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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇一

近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的商業(yè)氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

今年1—6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速。

我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2—6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯。

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2—6月的增速走勢見圖二：

從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高。

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，市也出臺了多項有關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

1）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴控高檔住房用地供應(yīng)。

2）房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺了調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房信貸政策，規(guī)定對房價上漲過快城市或地區(qū)，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

3）房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國稅總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，同時規(guī)定凡在xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。

4）房地產(chǎn)發(fā)展目標調(diào)整。xx年市確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調(diào)控原則。

5）房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運轉(zhuǎn)，增強房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

6）房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應(yīng)。xx年市計劃開工建設(shè)配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時，通過嚴格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整—鞏固—提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作。

建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。

2、合理引導(dǎo)住房主體需求。

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設(shè)，同時加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進程實際，引導(dǎo)居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作。

建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關(guān)，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇二

隨著城市化進程的不斷加快，x縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。

20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。

20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。

1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。

2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。

3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進。

4、在確保四房建設(shè)有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。

5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。

6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。

8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇三

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進程的加快，推動了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前，房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)直接稅收入約占總稅收的15%，相關(guān)稅收占總稅收的30%；如果加上契稅收入，就占36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)在稅收中的支柱作用將更加明顯。

最近，中央政府和市政府相繼出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。對于對外部環(huán)境敏感的房地產(chǎn)行業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清本地區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，進而研究并提出相應(yīng)的對策和建議，對保持本地區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%；房地產(chǎn)開發(fā)投資37.3億元，其中住宅投資23億元；商品房建筑面積489.9萬平方米，銷售量100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有以下特點:。

1.房地產(chǎn)投資保持了較高的增長率。

近年來，我區(qū)巨大的開發(fā)建設(shè)形勢和房地產(chǎn)市場的熱度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場的前景看好。今年上半年，我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持去年以來的快速增長勢頭。1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增長率為42.2%。具體趨勢見圖1。其中，住房建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中占有突出地位，占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的62%；今年商業(yè)樓宇的增長率持續(xù)上升。2-6月累計增長率分別為2.6%、15.2%、84.5%、79.1%和1.9倍；寫字樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增長速度。

2.房地產(chǎn)銷售勢頭明顯下降。

今年，我區(qū)商品房銷售面積和銷售額同比增長率逐月呈下降趨勢，2-6月的增長趨勢如圖2所示:。

從商品房預(yù)售情況來看，下降趨勢明顯。1-6月，小區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米；與去年同期相比，預(yù)售單位數(shù)量和面積分別下降了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望態(tài)度，我區(qū)3月份商品房預(yù)售量大幅下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，較3月份下降44.3%。5、6月份預(yù)售水平繼續(xù)走低，每月預(yù)售385套，總面積約5萬平方米。

今年以來，中央政府和市政府頻繁出臺相關(guān)政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場，但年后，房地產(chǎn)市場進入了新一輪的快速上漲。由于土地的稀缺，人們對住房改善的實際需求的支持，以及“跟著漲而不是跟著跌”的投資心理，我區(qū)的房價也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢。

自20xx年以來，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速上漲，年、年、年房價分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達每平方米5590元，同比上漲20%；存量房均價達到每平米5000元，同比上漲47%。

隨著房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象嚴重，中央政府將把防范房地產(chǎn)風(fēng)險作為今年宏觀調(diào)控的重點，我市也出臺了一系列相關(guān)政策，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。中央和市政政策主要通過以下幾個方面來規(guī)范住房市場:。

中央:。

——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)定房價的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，及時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式和供應(yīng)時間；對于房價上漲過快的地方，適當提高住宅用地在土地供應(yīng)中的比重，重點增加低價普通商品房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)；嚴格控制高檔住宅用地供應(yīng)。

——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行發(fā)布調(diào)整商業(yè)銀行自營個人住房信貸政策，規(guī)定在房價上漲過快的城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付比例可由20%提高到30%，個人住房貸款利率下限由5.31%提高到6.12%。

——房地產(chǎn)財稅政策調(diào)整。國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定20xx年6月1日以后，個人出售購買不滿2年的房屋，全額征收營業(yè)稅，同時對20xx年6月1日以后購買非普通房屋的，全額征收3%的契稅。

——房地產(chǎn)發(fā)展目標的調(diào)整。20xx年，全市《工作報告》確立了“以住宅、市民消費、普通商品房為主”的“三大”樓市調(diào)控原則。

——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。全市加強新建建筑網(wǎng)上備案，2月18日啟動“網(wǎng)上二手房”試運行，增強房地產(chǎn)信息透明度，嚴厲打擊非法炒房企業(yè)。

-房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價普通商品房供應(yīng)，以配套商品房為主。20xx年，全市計劃啟動配套商品房和1000萬平方米中低價商品房建設(shè)。

短期內(nèi)，宏觀政策的調(diào)整將對我區(qū)房地產(chǎn)投資和建設(shè)產(chǎn)生直接影響，這將關(guān)系到財政收入、固定資產(chǎn)投資和第三產(chǎn)業(yè)增加值等重大經(jīng)濟目標的完成；同時，穩(wěn)定房價政策的出臺導(dǎo)致市場觀望氣氛濃厚，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場的交易量將出現(xiàn)更大幅度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生一定程度的“慢剎車”效應(yīng)。

但從長遠來看，宏觀政策調(diào)整將有效消除我區(qū)房地產(chǎn)市場的投機因素，達到抑制投機行為、規(guī)范投資行為、鼓勵居民消費的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，主要發(fā)揮以下作用:。

——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)金額。通過調(diào)整抵押貸款利率和稅收政策，可以減少房地產(chǎn)市場的投機成分，揭示真實的市場需求，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和開發(fā)。同時，通過嚴格的土地供應(yīng)，可以有效防止過度開發(fā)。

——緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。通過加大配套商品房和低價商品房建設(shè)，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通百姓住房需求，有效緩解房地產(chǎn)行業(yè)供需矛盾。

——適度穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。考慮到“兩港一城”建設(shè)的影響，浦東板塊的影響，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，我區(qū)的房地產(chǎn)價格將繼續(xù)上漲。但期房限量轉(zhuǎn)讓、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策措施，將有效穩(wěn)定房價過度上漲，穩(wěn)定其上漲。

總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基礎(chǔ)相對較低，以及近期“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有較大的發(fā)展空間。最近的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展的房地產(chǎn)市場進入一個調(diào)整-鞏固-完善的階段，并日趨成熟。為了保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，目前應(yīng)注意以下幾點。

1.加強對房地產(chǎn)價格的監(jiān)控。

及時掌握我區(qū)房地產(chǎn)價格動態(tài)和趨勢，建立科學(xué)有效的房價監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)控土地出讓價格、新建商品房和存量住房交易價格；目前，應(yīng)特別注意加強對住宅商品房價格的監(jiān)控。加強對房價的季度和年度分析預(yù)測，包括待售土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房建筑面積、竣工面積、銷售面積、空置面積和空置率、市場平均價格、變化及原因等。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。

2.加強房地產(chǎn)項目跟蹤管理。

建立房地產(chǎn)項目跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時反饋項目進度，發(fā)現(xiàn)問題，協(xié)調(diào)問題，解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)按照政府年度土地供應(yīng)計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，通過統(tǒng)一招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權(quán)。同時，嚴格辦理房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用、項目設(shè)立、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)。做好房地產(chǎn)項目的市場準入，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，對抽逃注冊資本、項目資本金、無證或超越房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的行為，要依法嚴厲打擊。

3.有計劃、有步驟地規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。

房地產(chǎn)開發(fā)要與我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)總體規(guī)劃相結(jié)合，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)編制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，通過城市規(guī)劃達到引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)、帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，通過房地產(chǎn)市場的信息透明，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排發(fā)展規(guī)劃。

4.合理引導(dǎo)住房主體的需求。

中低收入者、新增城鎮(zhèn)職工、推進城市化的人群、進城務(wù)工人員、城市困難家庭是社會對住房的主要需求。為了滿足這一需求，市政府今年大力推進配套商品房和廉租房建設(shè)，同時加大廉租房建設(shè)力度。我區(qū)應(yīng)以此為契機，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住房建設(shè)轉(zhuǎn)變，改善住房供應(yīng)，完善住房功能，提高住房質(zhì)量。同時，結(jié)合我區(qū)發(fā)展建設(shè)和城市化進程的實際，引導(dǎo)居民合理消費住房，促進主體需求合理化。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇四

