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土地評(píng)估工作 土地資源價(jià)值評(píng)估理論篇一

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步確立，各類專業(yè)銀行正向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)變，信用貸款也逐步被抵押貸款所取代。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，同時(shí)規(guī)定，抵押的土地使用權(quán)要進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)將土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)評(píng)估中要注意的一些問題作如下探討。

一、評(píng)估目的問題

土地使用權(quán)抵押的目的，是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保。其特點(diǎn)是抵押人不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)。就抵押人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目的，是提供債務(wù)履行擔(dān)保而不是取得或變賣土地使用權(quán)。土地使用權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，評(píng)估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押土地使用權(quán)的抵押擔(dān)保價(jià)格，而不是土地使用權(quán)本身的價(jià)格。被抵押土地使用權(quán)的這種抵押價(jià)格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù)，以及因抵押而承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔(dān)保的程度，而不是取得土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格或清算價(jià)格。

二、評(píng)估對(duì)象問題

土地資產(chǎn)的抵押是土地使用權(quán)的抵押，而不是土地所有權(quán)的抵押。這一點(diǎn)，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有了明確的規(guī)定。另外，抵押權(quán)設(shè)定和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，評(píng)估的對(duì)象是有區(qū)別的。根據(jù)《國(guó)資企函發(fā)（1994）36號(hào)》文件的規(guī)定，抵押實(shí)現(xiàn)時(shí)，必須進(jìn)行評(píng)估，以確定底價(jià)。這就從制度上保證了抵押權(quán)設(shè)定時(shí)和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)分別進(jìn)行評(píng)估。在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，由于土地使用權(quán)必須采用某種方式短期內(nèi)強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或出售，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。此時(shí)的評(píng)估對(duì)象是土地使用權(quán)的清算價(jià)格，完全應(yīng)該采用清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估土地使用權(quán)的清算價(jià)格。但是，在抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的，不是土地使用權(quán)，而是土地使用權(quán)的抵押權(quán)，同時(shí)，由于此時(shí)抵押是否用于強(qiáng)制清償尚未確定，由此可知，在土地使用權(quán)抵押貸款評(píng)估行為中評(píng)估的，應(yīng)該不是抵押物的市場(chǎng)價(jià)格或清算價(jià)格，而是抵押人向抵押人轉(zhuǎn)移的抵押物的那一部分權(quán)利的價(jià)格，即土地使用權(quán)的抵押權(quán)價(jià)格。

三、土地產(chǎn)權(quán)問題

在明確評(píng)估對(duì)象以后，評(píng)估人員必須對(duì)土地資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行仔細(xì)和嚴(yán)格的界定。

第一，評(píng)估人員在驗(yàn)證抵押人土地使用證時(shí)，必須親眼驗(yàn)證證書原件，并在復(fù)印件上簽定注明“原件已審閱”字樣，以示負(fù)責(zé)。

第二，抵押人的名稱必須與土地使用證上所注明的使用權(quán)人的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。

第三，核實(shí)國(guó)有土地還是集體土地，并核實(shí)是否存在他項(xiàng)權(quán)力，如是否已經(jīng)抵押貸款過等，以避免抵押人將土地使用權(quán)重復(fù)抵押貸款而造成金融機(jī)構(gòu)損失的情況發(fā)生。

第四，土地面積和四至必須明確，在實(shí)地踏勘時(shí)，必須認(rèn)真核實(shí)。

四、土地資產(chǎn)再抵押評(píng)估問題

在一般情況下，當(dāng)債務(wù)人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押權(quán)這一土地他項(xiàng)權(quán)力不再存在。此時(shí)，已撤銷抵押的地產(chǎn)與未曾抵押的地產(chǎn)一樣，可以進(jìn)行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的地產(chǎn)是整個(gè)地產(chǎn)的一部分，則未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為1000萬元，按銀行抵押代款率70%計(jì)，可以貸款700萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請(qǐng)不超過400萬元的貸款。因?yàn)檫@種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如果在評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時(shí)間相隔較長(zhǎng)，而且，地價(jià)已明顯上漲或下跌，必須重新評(píng)估。如果兩次抵押相隔超過評(píng)估報(bào)告的有效期，在這種情況下，地產(chǎn)一般要重新評(píng)估或至少要由土地評(píng)估機(jī)構(gòu)出具注明證實(shí)在此期間地價(jià)無明顯變動(dòng)。

