計(jì)的法律法規(guī)和股份公司規(guī)范化的要求，結(jié)合本公司實(shí)際，特制定本制度。第二條 本制度所稱被審計(jì)對(duì)象，特指公司各部室、境內(nèi)全資或控股子公司，上述機(jī)構(gòu)相關(guān)責(zé)任人員。
第一條 公司內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)為審計(jì)部，對(duì)公司財(cái)務(wù)收支和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行系統(tǒng)的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督。
第二條 審計(jì)部配備專職審計(jì)人員若干人，設(shè)審計(jì)部主任 1 名，由審計(jì)委員會(huì)提名后董事長(zhǎng)任免，審計(jì)部主任對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，向?qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告工作。
第三條 內(nèi)部審計(jì)人員應(yīng)具有與審計(jì)工作相適應(yīng)的審計(jì)、會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)管理、工程技術(shù)等相關(guān)專業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力。
公司內(nèi)部審計(jì)范圍包括財(cái)務(wù)審計(jì)、內(nèi)控審計(jì)以及專項(xiàng)審計(jì)。
財(cái)務(wù)審計(jì)包括資產(chǎn)審計(jì)、費(fèi)用成本審計(jì)、投資效益審計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)等。
內(nèi)控審計(jì)包括資金、物資、采購(gòu)、生產(chǎn)、營(yíng)銷等公司內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)中內(nèi)部控制制度的執(zhí)行情況。
1、對(duì)公司的會(huì)計(jì)核算工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。
2、對(duì)資金、財(cái)產(chǎn)的完整、安全，進(jìn)行監(jiān)督檢查。
3、對(duì)財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算、信貸計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)合同的執(zhí)行情況及其經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。
4、對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)決算的真實(shí)性，正確性和合法性進(jìn)行審計(jì)并簽署意見。
5、對(duì)內(nèi)部控制制度的健全、有效及執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
6、對(duì)股東大會(huì)決議、董事會(huì)決議執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督審計(jì)。
7、對(duì)嚴(yán)重違反法規(guī)和公司規(guī)章制度或造成公司重大損失的行為進(jìn)行專案審計(jì)。
8、了解國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)，配合國(guó)家審計(jì)機(jī)關(guān)對(duì)本公司進(jìn)行的審計(jì)。
9、辦理董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)交辦的其他審計(jì)事項(xiàng)。
第一條 在審計(jì)管轄的范圍內(nèi)，審計(jì)部的主要權(quán)限有：
3、對(duì)審計(jì)中的有關(guān)事項(xiàng)向有關(guān)部門（人員）進(jìn)行調(diào)查并索取證明材料；
1、根據(jù)董事會(huì)的部署，擬定審計(jì)工作計(jì)劃，報(bào)經(jīng)董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)批準(zhǔn)后制定審計(jì)方案。
2、確定審計(jì)對(duì)象和審計(jì)方式。
3、審計(jì)三日前向被審計(jì)對(duì)象發(fā)出書面審計(jì)通知書，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)的專案審計(jì)不在此列。
4、審計(jì)人員對(duì)被審計(jì)對(duì)象的有關(guān)資料進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的調(diào)查、詢問，取得有效的證明材料，并作詳細(xì)記錄。
5、對(duì)審計(jì)中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)及時(shí)向被審計(jì)對(duì)象提出改進(jìn)意見。審計(jì)終結(jié)后，應(yīng)出具書面審計(jì)報(bào)告報(bào)送董事會(huì)。
6、對(duì)重大審計(jì)事項(xiàng)做出的處理決定，須報(bào)經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)；經(jīng)批準(zhǔn)的處理決定，被審計(jì)對(duì)象必須執(zhí)行。