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設(shè)花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主，框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質(zhì)不斷提升，居住環(huán)境日益改善。__年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結(jié)構(gòu)方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。

總體看，__年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于__年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調(diào)控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務(wù)工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。__年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。

預(yù)計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了__年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預(yù)計將小于__年水平。__年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設(shè)施，環(huán)境建設(shè)檔次提高等因素的影響，__年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。

__年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。__年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。中高檔住房供應(yīng)量過大，中低價位的普通商品房供應(yīng)偏少。90平方米左右的普通商品房供應(yīng)量不足三成，嚴重供不應(yīng)求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。

2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預(yù)售和銷售、二手房轉(zhuǎn)讓、房屋權(quán)屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設(shè)許可、開發(fā)建設(shè)條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復(fù)雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關(guān)部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調(diào)控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學(xué)化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學(xué)化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關(guān)部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費。

3、城鄉(xiāng)房屋權(quán)屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設(shè)部建房(1997)173號文和省建設(shè)廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關(guān)于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權(quán)屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關(guān)，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設(shè)部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制?？h城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。

4、部分開發(fā)商重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴重。相當項目配套設(shè)施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設(shè)計要求。

5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導(dǎo)致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權(quán)和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。

二、關(guān)于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議。

1、引導(dǎo)普通商品房建設(shè)，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。__年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調(diào)查。結(jié)果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設(shè)施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責(zé)任。另國辦發(fā)【__】37號文件已經(jīng)要求，自__年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設(shè)“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結(jié)合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關(guān)系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內(nèi)，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設(shè)局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責(zé)人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設(shè)施建設(shè)費用可據(jù)實從該土地使用權(quán)出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關(guān)問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。

3、嚴格控制機關(guān)企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[__]43號文中規(guī)定：“從__年1月1日起，停止單位自行建設(shè)住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買?！濒斦l(fā)[__]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(__、3、22)，各級黨政機關(guān)和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[__]196號《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調(diào)，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。嚴禁黨政機關(guān)利用職權(quán)或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關(guān)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。

4、加強農(nóng)村房屋權(quán)屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權(quán)屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。

5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內(nèi)要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質(zhì)，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應(yīng)市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應(yīng)”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。

6、各部門加強協(xié)調(diào)溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關(guān)系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關(guān)系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復(fù)雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權(quán)屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關(guān)問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務(wù)院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責(zé)，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設(shè)，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎(chǔ)上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務(wù)大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領(lǐng)一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇五

近年來，由于xx經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響，海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯綜復(fù)雜的局面，特別是海南省xx出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn)，給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規(guī)避風(fēng)險，沖破發(fā)展瓶頸，利用自身優(yōu)勢開辟、探索新時期xx企業(yè)發(fā)展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè)，圍繞主業(yè)做大做強是我們的職責(zé)與使命。為了進一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下：

此次調(diào)研在?？?、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產(chǎn)項目，與多位業(yè)內(nèi)人士進行交流，收集市場信息、有效經(jīng)驗與建議40多條。

20xx年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347。38萬平方米，同比下降25%；

成交367。02萬平方米，同比下降57%；

供求比0。95，同比增長72%；

成交均價14139元/平方米，同比下降13%。

20xx年上半年?？谏唐纷≌?yīng)136。74萬平方米，同比上漲25%；

商品住宅成交176。17萬平方米，同比下降13%；

供求比0。78，成交金額2711。62億元，同比下降11%；

成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。

（一）海南房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀。

海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展變遷大致可劃分為三個階段。

第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn)，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓(xùn)不可謂不深刻。

20xx年海南開始建設(shè)國際旅游島，樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態(tài)，除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷，在xx的大力扶持和房企的積極應(yīng)對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。

第三階段：即20xx年全區(qū)限購階段。在xx鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展，特別是xx批準海南自貿(mào)區(qū)（港）后，海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長，房價甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如：綠地、恒大、萬達、環(huán)球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應(yīng)求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省xx于20xx年4月出臺了全域調(diào)控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。

一是獨特的地理環(huán)境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環(huán)境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態(tài)的風(fēng)土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閑度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。

二是良好的公共設(shè)施。源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，?？?、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們?nèi)粘Ｙ徫镄枨?，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國?nèi)外游客慕名而至。

三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通，環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選；?？?、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問題。

四是健全的醫(yī)療體系。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作，20xx年xx劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫(yī)院，醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地；三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心，并且引進多家健康產(chǎn)業(yè)機構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。

五是改善性剛需猛增。一方面是以?？谑衅孪锎鍨榇淼呐f城改造不斷推進，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩(wěn)定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業(yè)，這些“新海南人”更需要一個穩(wěn)定的居所，這些因素都推進了房地產(chǎn)的發(fā)展。

總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環(huán)境好，空氣好，風(fēng)景好，這就是海南的魅力所在。

（二）政策調(diào)整后的現(xiàn)狀。

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求，xx實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業(yè)”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無房難結(jié)婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制，新建商品房供應(yīng)量有限，導(dǎo)致房價穩(wěn)居高位。換句話說，xx調(diào)控土地開發(fā)后，出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪?？趚xx、xx城、xxx園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數(shù)已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經(jīng)在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續(xù)，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。

海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，20xx年海南人口數(shù)量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進，海南外來人口還會繼續(xù)大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設(shè)施的需求，海南的房地產(chǎn)市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，只有遵守市場規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來的產(chǎn)品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為中小企業(yè)來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發(fā)展瓶頸，才能開辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇六

從20xx年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個。單拿為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20xx年稅收收入0.9億，20xx年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上?？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況。

轉(zhuǎn)載自 m.zgxlcd.com

縱觀200xx年-20xx年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲”“抑制房價過快上漲”“遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的xx屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。

我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。

二、影響房價的變動因素。

土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。

稅金及費用：20xx年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。

房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。

三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。

對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。

其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。

三、政府的調(diào)控政策。

國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升;但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。

四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。

一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。

對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇七

通過了解九江市房地產(chǎn)市場現(xiàn)時和潛在的供應(yīng)量、現(xiàn)時營銷狀況及項目周邊的交通狀況、配套設(shè)施、市場消費能力等方面的信息，分析掌握項目片區(qū)房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展趨勢，對目標項目進行可行性分析，風(fēng)險分析等，為開發(fā)商投資決策提供準確、有效的依據(jù)。

第二節(jié)調(diào)研區(qū)域界定。

本項目位于廬山區(qū)前進東路以南200米處;調(diào)研區(qū)域包含九江市潯陽區(qū)和廬山區(qū)兩個區(qū)域。住宅調(diào)研主要集中在九龍街片區(qū)、廬峰東路片區(qū)、九江市開發(fā)區(qū)、湖濱小區(qū)以及前進路片區(qū)等具有一定規(guī)模的住宅開發(fā)區(qū)，商鋪調(diào)研區(qū)域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路(步行街)、前進路等商業(yè)繁華路段。

第三節(jié)片區(qū)概況。

一、片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀。

九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風(fēng)景區(qū)廬山，是集名山(廬山)、名江(長江)、名湖(鄱陽湖)于一體的具有2200多年歷史的文化名城。130多年前，九江就是對外通商口岸，1992年被國務(wù)院批準為長江沿岸開放城市，經(jīng)濟相對發(fā)達，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通為九江投資環(huán)境的改善，經(jīng)濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區(qū)交匯，九江成為承東啟西、引南接北的金十字交匯點。

長虹大道作為廬山區(qū)和潯陽區(qū)的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經(jīng)濟發(fā)展水平上，長虹大道南北兩個片區(qū)(以北為潯陽區(qū)，以南為廬山區(qū))也存在著明顯的差異。潯陽區(qū)由于地處原商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)格局、氛圍的傳承發(fā)揚，使得潯陽區(qū)的商業(yè)非常繁榮，片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平較高;而廬山區(qū)由于遠離市中心商業(yè)繁華地段，京九鐵路橫穿該片區(qū)，無形中對中心區(qū)商業(yè)輻射形成了一種阻礙，而且由于該片區(qū)原為工業(yè)區(qū)，國有大中型企業(yè)多集中于此，現(xiàn)今，這些國有企業(yè)大多處于舉步唯艱或虧損狀態(tài)，因此，廬山區(qū)經(jīng)濟水平相對潯陽區(qū)來說較為落后。