五、評(píng)估原則問題

地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估是各類不同目的的地產(chǎn)評(píng)估的一種，遵循獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性的工作原則之外，還要遵循地產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則和綜合分析原則等操作性原則。除此之外，根據(jù)地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)，還應(yīng)遵循以下原則：

（一）真實(shí)性原則由于抵押期間被抵押土地產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所以在評(píng)估時(shí)，務(wù)必核實(shí)抵押人產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。包括土地使用者、面積和四至的真實(shí)性，排除任何不真實(shí)的因素，以確保抵押人的合法權(quán)益。對(duì)于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況，應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評(píng)估報(bào)告中說明。

（二）保守性原則由于抵押貸款自身特性，評(píng)估人員對(duì)抵押地產(chǎn)的未來收益或市場(chǎng)狀況，不應(yīng)予以太樂觀的估計(jì)。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或經(jīng)驗(yàn)表明地產(chǎn)價(jià)格有可能上升，但在評(píng)估時(shí)，仍以當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為評(píng)估值，對(duì)未來的升值不予考慮。然而，對(duì)未來可能的減值，則應(yīng)給予充分的重視。

六、評(píng)估方法問題

由于抵押貸款抵押設(shè)定時(shí)，評(píng)估是為抵押人決定將多少款額貸給抵押人提供依據(jù)，因此，在評(píng)估時(shí)，一方面要嚴(yán)格遵循評(píng)估保守性原則，盡可能避免銀行的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也不應(yīng)該隨意壓低地產(chǎn)價(jià)格，評(píng)估人員應(yīng)盡量做到評(píng)估公平合理。

地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)，評(píng)估的對(duì)象是土地使用權(quán)的抵押貸款價(jià)格，由此可見，地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定評(píng)估與一般的以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)的其他地產(chǎn)評(píng)估方法基本相同，即可以用市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法來進(jìn)行評(píng)估。一般說來，在地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)育的區(qū)域里，可選用市場(chǎng)比較法評(píng)估；商業(yè)用地用收益還原法比較合理；工業(yè)用地選用成本法較合理；在已完成基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系的區(qū)域，也可考慮選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。當(dāng)然，在具體地產(chǎn)評(píng)估中，往往幾種方法同時(shí)運(yùn)用。值得再次強(qiáng)調(diào)的是，地產(chǎn)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時(shí)評(píng)估和其他目的評(píng)估不同的是，運(yùn)用各種評(píng)估方法時(shí)，都要充分重視保守性原則。

土地評(píng)估工作 土地資源價(jià)值評(píng)估理論篇二

土地評(píng)估業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

陳洪星學(xué)號(hào)：200807080114

摘要：風(fēng)險(xiǎn)，即結(jié)果的不確定性，以及由此帶來的損失的可能性、承擔(dān)責(zé)任的可能性。土地估價(jià)師運(yùn)用專業(yè)知識(shí)對(duì)一宗土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，由于存在很多限制因素，可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的失實(shí)。這種土地估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中因故意或者過失引起的評(píng)估結(jié)論失實(shí)而形成的事故或事故隱患就稱為土地估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：土地評(píng)估；風(fēng)險(xiǎn)；土地評(píng)估機(jī)構(gòu)

土地估價(jià)又稱為土地評(píng)估、地產(chǎn)評(píng)估。在我國(guó)就是評(píng)定出賣土地使用權(quán)的價(jià)格，也就是對(duì)某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)估計(jì)出一個(gè)公開市值，也就是這項(xiàng)產(chǎn)出售時(shí)可取得的合理的最高價(jià)格。

改革開放以來土地評(píng)估行業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，為土地市場(chǎng)的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。由于土地估價(jià)活動(dòng)也是一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，和其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，在行業(yè)發(fā)展的過程中，各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)也開始凸顯。風(fēng)險(xiǎn)，即結(jié)果的不確定性，以及由此帶來的損失的可能性、承擔(dān)責(zé)任的可能性。土地估價(jià)師運(yùn)用專業(yè)知識(shí)對(duì)一宗土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，由于存在很多限制因素，可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果的失實(shí)。這種土地估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中因故意或者過失引起的評(píng)估結(jié)論失實(shí)而形成的事故或事故隱患就稱為土地估價(jià)師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

1.土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的種類和產(chǎn)生原因：

1.1.可控風(fēng)險(xiǎn)。可控風(fēng)險(xiǎn)指評(píng)估人員可以在可以通過手段控制，并可以避免的。這種風(fēng)險(xiǎn)主要有這幾個(gè)方面：