7、被審計(jì)對(duì)象對(duì)審計(jì)處理決定如有異議，可以接到處理決定之日起一周內(nèi)向董事長(zhǎng)提出書面申訴，董事長(zhǎng)接到申訴十五日內(nèi)根據(jù)權(quán)限做出處理或提請(qǐng)董事會(huì)審議。對(duì)不適當(dāng)?shù)奶幚頉Q定，審計(jì)部復(fù)審并經(jīng)審計(jì)委員會(huì)確認(rèn)后提請(qǐng)董事長(zhǎng)或董事會(huì)予以糾正。
申訴期間，原審計(jì)處理決定照常執(zhí)行。特殊情況，經(jīng)董事長(zhǎng)審批后，可以暫停執(zhí)行。
8、根據(jù)工作需要進(jìn)行后續(xù)審計(jì)。
告保管期限為 10 年。
審計(jì)工作總結(jié)，向董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)做述職報(bào)告。第六章 獎(jiǎng) 懲
第一條 審計(jì)部對(duì)遵守企業(yè)規(guī)章制度、做出顯著成績(jī)的部門和個(gè)人，可以向董事長(zhǎng)、總經(jīng)理提出給予獎(jiǎng)勵(lì)的建議。
1、拒絕或拖延提供與審計(jì)事項(xiàng)有關(guān)的文件、會(huì)計(jì)資料等證明材料的；
2、阻撓審計(jì)人員行使職權(quán)，抗拒審計(jì)監(jiān)督檢查的；
3、弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相的；
4、拒絕執(zhí)行審計(jì)決定的；
1、利用職權(quán)謀取私利的；
2、弄虛作假、徇私舞弊的；
3、玩忽職守、給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的；
4、泄露公司秘密的。
第一條 本制度未盡事宜，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程的規(guī)定執(zhí)行；本工作規(guī)則如與國(guó)家日后頒布的法律、法規(guī)或經(jīng)合法程序修改后的章程相抵觸的，按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和公司章程冊(cè)規(guī)定執(zhí)行，并立即修訂，報(bào)董事會(huì)會(huì)議審議通過。第二條 本制度解釋權(quán)歸屬公司董事會(huì)。第三條 本制度自董事會(huì)決議通過之日起實(shí)行。
萬(wàn)科內(nèi)部審計(jì)流程篇七
一、市場(chǎng)調(diào)研：
1，前言-----本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；
2，市場(chǎng)分析：
（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）
（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷售價(jià)格、成交情況）
3，近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)
4，競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析
5，消費(fèi)者分析：
（1）購(gòu)買者地域分布；
（2）購(gòu)買者動(dòng)機(jī)
（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）
（4）購(gòu)買時(shí)機(jī)、季節(jié)性
（5）購(gòu)買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）
（6）購(gòu)買頻度
6，結(jié)論
二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研
1，地塊狀況：
（1）位置
（2）面積
（3）地形
（4）地貌
（5）性質(zhì)
2，地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)
3，地塊周圍景觀（前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）
4，環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）
5，地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）
6，公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）
7，地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（swot坐標(biāo)圖、綜合分析）
三、項(xiàng)目投資分析
1，投資環(huán)境分析
（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開
（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)
（3）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
2，土地建筑功能選擇（見下圖表）
3，現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照）
4，土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）
5，成本敏感性分析（1）容積率
（2）資金投入
（3）邊際成本利潤(rùn)
6，投入產(chǎn)出分析
（1）成本與售價(jià)模擬表
（2）股東回報(bào)率
7，同類項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析
四，營(yíng)銷策劃
（一）市場(chǎng)調(diào)查項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類物業(yè)中的地位排序）建筑規(guī)模與風(fēng)格建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等）裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場(chǎng)、酒家、劇院等）物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）