二、片區(qū)配套設(shè)施狀況。

隨著九江市區(qū)范圍和商業(yè)輻射范圍的不斷擴大，以及周邊區(qū)縣人口的遷入，廬山區(qū)前進路段漸呈現(xiàn)繁華景象，各種配套設(shè)施也逐步跟進，日趨完善。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇八

人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期?建議：1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解，龍翔路擴建工程，政府已經(jīng)在動員拆遷，預(yù)計20xx年7月通車，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售。

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房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇九

云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51"，北緯30°35′6"—31°26′36"之間，南北長99.5公里，東西寬70.2公里，幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2006年末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人，人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。

“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，2006年全縣gdp達到53.3億元，比2000年接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.3:35.6。社會消費品零售總額達到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。

城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達到21.87平方公里，新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

云陽交通四通八達，運輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽港停泊運營。全縣通車里程1480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。

云陽新縣城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用()地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團的一城三片的組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠的移民新城，以云陽新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，2003年7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十

在當下社會，報告有著舉足輕重的地位，一直以來沒有想法，報告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。那么大家知道標準正式的報告格式嗎？下面是小編收集整理的銷售市場調(diào)研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

成功與失敗相隨，機遇與挑戰(zhàn)同在。年銷售年度已經(jīng)結(jié)束，伴隨而來的是新一輪充滿競爭和挑戰(zhàn)的一年，正因為競爭是殘酷的工作才更具有挑戰(zhàn)性?；仡櫛灸甓人龅墓ぷ?，幾乎沒有一件事使自己能夠滿意；也未能使客戶對我的工作達到較高的滿意度；更未曾為公司創(chuàng)造更多的價值，回想起來相當慚愧。簡要分析原因如下：

主觀上負責(zé)人及下屬人員工作經(jīng)驗不足，能力參差不齊；管理上程序化程度不高，比較雜亂；下屬員工工作不夠主動，自我定位不準確，工作觀念不正，普遍存在一種“混”或“養(yǎng)家糊口”的工作狀態(tài)，而未能意識到挑戰(zhàn)性工作對自身能力、素質(zhì)的提高。諸多主觀因素致使員工缺乏“團隊精神”，凝聚力不強導(dǎo)致工作效率低下。

客觀上公司上層管理程序過于繁雜，影響各種計劃的迅速暢通；各種建議性方案審批不明；缺乏針對各下部屬市場實際情況的指導(dǎo)性方案。導(dǎo)致各下屬機構(gòu)操作不靈活，直接降低企業(yè)及產(chǎn)品競爭力，影響銷售。而原市場遺留問題也給工作帶來較多阻力和諸多不確定性、突發(fā)性問題，比如經(jīng)銷商不穩(wěn)定和地級市經(jīng)銷商之間低價物流即倒貨。

通過分析主客觀原因，吸取失敗教訓(xùn)，暴露并努力改變、解決問題，讓成為一個符合公司長遠目標的良性健康的銷售市場是當前目標。以下本人對分內(nèi)部管理、客戶管理、、銷售方案四部分總結(jié)并做出計劃和建議。

第一部分：部內(nèi)部管理。

市場營銷部一直存在個別極不穩(wěn)定因素，影響內(nèi)部團結(jié)，時常出現(xiàn)不負責(zé)任的工作態(tài)度，諸多人為障礙導(dǎo)致各個環(huán)節(jié)周期時間太長，工作效率極其低下。企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人的各種意識、素質(zhì)等是由自身環(huán)境、教育等各種綜合因素決定的。本人自時間到以來做了各種努力，部分人就軟硬不吃，工作態(tài)度消極，如上面所提的“混”，想要收入，卻不思努力工作以提高能力與收入，此種人已經(jīng)成為致命的障礙，而此部分人的生長環(huán)境及教育決定他很難有一個大的改變。本人認為部要發(fā)展一定要大力從根本上整改，更需要必須的投入，比如目前存在的人員后備不足就必須培養(yǎng)一部分人員。具體問題如下：

1.管理混亂，未能很好做到防火、防霉、防鼠、防盜等工作，保管人工作方式呆板，群眾基礎(chǔ)極差，嚴重影響團結(jié)，惡化工作環(huán)境，工作效率極低，人為加大貨物流通障礙，損害集團企業(yè)形象。

2.業(yè)務(wù)內(nèi)勤工作量太大，即當又做，導(dǎo)致直銷部門及業(yè)務(wù)人員滯留時間太久，影響直銷人員與業(yè)務(wù)人員正常工作開展。

3.大型賣場送貨頻繁、驗收制度繁雜，而業(yè)務(wù)人員自已送貨，占據(jù)大量時間，造成工作效率低下，直接降低集團的服務(wù)質(zhì)量，損害企業(yè)形象。

4.缺乏獨檔一面的員，各銷售渠道俱存在不少問題，最典型的是：、市區(qū)缺乏忠誠客戶且銷售網(wǎng)絡(luò)不健全，客戶經(jīng)營理念差，新品推廣不力。、大型賣場產(chǎn)品更新難，新品上柜慢，致命的是各種銷售促進活動經(jīng)常性斷檔。而人員一直未能達到公司要求，對之有所改變，直接產(chǎn)生部月銷售量波動較大。

5.送貨車輛破舊不堪，經(jīng)常維修，一方面增加銷售費用，一方面影響貨物流通，且人員安全未能得到有效保障。

6.導(dǎo)購人員素質(zhì)參差不齊，沒有經(jīng)過統(tǒng)一培訓(xùn)，缺乏企業(yè)理念與團隊精神。

7.直銷部門管理不足，缺乏良好的直銷主管，人員不穩(wěn)定，較難招聘到好的直銷人員。以致直銷部門的銷售業(yè)績一直沒有一個較大的進展。

針對以上問題，本人提出如下建議性方案：

1.立即更換！尋求一個積極向上又有一定保管經(jīng)驗的，改善工作環(huán)境，加速物流，提高效率。

2.改善工作流程，建議增加人員，責(zé)任明確，更有效對部的與進行管理，加強對部內(nèi)務(wù)如財物、人員、住房等方面的監(jiān)督與管理。

3.尋求合格的人員，以使與保持良好客情，加強合作，保持產(chǎn)品銷售的有序暢通，切實對促進活動進行跟蹤，并做好各種銷售、促進評估。

4.建議更換號車，保證派送貨物及時暢通。

5.安排時間培訓(xùn)導(dǎo)購人員，以求有一個良好的工作狀態(tài)與企業(yè)形象。

6.重點治理部門，考慮主管合適人選，管幫帶好人員，以擴大產(chǎn)品占有率，促進銷售擴大影響。

7.期望公司能給予建議如何解決賣場業(yè)務(wù)人員自己送貨的難題，提高業(yè)務(wù)人員工作效率與工作積極性。

第二部分：客戶管理。

目前基本上可分為五種客戶：縣級代理、市區(qū)代理、大型（連鎖）賣場、中型連鎖）超市、直銷及團購、勞保客戶。具體管理分析如下：

一、縣級代理：

六縣市各一代理商，銷售相對比較平穩(wěn)，產(chǎn)品在縣級市場也屬領(lǐng)導(dǎo)品牌地位，出樣較好，經(jīng)銷商配合程度較高，信譽也不錯，基本上能配合好公司的營銷方案。但有部分經(jīng)銷商流動資金不足（如、、客戶）；且所有客戶的銷售網(wǎng)絡(luò)都不是很健全，大部分網(wǎng)絡(luò)是終端超市且呈自然銷售狀態(tài)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)幾乎沒有，縣城小店也存在很多銷售空白點。

針對如此一種狀況，對客戶宣傳營銷理念及與合作的發(fā)展前景，樹立其對及產(chǎn)品的信心，然后分析其自身的管理、運作方式上存在的弊端并與其達成合作上的共識，減少其經(jīng)營品牌，盡量要求產(chǎn)品專銷，指導(dǎo)經(jīng)銷商多渠道多級別價格體系銷售，使其做到產(chǎn)品系列化、網(wǎng)絡(luò)立體化、貨物資金流通迅速化。以達成與客戶之間的“戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的雙贏局面。