1.1.1．估價(jià)時(shí)選擇了不合適的估價(jià)方法。在估價(jià)中要根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)來選用具體的估價(jià)方法。如果估價(jià)方法選用不當(dāng)就可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差。在估價(jià)規(guī)范中要求對(duì)一宗土地的評(píng)估選取兩種方法。但可能在有的土地評(píng)估時(shí)只能使用一種方法，選取另一種方法就是錯(cuò)誤的時(shí)候，不需要硬安照規(guī)定選用兩種，只要在最后特別特別注明就可以了。

1.1.2.存在的社會(huì)誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。在估價(jià)時(shí)，由于估價(jià)人員可能一時(shí)的不用心或不負(fù)責(zé)任，在估價(jià)時(shí)，未對(duì)法律、政策等問題進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乜紤]，或是沒有認(rèn)真地對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果失實(shí)。還有就是一些估價(jià)人員為自己的利益，在估價(jià)時(shí)故意低估或高估，造成結(jié)果的屬實(shí)。當(dāng)然還有些評(píng)估機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤估計(jì)了自己的實(shí)力，接了些超出機(jī)構(gòu)評(píng)估能力的項(xiàng)目，造成的估價(jià)結(jié)果錯(cuò)誤。這些都是在誠(chéng)信問題引起的風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.3.評(píng)估報(bào)告不完善帶來的風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)師在制作估價(jià)報(bào)告時(shí)，由于時(shí)間不足或經(jīng)驗(yàn)不夠，使報(bào)告出現(xiàn)一些內(nèi)容陳述不夠或不準(zhǔn)確。當(dāng)報(bào)告人由于不了解或不留意而錯(cuò)誤地使用報(bào)告，有可能導(dǎo)致出現(xiàn)一些經(jīng)濟(jì)糾紛或法律糾紛。

1.1.4.在估價(jià)時(shí)測(cè)算時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)估價(jià)師技術(shù)水平不高或經(jīng)驗(yàn)不足時(shí)，在估價(jià)時(shí)選擇參數(shù)的不當(dāng)或有錯(cuò)誤，最后的估價(jià)結(jié)果將會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。還有就是在實(shí)際操作中，有些估價(jià)師將不符合要求的實(shí)例強(qiáng)行進(jìn)行修正，或是在缺乏有效可比實(shí)例的情況下，杜撰虛構(gòu)可比實(shí)例，這就導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果缺乏客觀性，出現(xiàn)較大偏差。

1.1.5.估價(jià)方法本身存在不確定因素引起的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)土地估價(jià)起步較晚，估價(jià)理論和方法源自西方土地估價(jià)理論，而這些方法在我國(guó)運(yùn)用或多或少會(huì)存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率需要估價(jià)師慎重確定，但這些參數(shù)的確定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)可供參考，可能會(huì)出現(xiàn)“差之毫厘，謬之千里”的情況。

1.2.不可控風(fēng)險(xiǎn)，不可控風(fēng)險(xiǎn)是指估價(jià)人員憑借自身的能力不能控制和轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)一般是不可避免的，但可以在對(duì)此種風(fēng)險(xiǎn)有較強(qiáng)的預(yù)知能力時(shí)減小風(fēng)險(xiǎn)程度。

1.2.1.經(jīng)濟(jì)和政策風(fēng)險(xiǎn)。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生較大影響，而這些影響是估價(jià)師無法預(yù)測(cè)的。再有，如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生巨大變動(dòng)，可能導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)較大偏差，這種風(fēng)險(xiǎn)也是估價(jià)師無法預(yù)測(cè)的。

1.2.2.評(píng)估機(jī)構(gòu)和國(guó)有機(jī)關(guān)沒有徹底脫離關(guān)系引起的風(fēng)險(xiǎn)。在改革開放前，那是的評(píng)估機(jī)構(gòu)都是屬于國(guó)有的，在改革開放后雖然他們都已經(jīng)是獨(dú)立出來了，但還是與國(guó)有部門有千絲萬縷的關(guān)系。這就使在國(guó)家部門進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)只選擇與他有關(guān)系的下屬評(píng)估機(jī)構(gòu)，這就引起了對(duì)評(píng)估地點(diǎn)評(píng)估的不正確，這種行為也妨礙了整個(gè)評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。

1.2.3.對(duì)評(píng)估地點(diǎn)信息了解不準(zhǔn)確引起的風(fēng)險(xiǎn)。由于委托評(píng)估人對(duì)評(píng)估地點(diǎn)提供的信息的不準(zhǔn)確或錯(cuò)誤而造成評(píng)估不準(zhǔn)確從而造成的經(jīng)濟(jì)糾紛，甚至法律訴訟。