（二）、目標(biāo)客戶分析
1、經(jīng)濟(jì)背景
?經(jīng)濟(jì)實(shí)力
?行業(yè)特征…… 公司（實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式）
（四）、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)
（五）、廣告策略
1廣告的階段性劃分
2階段性的廣告主題
3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4廣告效果監(jiān)控
（六）、媒介策略媒介選擇
2軟性新聞主題
3媒介組合4投放頻率
5費(fèi)用估算
（七）、推廣費(fèi)用現(xiàn)場(chǎng)包裝（營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）印刷品（銷售文件、售樓書等）
3媒介投放
五、概念設(shè)計(jì)
1，小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織
2，小區(qū)容積率的敏感性分析
3，小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）
4，小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物等）
5，小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意
6，小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意
7，小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系
8，小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分
9，小區(qū)環(huán)境綠化概念原則
10，小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意
六、識(shí)別系統(tǒng)
（一）核心部分
1，名稱
2，標(biāo)志
3，標(biāo)準(zhǔn)色
4，標(biāo)準(zhǔn)字體
（二）運(yùn)用部分
1，現(xiàn)場(chǎng)
?工地圍板
?彩旗
?掛幅
?歡迎牌
2，營(yíng)銷中心
?形象墻
?門楣標(biāo)牌
?指示牌
?展板規(guī)范
?胸卡
?工作牌
?臺(tái)面標(biāo)牌
3，工地辦公室
?經(jīng)理辦公室
?工程部
?保安部
?財(cái)務(wù)部
4，功能標(biāo)牌
?請(qǐng)勿吸煙
?防火、防電危險(xiǎn)
?配電房
?火警119
?消防通道
?監(jiān)控室
一、“萬(wàn)科地產(chǎn)”品牌定位
在對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下，進(jìn)行項(xiàng)目的特性分析，從而確定“萬(wàn)科地產(chǎn)”的品牌定位。項(xiàng)目特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和且缺點(diǎn)都一清二楚地挖掘出來，目的是確立本項(xiàng)目在所處地段和同類物業(yè)中的地位。徹底清楚本項(xiàng)目的真實(shí)面目后，在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出，哪些需要規(guī)避，以最佳姿態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前。
“萬(wàn)科地產(chǎn)”項(xiàng)目特性分析包括以下內(nèi)容：
1.建筑規(guī)模與風(fēng)格；
5.物業(yè)管理（收費(fèi)水平、管理內(nèi)容等）；
6.發(fā)展商背景（實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、信譽(yù)、員工素質(zhì)）；
7.結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整）。
二、主力客戶群定位及其特征描述
“物以類聚，人以群分”。針對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”各項(xiàng)目的土地環(huán)境價(jià)值，分析和判斷主力客戶群是今后項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的前提，通過研究購(gòu)買者的職業(yè)、收入家庭結(jié)構(gòu)、教育背景等方面情況，可對(duì)“萬(wàn)科地產(chǎn)”主力客戶群的特征進(jìn)行判斷和描述；圍繞主力客戶群的定位，今后本項(xiàng)目的形象宣傳、價(jià)格定位和推廣手法都必須針對(duì)這群人，取得它們的認(rèn)同，避免功能、信息的相互干擾。
萬(wàn)科地產(chǎn)以往的客戶資源是我們最好的財(cái)富。建議認(rèn)真疏理萬(wàn)科地產(chǎn)客戶檔案資料，從中找出主力客戶群的客戶信息，以便明確制定今后營(yíng)銷推廣策略。
三、價(jià)格定位
1． 理論價(jià)格（達(dá)到銷售目標(biāo)）．實(shí)際價(jià)格（在預(yù)期內(nèi)順利達(dá)到銷售目標(biāo)的成交價(jià)格）
3． 租金價(jià)格（最能反映商品房實(shí)際售價(jià)的價(jià)格）
4． 價(jià)格策略
入市時(shí)機(jī)
入市時(shí)機(jī)并非指時(shí)間概念上的時(shí)機(jī)，而是指根據(jù)自身情況和市場(chǎng)狀況來決定什么時(shí)候進(jìn)入市場(chǎng)，是賣樓花還是賣現(xiàn)樓，是建到正負(fù)零還是等到封頂再賣，是搶到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前開賣還是等人家賣完了再說，所謂時(shí)機(jī)成不成熟即此之謂。