二、市區(qū)代理：

目前有，其中存在極不穩(wěn)定因素，以下是本人年月底針對所擬的一份“傳統(tǒng)通路銷售現(xiàn)狀”，從本文當中可見不穩(wěn)定因素之一斑。

原文如下：

區(qū)傳統(tǒng)通路即批發(fā)渠道銷售已基本步入正軌，整體銷售穩(wěn)步上升，肯定業(yè)績的同時，不可否認市場內(nèi)憂外患。面對如些現(xiàn)狀，只有直面缺點，認真做好市場基礎(chǔ)工作、發(fā)現(xiàn)問題客觀對待并及時調(diào)整才是根本，才能有一個長期穩(wěn)步上進和良好市場秩序的市場。

以下就區(qū)渠道銷售存在問題提出本人看法：

1.經(jīng)銷創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡(luò)：在創(chuàng)業(yè)初期，如果資金充足，此種銷售方式未償不是一種好的模式，它能使公司迅速創(chuàng)建銷售網(wǎng)絡(luò)，但隨著網(wǎng)絡(luò)的健全，此種模式所帶來的弊端逐漸顯現(xiàn)并激化成矛盾，如及客戶的等都直接影響投入期向盈利期的過渡。而此轉(zhuǎn)型期間，如何運營將決定公司長期切身利益。

2.經(jīng)銷商經(jīng)營品牌互動銷售：隨著經(jīng)營品牌、產(chǎn)品的多樣化，借助某些網(wǎng)絡(luò)拉動其他銷售是一種良好的銷售模式。貿(mào)易貴在雙贏，單贏的生意不是一種健康的長期的合作關(guān)系。良好的互動銷售是資源共享互相促進，共同擁有一個良性健康并具有廣闊前景的市場，而不是以損害某個品牌的利益來拉動其他品牌的銷售，或以某一個或幾個品牌的銷售利潤來彌補其他品牌的銷售虧損。只有大家共同遵守游戲規(guī)則，真誠合作，才能達到共同發(fā)展的目標。

3.缺乏服務(wù)于長期利益的規(guī)范管理：對的權(quán)責(zé)制訂過于簡單，與責(zé)任不成正比的權(quán)利是危險的，在給予人員權(quán)利的同時應(yīng)就監(jiān)控工作作出相應(yīng)的約束，一切為公司的長遠利益服務(wù)。由于公司較少對此方面作出約束，造成業(yè)務(wù)人員為完成銷售任務(wù)，給經(jīng)銷商！由此產(chǎn)生以下后果：、因，由此產(chǎn)生致使價格戰(zhàn)。如此一來，不但把產(chǎn)品價格賣死，而且將陷入怪異的惡性循環(huán)狀態(tài)。

4.按正常體系混亂，影響銷售積極性。

5.自身，阻力加大，推廣不力：由于眾多，量大，投入加大。，以此來加快資金周轉(zhuǎn)。與此同時忽視了，什么產(chǎn)品的銷售都有個過程，再暢銷的產(chǎn)品都是由新品推廣產(chǎn)生的結(jié)果，而在推廣過程中所產(chǎn)生的是不可估量的。

以上五點問題包括基本有個弊端一直沒有很大的改變，特別是明年的合作意向想經(jīng)營的合作意向是可以讓其一個單位基本任務(wù)定為月，我司可以支持一到兩個人員幫其拓展網(wǎng)絡(luò)。付款方式涉及問題故。

三、大型（連鎖）賣場。

目前有丹尼斯個店、金博大個店、正道花園、金山量販及即將開業(yè)的“凱利農(nóng)萬貨”。年主要以丹尼斯與金博大為主，整個管理差強人意，概括如下：客情關(guān)系不夠好；送貨補貨不及時；賣場活動不連續(xù)；各種跟蹤不到位；本司產(chǎn)品不了解；競品情況不清楚。如此一種尷尬情況已經(jīng)延緩了大半年，每一次例會內(nèi)容都包括。本人認為要根本上解決這一尷尬狀況，一方面從人員業(yè)務(wù)素質(zhì)問題上解決，條件成熟的情況下盡可能啟用有相關(guān)工作經(jīng)驗且業(yè)務(wù)能力強的業(yè)務(wù)人員，另一方面爭取在大型賣場的各種活動不致斷檔，否則大型零售終端的銷售很難有“質(zhì)”的提高“量”的飛躍。

四、中型（連鎖）超市。

目前經(jīng)營的有思達連鎖個店，九頭崖個店、科迪量販、惠美佳、美嘉美、鄭百大樓、花園量販、商業(yè)大廈及部分中型連鎖及單店中型超市。今年在此渠道的銷售極其不穩(wěn)定，也存在很大一部分空白點，但此一渠道的銷售風(fēng)險較高，表現(xiàn)為超市經(jīng)營不景氣且以代銷為主，故在此部分以求質(zhì)不求量的銷售方針為主，寧可不銷也要現(xiàn)款，沒有充分的評估不輕易去談銷售。

所以今年此渠道主要銷量在思達超市與九頭崖，其中九頭崖的銷售如充分運作月銷售當在至萬左右，但九頭崖的貨款回收相當困難，所以為降低風(fēng)險以少送貨多收款的銷售方針為主，明年估計也是以此種銷售方式為主。而思達的銷售尤為重要，但波動也更大，如何經(jīng)營將對的銷售量產(chǎn)生很大影響，也直接影響產(chǎn)品在市場的出樣率與占有率，詳細管理及方案分析見本人年月日所擬“河南思達商業(yè)有限公司銷售方案”。

五、直銷及團購、勞?？蛻?。

1.因直銷部門的人員頻繁更換及直銷主管管理能力問題，致使目前市的小型零售終端存在很大一片空白，而直銷員也經(jīng)營一小部分中型超市，更產(chǎn)生了對小店銷售的輕視，服務(wù)質(zhì)量低下，使產(chǎn)品在市場的占有率低下，更因直銷人員推銷能力問題及代理商價格低造成的沖擊，導(dǎo)致直銷客戶不穩(wěn)定且極易流失。

2.因市國營企事業(yè)單位眾多，團購及勞保市場前景廣闊，但因人員不足，導(dǎo)致此一部分市場很大一部分不明了或讓競爭對手搶先一步，尤為可惜，這是最薄弱的一個銷售環(huán)節(jié)。

為改變此一狀況提出管理及銷售方案如下：

1.對直銷員進行銷售培訓(xùn)，提高其推銷能力及服務(wù)質(zhì)量，做到讓客戶滿意，讓公司滿意，穩(wěn)步拓展小店銷售網(wǎng)絡(luò)，促進銷售。

2.對直銷員進行分類，部分人對小店及小超市銷售，按考評制度核算工資，授權(quán)能力較強的另一部分直銷員針對中型超市及團購、勞保市場進行銷售，基本工資元，基本任務(wù)初定為一萬月，超過部分如銷售中型超市按提成，如團購或勞保按提成。

第三部分：銷售費用及銷售情況。

年完成銷售約萬左右，月平均銷售萬元，詳細品類銷售情況見附表二“產(chǎn)品銷售情況”，銷售費用因本年度未對此部分進行統(tǒng)計，且未能對費用原因做一個合理透徹的分析，賬面上反映不出但根據(jù)本人了解費用率不低，面對此種狀況當由各種原因造成。本人認為不能因為費用高而減少投入，恰恰相反，只要是能提高企業(yè)與產(chǎn)品競爭力，能促進產(chǎn)品銷售或能讓消費者認知，就必須而且要大膽投入相當?shù)馁M用，市的商場銷售促進費用相對于北京、上海只能說是較低，如若不敢投入，兩年甚至一年之后產(chǎn)品在市場的競爭力將大大不如競爭對手，恐將步入惡性循環(huán)狀態(tài)，即越不敢投入銷量越差，銷量越差越不敢投和入。

年銷售情況預(yù)測請參考附表三“年營銷計劃”，銷售費用有：

1.租賃費、運輸費、辦公費、水電費、人員工資等可預(yù)算費用。

2.正常促銷贈品不可預(yù)算費用。

3.預(yù)計個縣城代理商各元計元直銷或?qū)з弳T工資。

4.建議適當增加部分各級代理商店招及車身廣告費用投入。

5.本人就市大型賣場年月銷售量及月銷售費用做一個前期預(yù)測與評估，請參考附表一“市大型賣場最低月銷量及月銷售費用預(yù)計表”。

第四部分：銷售方案。

要完成年所預(yù)計的萬元銷售指標，本人提出如下銷售方案：

1.縣級市場：鞏固現(xiàn)有銷售網(wǎng)絡(luò)，做好客戶營銷參謀，指導(dǎo)客戶多渠道多層次立體經(jīng)營，爭取針對縣城終端超市開展面對消費者的多元化促進活動，改變現(xiàn)有自然銷售的被動銷售局面。充分發(fā)揮縣城直銷員作用，借助公司每一次促銷迅速大量鋪貨，努力拓展網(wǎng)絡(luò)，開發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場。

