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解讀太原市物業(yè)管理條例篇一

目前無錫已有備案成立業(yè)委會的小區(qū)約有350個，約占全市小區(qū)的1/3。一些運作不規(guī)范的業(yè)主委會屢屢出現(xiàn)“違規(guī)”行為，比如業(yè)委會成員自己帶頭不交物業(yè)費，享受各種“特權(quán)”;業(yè)委會成員以學習的名義去外地旅游等。

《條例》首次對業(yè)主大會籌備組、組成人員、業(yè)委會人選的條件、職責、罷免、換屆選擇等各個環(huán)節(jié)和流程進行了逐一規(guī)定，具體細化了業(yè)主委員會的任職條件和要求，并首次將個人誠信納入業(yè)主委員會任職條件之中。

《條例》第14條對業(yè)主委員會換屆工作作了新的規(guī)定，明確了業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應(yīng)當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當按規(guī)定成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。并明確了自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定：(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(二)管理規(guī)約規(guī)定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;(三)其他重大事項。

為解決當前一些業(yè)主委員會賬目不公開、收支不透明、工作經(jīng)費不公示等主要問題?！稐l例》第16條對業(yè)主委員會換屆時的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進行審核作了明確規(guī)定，審核時可以邀請街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。

將物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案寫進條例

業(yè)主依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)費的同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要履行相當?shù)穆氊?。首先《條例》31條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示包括收費項目、收費方式、收費標準、服務(wù)標準、電梯運行維護費、公共能耗費等在內(nèi)的信息，讓業(yè)主明明白白消費。

其次，針對當前1000多個小區(qū)中，物業(yè)公司項目經(jīng)理隨意調(diào)整所引發(fā)的小區(qū)不穩(wěn)定現(xiàn)狀，《條例》規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信服務(wù)經(jīng)營，明確規(guī)定了失信行為及處罰措施，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)，也彌補了我市去年以來實行物業(yè)管理誠信體系的法律依據(jù)。

今后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信檔案將作為企業(yè)管理的重要手段。

提出小區(qū)停車位 應(yīng)合理租售

《條例》還明確，“劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當結(jié)合當期業(yè)主停車需求，按照比例劃出可供租售的車位、車庫，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。小區(qū)整體交付前，只能向每戶業(yè)主出售一個車位、車庫?！币簿褪钦f，即便擁有兩輛車以上的家庭，理論上只能買到一個停車位。小區(qū)整體交付之后，在確保未銷售房屋每戶一個車位、車庫的情形下，剩余車位、車庫可按照規(guī)定出售。目前，無錫也在起草有關(guān)小區(qū)停車位的規(guī)范性文件，進一步細化操作程序。

將墻面滲水納入應(yīng)急維修項目中

房屋專項維修資金是房屋的養(yǎng)老錢，用這筆錢，必須符合兩個“三分之二”條件，即建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主討論通過，程序繁瑣。這在一些空置率比較高的小區(qū)，根本不現(xiàn)實。

省條例中提到的6種應(yīng)急維修項目是：屋面防水損壞造成滲漏的;電梯故障危及人身安全的;公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;樓體單側(cè)外立面有脫落危險的;專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;危及房屋安全的其他情形?！稐l例》在省條例基礎(chǔ)上，增加了墻面滲水或其他危及安全的事項。

為了解決維修資金利息使用，避免每次使用時需要召開業(yè)主大會表決，從而影響維修資金利息使用效率，《條例》明確規(guī)定了可以一次授權(quán)多次使用的約定，即通過業(yè)主大會對維修資金利息使用授權(quán)，在日常使用中不必再召開業(yè)主大會，簡化了程序，方便了維修資金利息的使用。

明確規(guī)定舊住宅小區(qū)與拆遷安置房的管理

《條例》明確了經(jīng)整治改造的舊住宅小區(qū)有條件的應(yīng)實行物業(yè)管理，業(yè)主應(yīng)當承擔相應(yīng)的物業(yè)管理費。

面對我市大量的拆遷安置房小區(qū)，《條例》也規(guī)定了應(yīng)當參照商品房小區(qū)物業(yè)管理，對小區(qū)的管理主體、前期服務(wù)合同、服務(wù)收費制度、專項維修資金交存作出了規(guī)定，從而為今后我市拆遷安置房逐步向市場化物業(yè)管理過渡打下基礎(chǔ)。

解讀太原市物業(yè)管理條例篇二

小區(qū)物業(yè)費一向是業(yè)主們關(guān)注的焦點。日前，湖北省法制辦公布《湖北省物業(yè)管理條例》(征求意見稿)，公開征求社會各界的意見。對業(yè)主和物業(yè)的權(quán)利和義務(wù)進行了進一步明確。下文是湖北省《物業(yè)管理條例》解讀，歡迎閱讀!

業(yè)主不交物業(yè)費物業(yè)可起訴

按規(guī)定，新建小區(qū)入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上;首次交付使用滿兩年。經(jīng)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主且同意，可籌集、管理和使用專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

以往，不少小區(qū)出現(xiàn)業(yè)主以各種理由聚焦物業(yè)費?！稐l例》規(guī)定，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒絕交納。業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。

被解聘物業(yè)拒不撤出可向法院起訴

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理交接手續(xù)，并需向新物業(yè)移交保管的物業(yè)檔案等相關(guān)資料。

未履行告知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當責令其限期撤出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

按《征求意見稿》規(guī)定，今后物業(yè)的定價將分政府指導價和市場調(diào)節(jié)價兩種模式確定。

保障性住房物業(yè)管理實行政府指導價，放開保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的應(yīng)考慮保障對象的經(jīng)濟承受能力，同時建立補貼機制;非保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費標準，由當事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