五、廣告策略
1．廣告的階段性劃分（準(zhǔn)備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）
2．階段性的廣告主題
3．階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4．廣告效果監(jiān)控
六、媒介策略
1． 媒介組合2．軟性新聞主題
3．投放頻率
4．費(fèi)用估算
七、推廣費(fèi)用
1． 現(xiàn)場(chǎng)包裝（vi設(shè)計(jì)、營(yíng)銷中心、示范單位、圍板等）
2． 印刷品（銷售文件、售樓書等）
3． 階段性廣告促銷費(fèi)用
八、營(yíng)銷管理
銷售實(shí)務(wù)與人員培訓(xùn)
萬(wàn)科內(nèi)部審計(jì)流程篇八
一、事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)概述
事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)作為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)由來已久，隨著社會(huì)化在生產(chǎn)的開展和管理要求的不斷提高, 內(nèi)部審計(jì)也經(jīng)歷了一個(gè)由淺入深、由簡(jiǎn)單到復(fù)雜、由初級(jí)到高級(jí)的發(fā)展歷程?，F(xiàn)代西方內(nèi)部審計(jì)已不再僅僅局限于單位的財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)問題, 其工作范圍已經(jīng)延伸到經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域的各個(gè)方面。近年來, 隨著內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)廣泛深入地發(fā)展, 現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)的職能范圍等一直處在演變之中, 它推動(dòng)了內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)科學(xué)理性地向前發(fā)展。
《中華人民共和國(guó)審計(jì)法》明確規(guī)定事業(yè)單位必須科學(xué)設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)制。為此，事業(yè)單位必須提高對(duì)內(nèi)部審計(jì)重要性的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)，充分發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)在審查、揭露違法違紀(jì)行為，防范國(guó)有資產(chǎn)流失等方面的作用。
（一）事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)概念
事業(yè)單位的內(nèi)部審計(jì)是指事業(yè)單位設(shè)立內(nèi)部專門的審計(jì)機(jī)構(gòu)并配置相應(yīng)的人員，依照我國(guó)的相關(guān)法律法規(guī)，按照必要的程序和方法，對(duì)單位內(nèi)的各種業(yè)務(wù)和內(nèi)部控制進(jìn)行獨(dú)立的評(píng)價(jià)和審查，確保財(cái)務(wù)資料的真實(shí)和完整性、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的合規(guī)和效益性、內(nèi)部控制的健全和有效性，從而提升事業(yè)單位的工作效益。
事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)按照不同標(biāo)準(zhǔn)，有多種分類方法。按審計(jì)目的的不同，劃分為財(cái)政、財(cái)務(wù)收支審計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)和內(nèi)部控制制度審計(jì)；按照被審資金的來源及用途不同，劃分為預(yù)算撥款審計(jì)、預(yù)算外資金審計(jì)、營(yíng)業(yè)收支審計(jì)和基建投資審計(jì)；按照審計(jì)范圍不同，劃分為經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)和法人離任審計(jì)等。
（二）事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)的作用
1、事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置的重要性和必要性
內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)越來越重要，有利于對(duì)事業(yè)單位進(jìn)行監(jiān)督管理，有利于事業(yè)單位長(zhǎng)治久安的穩(wěn)定發(fā)展。
2、對(duì)事業(yè)單位預(yù)算資金的領(lǐng)撥、使用和結(jié)果進(jìn)行監(jiān)督
即對(duì)事業(yè)單位各項(xiàng)資金和資產(chǎn)的增加、減少、和結(jié)余及其所涉及到的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)、監(jiān)督，從而確認(rèn)預(yù)算資金的集中分配和使用是否合理，以及為國(guó)家預(yù)算收人和支出的編制、執(zhí)行和經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效果考核所提供的一切資料是否真實(shí)、可靠。內(nèi)審監(jiān)控功能指運(yùn)用國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)法紀(jì)檢查監(jiān)督本單位財(cái)務(wù)收支和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理性、真實(shí)性和效益性。要緊緊抓住財(cái)務(wù)收支、財(cái)經(jīng)法規(guī)、經(jīng)濟(jì)效益、消費(fèi)基金等影響經(jīng)濟(jì)過程帶有普遍性重點(diǎn)問題進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，以維護(hù)國(guó)家各項(xiàng)法律制度，同各種違紀(jì)現(xiàn)象作斗爭(zhēng)。