建議公司與其他廠商舉行聯(lián)合促銷，比如與生產(chǎn)食用油廠商聯(lián)合，購產(chǎn)品幾件送食用油一瓶，購食用油一桶送某某產(chǎn)品一提；或公司給予自由調(diào)節(jié)贈品的權(quán)利，比如本月一件十元促銷，可改成購三件送公斤金龍魚油一瓶。如此開展多樣化的面對傳統(tǒng)通路的促銷活動，相信對公司的銷售特別是縣級市場一定能有一個很好的促進，又能防止客戶對公司產(chǎn)品采取變相降價。

2.市區(qū)渠道：當務(wù)之急是對市區(qū)二批網(wǎng)絡(luò)的掌握。如與奧博簽訂合同則重在培養(yǎng)二級批發(fā)商作為候補客戶，縮短新品面市時間，加快貨物與資金流通，進一步拓展網(wǎng)絡(luò)，擴大中小紙行及小型零售終端的銷售。

如未與合作則對所有市場采取經(jīng)銷，為減小所帶來的沖擊，首先對所有客戶在公司基礎(chǔ)上，重新整合市場，重點培養(yǎng)若干運營思想較好有實力忠誠的，并建議公司針對的所有促銷產(chǎn)品實行與其他地區(qū)不同的政策，以對市場的影響，穩(wěn)定市場的價格體系基本完整，不至于對傳統(tǒng)渠道的銷售產(chǎn)生很大的負面影響。建議公司對普遍存在的現(xiàn)象采取有效措施，堅決。

3.大、中型（連鎖）賣場：維護企業(yè)形象，加強客情關(guān)系，保證企業(yè)服務(wù)。做好對競品與本品進行優(yōu)劣勢分析，針對丹尼斯、金博大等大型賣場與部分中型賣場，不間斷采取形式多樣的買贈或特價銷售活動，并做好事前預(yù)測、事中跟蹤與事后效果評估。以求達到產(chǎn)品在終端的銷售穩(wěn)步提高。

4.小型零售終端：調(diào)動人員工作積極性，充分發(fā)揚能者上、庸者下的激勵機制，嚴格執(zhí)行對直銷工作的考評、監(jiān)督，開展針對小型零售終端的多樣化買贈促進活動，迅速占領(lǐng)小型零售終端市場，提高產(chǎn)品覆蓋率、占有率，提高銷售量。

5.組織專人負責(zé)團購、勞保市場，特別是加強心相印產(chǎn)品的單位定制，提高銷售。

以上是本人就職近個來對的總結(jié)及提出的方案及各種建議，不周之處，希望各位領(lǐng)導(dǎo)給予指點，并希望領(lǐng)導(dǎo)能多為處于銷售第一線的員工多一點理解，多一些關(guān)心與支持，相信大家都是為了，都是為了在河南有一個良好的銷售市場與環(huán)境才聚到一起，實事求是，少一點官僚，多辦點實事。相信河南、河南的員工一定會有一個美好的前程！

這個月是感覺有點漫長的一個月，不知道是怎么回事，可能是中間發(fā)生的問題太多的原因吧！首先是拜訪客戶的時候自己出的一點問題，然后就是大興舊宮著火的一件大事情，從而也導(dǎo)致我們客戶對產(chǎn)品有點不敢下訂單的意思！

總的在分析一下自己的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在自己這兩個月自己才做了50多萬，還比不上別的的一個月的業(yè)務(wù)量呢！在好一點的就是還比不上人家的一個合同的營業(yè)額高呢！自己現(xiàn)在在第三梯隊還是拿不到第一，更不用上上第二梯隊了，那就是自己的一個極限了！在這幾個合同中還有一個大立銑床，剩下的是一些有可能是之合作一次的客戶也就是網(wǎng)上的客戶。

1、自己的訂的工作目標。

自己訂的工作目標沒有完成，連公司規(guī)定的最底的任務(wù)都沒有完成，是自己的工作上的一些怠慢，雖然是很努力了，但是還是做的不夠好，只要做好了我相信終有一天我會成功的，就是只想不做是不可以，就算你想的再好，你不做就相當于什么也沒有！

2、今年應(yīng)該和去年比起來市場應(yīng)該是好做的讓人難以置信，但是自己做起來為什么還是感覺那么的費勁呢！就是自己就沒有自己的客戶群，開始就沒有按照王經(jīng)理的要求去做，就是一個月找三個有潛力的客戶，現(xiàn)在夠過去兩年了，就是說是過了24個月了，在乘以3就相當于說是現(xiàn)在自己應(yīng)該有72個客戶在自己的手上，但是結(jié)果呢！沒有幾個！就是是72個客戶自己維護的不好去掉一半那么現(xiàn)在應(yīng)該還有36個客戶吧！有嗎？沒有如果自己在現(xiàn)在有有潛力的客戶有20個的話自己的生活將不會在愁了，有20個老板每個月都給你發(fā)工資自己還愁什么啊！還是自己做的不夠好！

3、市場不一樣。

現(xiàn)在就今年的情況應(yīng)該是我們?yōu)橹?，但是就是我們的心軟?dǎo)致應(yīng)該好像是被客戶牽制一樣，或許是我們想把單子簽成的原因吧！就像今天客戶簽合同，客戶說你把貨拉過來你就直接把現(xiàn)金帶走就可以了，我就說我們這是現(xiàn)金，所以你必須交全款我們給你發(fā)貨，結(jié)果就是差五百，因為有的銀行規(guī)定只能匯五萬！

總結(jié)一下就是現(xiàn)在我們應(yīng)該更好的更密切的觀察市場的動向，才能更好的掌握我們行業(yè)是形式！

提高我們自己的業(yè)務(wù)能力和自己本身的素質(zhì)！其實業(yè)務(wù)就是做人，只有人做的好，自己的朋友廣泛，交際能力強才能把業(yè)務(wù)做的更好！做人是一個很重要的方面，還有就是自己的在這方面的知識是一定不可缺少的，所以要想做好業(yè)務(wù)就必須在有限的時間內(nèi)學(xué)習(xí)無限的知識，在做人方面要比一般的人有更好的交際范圍，和交談能力！

現(xiàn)在我做的就是提高自己服務(wù)質(zhì)量和業(yè)務(wù)能力，使一批老客戶的業(yè)務(wù)能鞏固并發(fā)展起來。在未來的工作中，我要更加提高自己的工作能力和素質(zhì)：

（1）加強與客戶的溝通聯(lián)系，多想辦法，建立起良好的合作關(guān)系；

（4）做好售前、售中、售后服務(wù)。

隨著電子科技的快速發(fā)展，自助銀行、網(wǎng)上銀行、電話銀行、手機銀行等繼問世，廣大百姓盡情地體驗了高科技成果帶來的快捷便利。但是自動存款機、自動取款機、多媒體工具等這些高科技的機器，也令客戶覺得有點“冷”，中老年客戶更是對這些現(xiàn)代化高科技的電子設(shè)備感到束手無策?，F(xiàn)代人不僅需要便捷的理財工具，也渴望獲得人與人之間的情感交流。柜臺”，這個銀行與客戶面對面溝通和交流的方寸之地，為銀行與客戶之間增添了濃濃的感情色彩。

“柜臺營銷”是銀行營銷的一種促銷手段，從狹義上講就是利用現(xiàn)有的柜臺和人員，為客戶辦理業(yè)務(wù)的同時，把客戶需要的其他金融產(chǎn)品推銷給客戶。銀行提供的產(chǎn)品其實質(zhì)都包含著服務(wù)，有的產(chǎn)品甚至直接表現(xiàn)為服務(wù)，金融產(chǎn)品是銀行提供服務(wù)的一種載體。金融產(chǎn)品質(zhì)量的好壞，除了增值以外，就是服務(wù)水平的高低。它也是客戶選擇銀行的重要原因之一。那么，如何做好柜臺營銷，最大限度地滿足顧客的需求，培養(yǎng)顧客的忠誠度，取得競爭優(yōu)勢呢?在長期的柜臺服務(wù)中，有以下的幾點心得體會：

一、沒有人會拒絕微笑。

微笑，是自信的一種流露，是無聲的語言，傳遞著友好的信息，是人們交往中最豐富、最有感染力的表情。柜臺是銀行的窗口，柜臺員工的精神面貌代表著銀行的管理水平和形象。柜員的營銷技巧和熱情是決定銀行金融產(chǎn)品市場占有率重要因素之一。如果客戶來到我們的柜臺前時，看到的是柜臺里一張毫無表情的臉，客戶還會再來嗎?答案是明顯的!