實行政府指導價的，價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動等情況，制定相應(yīng)的基準價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)有義務(wù)阻止業(yè)主私改住房

小區(qū)中業(yè)主私敲承重墻，私挖地下室等行為將得到遏制?！稐l例(征求意見稿)》中規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主有可阻止業(yè)主損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房或者廚房的上方;破壞或者擅自改變房屋外觀;在住宅區(qū)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，排放有毒、有害物質(zhì);亂丟垃圾，高空拋物等行為。

業(yè)主飼養(yǎng)國家禁止飼養(yǎng)的大型犬類等寵物;發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲，影響鄰居采光、通風;法律、法規(guī)、規(guī)章及管理規(guī)約禁止的其他行為。業(yè)主大會、業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)主有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。

小區(qū)車位禁止只售不租

《條例》規(guī)定，住宅小區(qū)的停車服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當以銷售、附贈、出租等方式優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。

在首先滿足物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的購買和承租需要后，多余車位、車庫可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但每次租賃期限不得超過六個月。

業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當出租，不得只售不租。出租的車位、車庫應(yīng)當向全體業(yè)主公示，

租賃合同

利用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位，屬于全體業(yè)主共有，其車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。場地租賃費，屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

解讀太原市物業(yè)管理條例篇三

《條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的，可以采取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會會議。

符合業(yè)主大會成立條件的，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主依法向街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出成立業(yè)主大會的申請。

業(yè)主大會可決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準;決定或者授權(quán)業(yè)主委員會決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理、使用經(jīng)營收益等事項。其中，業(yè)主大會決定籌集和使用物業(yè)住宅專項維修資金，制定物業(yè)住宅專項維修資金管理制度;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;改變共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，委員由單數(shù)組成，任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員任職期間被依法追究刑事責任的、因房屋轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的，其委員資格自行終止。

不得擅自改變房屋使用性質(zhì)

在很多小區(qū)里，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的情況普遍存在，對業(yè)主的生活造成了不少影響。

《條例》明確，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以制止，并及時向相關(guān)部門報告。

同時，業(yè)主、物業(yè)使用人損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)主管部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。另外，業(yè)主、物業(yè)使用人違法搭建建(構(gòu))筑物的，由規(guī)劃部門依法予以處罰。

解讀太原市物業(yè)管理條例篇四

在無錫，一個大型社區(qū)分好多期開發(fā)，10多年間無法成立業(yè)委會的情況并不少見。根據(jù)此前相關(guān)規(guī)定，在同一個區(qū)域，只能成立一個業(yè)委會，使得先期交付使用的部門區(qū)域的業(yè)主利益得不到有效保障。

《條例》對分期建設(shè)成立業(yè)主委員會作出了重要調(diào)整：劃分為一個物業(yè)管理區(qū)分期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。如小區(qū)分四期開發(fā)，一期已經(jīng)完成，如符合條件則可以成立業(yè)主委員會。但此時的業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能代表一期，因此是有限權(quán)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會。對于具體權(quán)限及其運行等操作細則，將在即將推出的《無錫市業(yè)主委員會指導規(guī)則》中明確。

提出小區(qū)“三位一體”綜合管理

現(xiàn)實生活中，涉及發(fā)生在小區(qū)的事，業(yè)主第一反應(yīng)是找物業(yè)公司。條例首次強調(diào)了物業(yè)管理不只是物業(yè)公司和行政主管部門的事情，而是需要全社會共同參與，賦予街道、社居委更多的職責，是《條例》體現(xiàn)出的最大變化。

《條例》第一章總則中即明確了物業(yè)管理應(yīng)該建立由“行業(yè)管理+屬地管理+綜合管理”的行政管理體系。行業(yè)管理即為物業(yè)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理;屬地管理是由街道為主、社居委為輔，主要負責指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)間的矛盾糾紛;綜合管理由其他諸如公安、城管、物價、質(zhì)監(jiān)、工商等行政部門根據(jù)各自分工負責。這就有效避免了業(yè)主遇到問題后，不同的職能部門相互“踢皮球”，也讓業(yè)主維權(quán)時找對“門路”。比如，根據(jù)《條例》第47條，在小區(qū)內(nèi)亂設(shè)攤點、損壞綠地、社會生活噪音超標、違法搭建等行為由城管負責監(jiān)督管理。養(yǎng)犬、車輛停放、消防、技防、室內(nèi)居民噪音等由公安部門負責監(jiān)督管理。

解讀太原市物業(yè)管理條例篇五

一.法律主體涵蓋面更廣

國家《物業(yè)管理條例》：第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

《四川省物業(yè)管理條例》：第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合四川省實際，制定本條例。

1.業(yè)主

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

1.國家級國家機關(guān)

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

3.業(yè)主、使用人和業(yè)主組織

4.房地產(chǎn)開發(fā)商

5.物業(yè)管理協(xié)會

6.其它物業(yè)管理法律關(guān)系主體(清潔公司、保安公司)

二.緊緊圍繞黨的新時期戰(zhàn)略任務(wù)

促進社會和諧，是二〇〇六年十月十一日，中國共產(chǎn)黨國共產(chǎn)黨第xx屆中央委員會第六次全體會議通過的《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》中提出的黨在新時期的戰(zhàn)略任務(wù)。

國家《物業(yè)管理條例》：第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，改善人居環(huán)境，促進社會和諧，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合四川省實際，制定本條例。

三.體現(xiàn)《物權(quán)法》平等保護的原則

平等保護的原則：

相同性質(zhì)的財產(chǎn)的平等。即相同相持的財產(chǎn)，適用同等的規(guī)則，受到同樣物權(quán)的保護。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和管理規(guī)約 第十四條業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積計算，物業(yè)建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。