事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和人員通過對(duì)事業(yè)單位內(nèi)部控制制度完善程度的測(cè)試和評(píng)價(jià)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并借助其專業(yè)手段分析評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)程度。在變幻莫測(cè)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)工作的這種風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警器作用，能夠讓事業(yè)單位決策者和經(jīng)營(yíng)管理者及時(shí)采取有效措施，規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，或者使風(fēng)險(xiǎn)的損失減少到最低限度，有效地維護(hù)事業(yè)單位的生存和發(fā)展。
事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)工作是促進(jìn)事業(yè)單位建立健全內(nèi)部約束機(jī)制，維護(hù)國(guó)家的財(cái)經(jīng)法規(guī)和事業(yè)單位規(guī)章制度貫徹落實(shí)的必要保證。處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的事業(yè)單位，隨時(shí)隨地都在經(jīng)受著來自市場(chǎng)無窮變數(shù)的考驗(yàn)，事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)和人員憑借專業(yè)的技術(shù)和方法可通過事前、事中和事后的審計(jì)，督促事業(yè)單位遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)和事業(yè)單位規(guī)章制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制方面的問題，提出意見和建議，積極為領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門當(dāng)好參謀助手，防止和制止違紀(jì)違規(guī)和違反事業(yè)單位規(guī)章制度行為的發(fā)生，或使已經(jīng)發(fā)生的問題及時(shí)得以糾正和處理，保證事業(yè)單位業(yè)務(wù)活動(dòng)健康有序地運(yùn)行和發(fā)展。
5、事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)具有前沿偵察功能和反饋?zhàn)稍児δ?/p>
差、遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律。
6、事業(yè)單位內(nèi)部審計(jì)具有監(jiān)督控制功能及經(jīng)濟(jì)“衛(wèi)士”功能
內(nèi)審監(jiān)控功能指運(yùn)用國(guó)家財(cái)經(jīng)法規(guī)法紀(jì)檢查監(jiān)督本單位財(cái)務(wù)收支和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合理性、真實(shí)性和效益性。要緊緊抓住財(cái)務(wù)收支、財(cái)經(jīng)法規(guī)、經(jīng)濟(jì)效益、消費(fèi)基金等影響經(jīng)濟(jì)過程帶有普遍性重點(diǎn)問題進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，以維護(hù)國(guó)家各項(xiàng)法律制度，同各種違紀(jì)現(xiàn)象做斗爭(zhēng)。在實(shí)施監(jiān)督中，要抓緊重點(diǎn)，依法審計(jì)，查處一個(gè)，教育一片，發(fā)揮審計(jì)監(jiān)督的政策力量。依法審計(jì)，勇當(dāng)“衛(wèi)士”。審計(jì)人員要有對(duì)黨對(duì)人民高度負(fù)責(zé)的責(zé)任感，堅(jiān)決按照政策、法律、規(guī)章正確處理國(guó)家、集體和個(gè)人三者之間的關(guān)系，敢于同經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域里的不正之風(fēng)和違法亂紀(jì)行為作斗爭(zhēng)；不喪失原則，不怕打擊報(bào)復(fù)，勇當(dāng)經(jīng)濟(jì)“衛(wèi)士”，做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，決不留情和手軟。
事業(yè)單位有必要建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，開展內(nèi)部審計(jì)工作，并適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的需要，及時(shí)改進(jìn)審計(jì)的方式方法，對(duì)單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起到監(jiān)督監(jiān)察作用，從而達(dá)到促進(jìn)規(guī)范和發(fā)展的目的。