無論是工作壓力太大，還是累了，不管什么原因，都不能擺出一付債主的臉。這樣會使客戶感覺他是不受歡迎的人，將會引起客戶的不滿，把許多客戶拒之門外。說實在的，面對這世界上各種各樣的人，要使每個人對自己的工作百分之百滿意是很難的。那么，我們應(yīng)該怎樣做呢?微笑就是無往不利的武器。保持良好的心態(tài)，養(yǎng)成微笑的習(xí)慣，這對于自己毫無損傷，但卻已經(jīng)給別人產(chǎn)生良好的印象，在別人的心中引起快樂的共鳴，使客戶走進銀行時感覺到撲面而來熱情，即使是初次到銀行辦理業(yè)務(wù)的客戶也不會感到畏懼。只要我們真情付出，一定會得到回報，為別人帶來快樂，將使自己更加快樂。我們發(fā)自內(nèi)心的微笑，已經(jīng)很大程度的提高了客戶的滿意度。

客戶在他的要求得不到滿足時，有時會遷怒于你，這時，微笑就是秘密武器，只要得理讓三分，保持微笑，心平氣和地耐心解釋，充分陳述理由，相信客戶會慢慢地平和下來。所以，不要吝惜自己的微笑。

二、知識就是力量。

有一句話說得好：人與人之間的差別其實就是學(xué)習(xí)能力的差別。由于個人素質(zhì)、經(jīng)驗、訓(xùn)練程度的差異造成服務(wù)水平的高低，所以我們要通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，熟練掌握各種產(chǎn)品的特點和適用人群，向客戶作個性化的推介，比如向中高端客戶推介本外幣通知存款、匯聚寶、信用卡等產(chǎn)品，向普通客戶推介本外幣一本通，外幣兌換、代理業(yè)務(wù)。掌握各項業(yè)務(wù)的操作規(guī)程，提高自身分析和處理問題的能力，提高服務(wù)質(zhì)量，增強客戶的滿意度和忠誠度，從而留住了客戶，贏得客戶的信任，營銷也就成功了。

三、換位思維，加強溝通。

我們要樹立“換位思維”的思想，從客戶的角度出發(fā)，想客戶之所想，急客戶之所急，加強溝通。一是要加強內(nèi)部各部門之間的溝通，理順業(yè)務(wù)流程，杜絕因內(nèi)部協(xié)調(diào)不足而出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量問題。曾經(jīng)有過這樣的一個例子：我們對客戶的承諾是信用卡換卡五個工作日可取，結(jié)果打卡部門空白卡用完了，已向財會部門提出需求，財會部門說要等辦公室安排車才能去省行領(lǐng)取空白卡，導(dǎo)致時間到了客戶卻領(lǐng)不到卡，造成很壞的影響。當時客戶感到很氣憤，做了投訴，要求柜員和主管下崗。類似這樣的情況微笑服務(wù)、耐心解釋就無用武之地了，巧婦難為無米之炊。客戶的態(tài)度無可厚非，這是銀行內(nèi)部各部門之間溝通協(xié)調(diào)不足引起的，銀行違背了自己的承諾。柜臺人員因為類似原因遭受客戶“炮彈轟擊”的例子還少嗎?所以，我們首先要做到內(nèi)部溝通流暢，協(xié)調(diào)充分確保每個環(huán)節(jié)運作正常。二是要加強與客戶的溝通。不把自己的個人情緒帶到工作中來，每天以飽滿的精神和認真地態(tài)度面對工作，當客戶在敘說他的需要時，我們要做一個最佳聽眾，認真傾聽客戶的需求。從客戶的角度出發(fā)，適時為客戶提出符合客戶利益的理財建議，這樣才能與客戶實現(xiàn)真正的溝通。才能為客戶提供全方位的服務(wù)，讓客戶獲得超出期望值的需求。

四、充分利用自助設(shè)備，減輕柜臺壓力。

柜臺作為銷售渠道，不僅僅是存取款業(yè)務(wù)，代收代繳各種費用、多種形式的理財?shù)鹊刃聵I(yè)務(wù)品種不斷推出，這無疑給柜臺增加了壓力。柜員如果從開始營業(yè)到營業(yè)終了面前都是排著長龍，那么哪有時間和精力開展營銷?所以，我們要地將零散客戶辦理的簡單業(yè)務(wù)引導(dǎo)到自助設(shè)備、網(wǎng)上銀行、電話銀行等渠道上，適當減輕柜臺人員的工作壓力，可專門辦理一些復(fù)雜業(yè)務(wù)，同時積極展開營銷，這樣，不但減少了排隊現(xiàn)象，提高了辦事效率，也為客戶節(jié)省下大量時間，服務(wù)水平最終得到了保證。

五、有的放矢，做好差異化營銷。

營銷中的“二八法則”告訴我們：企業(yè)80%的利潤是由20%的客戶創(chuàng)造的，而80%的其他消費者只創(chuàng)造了20%的利潤。如何挖掘優(yōu)質(zhì)客戶、留住老客戶、爭取新客戶是當務(wù)之急。銀行有著得天獨厚的優(yōu)越性，它掌握著大量的客戶資料，我們可以根據(jù)顧客個人的年齡、性別、職業(yè)、收入、文化程度等情況進行市場細分，根據(jù)不同細分市場中顧客的不同需求，提供差異化的便利性服務(wù)和支持性服務(wù)以達到優(yōu)質(zhì)的無差異性。對待高端客戶或老客戶時，如果你能主動的招呼客戶，準確地稱呼某先生或某小姐，表示對客戶的熟悉，使客戶有被重視的感覺，這時再順勢推銷新產(chǎn)品，相信有事倍功半的效果；又如，對第一次接觸銀行的新客戶，應(yīng)主動熱情介紹服務(wù)品種、方式，適時為客戶理財當好參謀，準確快捷地做好每筆業(yè)務(wù)，給客戶留下良好印象。

如何做好柜臺營銷?說到底就是優(yōu)質(zhì)服務(wù)。傳統(tǒng)的服務(wù)理念認為，顧客來了，給客人倒上一杯茶，送上一杯水就是優(yōu)質(zhì)。其實不然，隨著生活節(jié)奏的加快，城市現(xiàn)代化水平的不斷提高，“準確、高效、快捷”才是人們所倡導(dǎo)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。金融產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新，硬件設(shè)備的提高，競爭對手只要投入資源，就很容易達到；只有以高質(zhì)量服務(wù)為切入點，形成了特色的服務(wù)風(fēng)格，才能使競爭者難以在短時間內(nèi)模仿成功，我們才能在激烈的競爭中立于不敗之地!

回想一年來，思考成熟很多，感慨萬千，收獲亦多?！懊Φ暮艹鋵嵅⑹斋@也很多，累但是很快樂。對我來講這一年的工作是難忘、印記最深的一年。工作地點、環(huán)境的轉(zhuǎn)換，還有工作思想、方法等一系列的適應(yīng)與調(diào)整，壓力卻帶給了我前進的號角，累中也融進了收獲的快樂。在領(lǐng)導(dǎo)的支持下，在同事之間的密切配合下，愛崗敬業(yè)，恪盡職守，我們都較好地完成了自我的本職工作和領(lǐng)導(dǎo)交下來的各項工作。我將一年來的表現(xiàn)、細想和行動總結(jié)如下：

一、工作表現(xiàn)。

每一天外出見客戶時強化自身形象，提高自身素質(zhì)，對自我堅持嚴格要求，不要因為自我一個人一片天地就懶惰，忘記工作，忘記自我的工作職責(zé)和工作任務(wù)。我們對工作要心中有度，有職責(zé)。對待客戶必須要以誠相待，辦事處的工作的規(guī)律就是“無規(guī)律”，因此，我要正確認識自身的工作和價值，正確處理工作中的苦與樂，得與失、堅持甘于奉獻、誠實敬業(yè)，個性在業(yè)務(wù)錘煉過程中必須要有總結(jié)和反省，當日工作當日畢，業(yè)務(wù)講效率，可能養(yǎng)閑人，但是不期望閑人是我。所以必須要努力，必須要學(xué)習(xí)，爭取早日突破有成績，經(jīng)過這么長時光的學(xué)習(xí)和鍛煉，我在工作上已經(jīng)取得必須的進步。

二、工作態(tài)度。

工作態(tài)度要嚴于律已，不斷加強自我作風(fēng)建設(shè)。到以來我對自身嚴格要求，始終把耐得平淡、舍得付出、默默無聞作為自我的準則。作風(fēng)是一個形象問題，不能因為個人原因讓客戶說廣源的作風(fēng)有問題，把廣源當成是自我的家，榮辱與共。在工作中要用自我的行動規(guī)范自我的一切言行。努力強化自我專業(yè)知識，做好各項客戶服務(wù)工作。堅持跟蹤的原則，對每個客戶都要跟蹤有結(jié)果，努力提高溝通水平。在這一年里，雖然遇到不少的困難，但是只要用心想辦法去解決，思想樂觀，還是能夠?qū)W到很多知識。

三、工作行程。

這一年來，我做了超多的工作，雖然暫時還沒有取得成績，但是我會一向努力，相信自我的成績會好起來，由于對我們__市場的重視，還特意派汽車協(xié)作辦事處的工作，讓我們在工作上，業(yè)務(wù)上自信了很多，汽車到目前為止跟我跑了四天業(yè)務(wù)，一路從__到__到__的路線走的，路線也是我一路計劃好的，基本沒有多繞路，跑了大概十九家，可能路線和地址都不是很熟悉，所以在計劃當中還有部分客戶沒有拜訪，但是效果很不錯，到達預(yù)期效果，有三家既然與張經(jīng)理撞車，有七家此刻是我的意向客戶。我將繼續(xù)努力跟蹤和進行溝通，爭取在下一年出成績，對自我，對也是一種微妙的回報。此刻也有兩家基本上在口頭上答應(yīng)下一年左右定貨。此時我不能松懈，越是關(guān)鍵時刻越是決定得失的時候。所以貨沒有出去還不是笑的時候，也許只是才開始。

四、下一步工作計劃和展望。

下一步工作我將繼續(xù)跟蹤目前的意向客戶，直到跟到有結(jié)果為止，要對有針對性廠家進行攻克，多去拜訪，多溝通。然后根據(jù)資料聯(lián)系新客戶找到主事人，慢慢伸張，在自我能夠把握局勢的狀況下進行擴張，穩(wěn)步求進求發(fā)展。以上是我個人體會和設(shè)想，我將全身心的投入到市場工作中。

一、精良、高效的班干部隊伍。

一個班主任是一個責(zé)任心強的人，但未必是一個好班主任。有效地進行班級建設(shè)和管理，一支水平高、能力強、素質(zhì)過硬的班干部隊伍是必不可少的。因此班級干部的選舉上應(yīng)堅持三個原則：

一是文化成績必須要好；

二是堅持"民主和集中相統(tǒng)一"的原則；

三是班級干部必須要以身作則。

文化成績必須要好。班干部每學(xué)年改選一次，在過去的兩個學(xué)期必須沒有補考記錄，并獲得過獎學(xué)金的同學(xué)才有資格參加選舉。成績優(yōu)良的班干部隊伍，可以有效地帶動全體學(xué)生重視基礎(chǔ)課、專業(yè)課的學(xué)習(xí)，促進學(xué)習(xí)的積極性和對專業(yè)的熱愛，降低不及格率，保證每名學(xué)生的正常畢業(yè)。

班干部選舉上堅持"民主和集中相統(tǒng)一"的原則，即尊重學(xué)生的民主權(quán)利，在全體學(xué)生投票選舉的基礎(chǔ)上確定班干部人選，再由班主任實施集中原則，對入選學(xué)生任命具體職務(wù)。班長和團支書的表現(xiàn)在班級管理中起著決定性的影響，是有效的連接班級和班主任的紐帶，因此，每一屆的班長和團支書必須能經(jīng)得起班主任的各項、各次考核。

班級干部必須要以身作則。在培養(yǎng)班干部的過程中，著重強調(diào)班干部的帶頭作用，要求每個人能以身作則。根據(jù)班級需要，實施班干部例會，對班干部要高標準、嚴要求，提高班干部工作能力。不定時召開班干部會議，對班干部的工作進行總結(jié)和指導(dǎo)。班干部中只要有投機、違反紀律的現(xiàn)象，立刻免職，進行班委重組。

為保證管理工作的穩(wěn)定，班委重組時不再吸納新成員，在原有的干部上進行兼職，確保班干部隊伍的精良、高效。

二、不同年級采用不同的方法是管好市場營銷專業(yè)學(xué)生的不變法則。

市場營銷專業(yè)的學(xué)生和其他專業(yè)的學(xué)生相比，更加活躍、難以約束，難于管理，不能一成不變地采用一種管理模式，而要根據(jù)不同的年級，適當改變管理方法。

新生入校階段，主要嚴格紀律，重在引導(dǎo)。剛?cè)胄Υ髮W(xué)生活的一切都很陌生，生活方向不是很明確，這個時期要發(fā)揮班主任的正確引導(dǎo)作用，讓學(xué)生明確學(xué)習(xí)的目的、明白學(xué)習(xí)時間的緊迫性和學(xué)習(xí)任務(wù)的艱巨性。

要引導(dǎo)學(xué)生適應(yīng)大學(xué)的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境，遵守學(xué)校的各項紀律，將學(xué)生關(guān)注的重點定位于基本能力和專業(yè)能力的培養(yǎng)上，也就是學(xué)習(xí)好專業(yè)技術(shù)知識。

這個時期是班級形成嚴格的紀律和良好的精神風(fēng)貌的關(guān)鍵時期。

大二階段，主要培養(yǎng)自理、自立的能力。面對著思想各異、性格不同的學(xué)生，如果無法建立他們自己的自理、自立能力，班主任的工作就會多之又多，疲于奔命。認識到這一點以后，根據(jù)不同的學(xué)生分別進行不間斷的談話，使得每個人都能夠思考并定位好自己未來的發(fā)展方向并為之奮斗，教育學(xué)生要做一個正直、善良的人，對社會有用的人。

例如：組織學(xué)生到聾啞學(xué)?；蛘呔蠢显哼M行慰問，培養(yǎng)學(xué)生的愛心。要有強烈的社會責(zé)任感，要有積極向上的團隊合作精神，豐富的文化科學(xué)知識以及健康的身體和心理，形成一種積極向上的班級風(fēng)氣。

大三階段，主要拓展實踐能力空間。市場營銷專業(yè)學(xué)生走入社會，需要較強的溝通協(xié)調(diào)能力和人際關(guān)系處理能力，這個學(xué)年，讓學(xué)生有目的、有意識地開展和參加一些專業(yè)性的社會實踐活動。如：為保險公司做電話調(diào)查、為房產(chǎn)公司做營銷策劃，等等，以各種形式的兼職方式將理論與實際相聯(lián)系。可以適當放松請假制度，為學(xué)生提供更多的校外接觸社會的機會。

大四階段，主要做好擇業(yè)前的準備。學(xué)生在有了一定社會經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，基本能夠給自己畢業(yè)后的職業(yè)進行定位。班主任在此期間的工作是關(guān)注學(xué)生的情緒，并為學(xué)生的就業(yè)提供各種意見和幫助，尋找到適合自己的滿意的工作崗位。

三、處理好師生關(guān)系和師生距離是嚴肅班級紀律的關(guān)鍵。

孔子說過，親其師，信其道。班主任在與學(xué)生交往的過程中，時刻以"教育者"自居，以居高臨下的姿態(tài)出現(xiàn)，在學(xué)生面前擺出盛氣凌人的架勢，學(xué)生必然敬而遠之；如果班主任隨和、平易近人，以朋友的姿態(tài)與學(xué)生們交往、談心、交心，說說自己的興趣愛好、家庭情況、讀書求學(xué)經(jīng)歷等等，學(xué)生就會視班主任為知心朋友，樂于接近，樂于交談，并愿意服從。但是，師生之間的交往與一般的人與人之間的交往一樣，過多、過密、過近也是不行的，相互間應(yīng)留有一定的余地，即心理距離。

市場營銷專業(yè)的學(xué)生接觸社會的經(jīng)歷相對較多，各方面相對較成熟，師生關(guān)系的處理更要拿捏得當，要保持教師該有的威嚴和信譽。師生的身份畢竟不同，不能因為過分的親密而混淆，以致喪失威信。在特定的時間（如上課）、特定的地點（如教室、辦公室等）和特定的活動環(huán)境中，師生身份需要嚴格界定，班主任的言談舉止和行為處事要有教師風(fēng)范和教師威嚴。亦師亦友，這是班主任與學(xué)生相處的雙重身份，也是正確把握師生之間心理距離的關(guān)鍵。

四、以周恩來精神為指導(dǎo)營造市場營銷專業(yè)獨有的特色。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十一

人瀏覽，上線第一天點擊量過萬，而在上線第3天點擊量竟然突破了25000……目前很多項目置業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個工具：利用手機號，加客戶的微信，發(fā)看房鏈接到客戶手機上，引導(dǎo)客戶看環(huán)境，再看戶型。。.。..(此信息有貴州房地產(chǎn)qq群得知)。

2、花果園“連鎖式銷售中心”：由于樓盤較大，銷售人員較多，據(jù)了解花果園最多時銷售人員為5000人，目前1500個銷售人員，一個銷售中心不能滿足需求，因此增設(shè)臨時咨詢點，目前花果園項目臨時咨詢點遍布整個貴陽市，據(jù)工作人員透露大約有300個左右，把一部分銷售人員派出銷售中心，分散到各臨時咨詢點，一方面最大化調(diào)動銷售人員積極性，另一方面起到宣傳作用，降低宣傳成本。

3、完善的銷售體制和先進的銷售宣傳工具。走訪到花果園項目銷售中心，進入眼簾的是一遍人身鼎沸，緊然有序的銷售場景，銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待，孜孜不倦的帶看現(xiàn)場，無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面，從客戶接待，到客戶定房，再到客戶交款，再到客戶辦理手續(xù)，整個過程設(shè)立專人專辦，緊然有序。同時設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門，這一整套體制接近完美。再來看銷售工具，花果園超大熒幕宣傳片，讓客戶身臨其境，享受其項目本身所帶來的震撼感。另外其他項目也有比較先進的銷售工具，比如中國水電〃觀府壹號，單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示，客戶可以看到平面圖，3d立體圖像等，確實感受到視覺帶來的沖擊感。

本次貴陽之行，給我和我的同事帶來全所未有的全新感受，并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營銷理念。同時也體會到自身的不足，無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的.，銷售體制和管理上的都有全新的收獲。針對馬龍廣電文化項目，我個人提出以下建議：目前項目最大的問題在于工程資金支付困難，而面對本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷，尤其是商業(yè)部分，面積過大，總價較高，短時間銷售完畢，比較困難，商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對目前馬龍房地產(chǎn)市場競爭激烈，客源較少，又如何度過銷售低迷時期？建議：

1、推出特價房源，針對94.03㎡住宅，低價出售一部分，不分樓層，每套25萬元。

2、針對頂層躍層住宅，采用捆綁式銷售，買房子送車位。

3、車位目前報名情況不理想，報名10組客戶，為促進全部成交，建議價格定制為7-8萬元/個，優(yōu)惠后7-7.5萬元每個銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售，銷售價格可為9-10萬/個。

4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量，嚴格要求銷售人員的行為規(guī)范。

5、盡快完成項目整體工程形象，外立面的拆除和粉刷。

6、據(jù)了解，龍翔路擴建工程，政府已經(jīng)在動員拆遷，預(yù)計xx年7月通車，據(jù)此，將拉動商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十二

xx是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和xx，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬。本次調(diào)研主要是為了了解xx地區(qū)的人均住房面積情況，針對xx年xx地區(qū)的400戶住民進行的調(diào)查，通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調(diào)查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調(diào)查。通過此次調(diào)研，我們了解了xx地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。

(一)調(diào)研時間及地點xx年初至xx年末xx市區(qū)。

(二)調(diào)研對象及范圍xx市區(qū)隨機抽取的400戶住民。

(三)調(diào)研目的了解了xx地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當前xx的住房形式以及人均住房面積。

(四)調(diào)研方法隨機抽樣調(diào)查法和上門訪問調(diào)查法。

(五)調(diào)研結(jié)論。

通過調(diào)查了解xx的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

通過本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%?，F(xiàn)在xx的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

(一)xx市人均住房和市區(qū)人口分析從1980年開始到xx年，xx市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到xx年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到xx年的21.64，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時高時低，無法預(yù)測。

(二)收入層次與住房建筑面積情況分析10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。

(三)住房類型和現(xiàn)有住房數(shù)分析5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。

(四)xx市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析。

1、xx市施工和竣工房屋面積從1998年到xx年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。

由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。

2、房地產(chǎn)品房空置面積xx年xx市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。

從而可以看出xx市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。

通過此次調(diào)研，可以看出xx市從1980年到xx年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。xx市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。xx市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當?shù)慕档头績r。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十三

據(jù)統(tǒng)計，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長45。9%。

與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調(diào)控措施的實施，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。

2、合肥市房價一路走高。

目前合肥市商品住房預(yù)售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預(yù)售均價僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。

據(jù)悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。

3、商品房總體上供小于求。

據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導(dǎo)致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快，據(jù)統(tǒng)計當發(fā)展中國家人均gdp達1000美元，城鎮(zhèn)化率達30%時，城鎮(zhèn)化將進入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。

4、賣方市場漸變買方市場。

在20xx年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團、華彥地產(chǎn)等發(fā)達地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動二手房市場快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細分化、周期性的市場概念，注重團隊精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等先進理念，并借鑒發(fā)達城市已經(jīng)運作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段，對合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。

二、合肥市場潛力購房消費者特征分析。

消費者是房地產(chǎn)住宅市場的主導(dǎo)力量，然而消費者的住房需求在一定時期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢。

1、購房需求更旺，購房群體更年輕。

按照中等發(fā)達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米，市場需求仍有強大的增長后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調(diào)查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調(diào)查總體的比例為47。8%。

2、不同年齡消費者購房意向分布。

購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發(fā)生了變化：

四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展狀態(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。

自20xx年以來，安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經(jīng)營性用地7000余畝，供應(yīng)總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權(quán)項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）。

按區(qū)域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元?，幒^(qū)成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。

土地資源是國民經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設(shè)對土地需求供應(yīng)的及時性和對土地市場的控制權(quán)，從而解決土地市場混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達到了政府調(diào)控的要求。

四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢。

1），小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。

2），適當發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會需求，又符合發(fā)展需要。

3），中小戶型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發(fā)揮舉足輕重的作用。

4），居住性和適應(yīng)性要增強。住宅設(shè)計從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例?？臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備，并具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居?。辉诳篂?zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。

5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無毒、無污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實行分質(zhì)供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)；實行三表自動收費、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動報警的智能系統(tǒng)；要運用生態(tài)技術(shù)，力求節(jié)約能源、減少污染。達到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標，促進人與環(huán)境的和諧發(fā)展。

文檔為doc格式。

房地產(chǎn)銷售的市場調(diào)研報告篇十四

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展，民營企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。xx年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。xx年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模日益擴大，尤其從xx年開始，受城建規(guī)模擴大，基礎(chǔ)設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，xx年為3.32%,xx猛增至13.25%，xx年再創(chuàng)新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“xx”末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，xx年---xx年，住宅建設(shè)投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨?，房地產(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。xx年全縣總投放為16畝;xx年總投放為98畝，是上年的6倍;xx年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)?；⒄w化出讓轉(zhuǎn)變。xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，xx年為10.59畝，xx年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。xx年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。xx年比xx下降69.06%，xx年比xx年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。xx年至xx年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。xx年-xx年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從xx年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。xx年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

2、個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。xx年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;xx年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，xx年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，xx年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，xx年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

自房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，xx年共成交184起，面積16396.17m2，xx年共成交243起，面積20405.54m2，xx年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的'96.62%，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%，因而成為存量房交易市場的“生力軍”。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創(chuàng)造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

(一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險性。

(二)市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

(五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

(六)市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(七)住宅體系不完善，經(jīng)濟適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

(八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

(一)行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價格相對穩(wěn)定。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)模化、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào)，要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強，我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于發(fā)展階段，前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，19以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近xx套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務(wù)之急的一件大事。