2.如何避免或盡量減小土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.土地評(píng)估機(jī)構(gòu)要正確地認(rèn)識(shí)和評(píng)估自己，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要真正認(rèn)識(shí)到與其它成立時(shí)間和進(jìn)入市場(chǎng)較早的中介機(jī)構(gòu)相比，在以下幾方面尚存差距：：一是起步晚、底子??；二是從業(yè)人員結(jié)構(gòu)不盡合理，缺乏整體競(jìng)爭(zhēng)力；三是業(yè)務(wù)單一，服務(wù)領(lǐng)域窄。至今土地估價(jià)師也還只是國(guó)土部門認(rèn)可的上崗執(zhí)業(yè)資格，沒有進(jìn)人人事職稱序列。在市場(chǎng)建設(shè)上，由于現(xiàn)行管理體制的原因，多年來土地評(píng)估與房地產(chǎn)評(píng)估存在業(yè)務(wù)交叉，加之一些會(huì)計(jì)師事務(wù)所的蠶食，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)泛濫。還有就是評(píng)估機(jī)構(gòu)一定要正確認(rèn)識(shí)到自身的實(shí)力，接受的評(píng)估委托要是符合自身實(shí)力的，不能超過自己的能力范圍，這樣就可以減少社會(huì)誠(chéng)信方面的風(fēng)險(xiǎn)。還有評(píng)估機(jī)構(gòu)要與政府部門徹底分割，從脫鉤改制走向市場(chǎng)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。增強(qiáng)評(píng)估機(jī)構(gòu)自身實(shí)力，降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.加強(qiáng)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部質(zhì)量管理。如果在土地估價(jià)全過程中采取一系列檢驗(yàn)、核查等措施或方法，可以保證估價(jià)結(jié)果的真實(shí)、可靠、估價(jià)報(bào)告的科學(xué)規(guī)范。這就需要估價(jià)機(jī)構(gòu)制定一套全面質(zhì)量管理規(guī)程，促使機(jī)構(gòu)全體人員遵照?qǐng)?zhí)行，這樣就可以盡量的減少或避免了在評(píng)估測(cè)算時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3.加強(qiáng)土地估價(jià)師的教育和考核。這樣就可以提高估價(jià)師職業(yè)道德水平和估價(jià)技術(shù)水平。通過繼續(xù)教育加強(qiáng)估價(jià)人員敬業(yè)精神、勤業(yè)精神、責(zé)任意識(shí)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的培養(yǎng)和教育，不斷提高估價(jià)人員的職業(yè)道德素質(zhì)。其次，通過定期組織土地估價(jià)相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)教育，講授最新的估價(jià)方法和理論 學(xué)習(xí)最新的法律法規(guī)，組織估價(jià)人員座談會(huì)，充分交流估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，以提高全行業(yè)的執(zhí)業(yè)技術(shù)水平，這對(duì)于降低由土地估價(jià)人員帶來的風(fēng)險(xiǎn)具有極其重要的意義。

2.4.在評(píng)估機(jī)構(gòu)行業(yè)也建立保險(xiǎn)機(jī)制，從而有效規(guī)避從業(yè)時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。在土地評(píng)估市場(chǎng)化后，評(píng)估機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)比原來明顯增大了。從機(jī)構(gòu)自身的角度來看可以通過加強(qiáng)內(nèi)部項(xiàng)目管理、提高人員素質(zhì)和估價(jià)報(bào)告質(zhì)量，甚至建立風(fēng)險(xiǎn)基金等方式以規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，并提高承受風(fēng)險(xiǎn)的能力。但以長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來看，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)積極考慮如何建立行業(yè)保險(xiǎn)制度，如借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，與有關(guān)保險(xiǎn)業(yè)共同建立執(zhí)業(yè)保險(xiǎn)制度，這是促進(jìn)評(píng)估行業(yè)順利發(fā)展的有效措施。委托評(píng)估的事物的價(jià)值量與評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)之間的巨大落差，使得即便是微 小的錯(cuò)誤所帶來的損失，也足以使頗具規(guī)模的評(píng)估機(jī)構(gòu)也難以賠付。所以，與國(guó)際慣例接軌，建立土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的職業(yè)保險(xiǎn)是大勢(shì)所趨。

2.5.強(qiáng)化評(píng)估行業(yè)的職業(yè)操守。評(píng)估機(jī)構(gòu)的人員在執(zhí)業(yè)服務(wù)中應(yīng)努力做到既提倡熱情、全面、及時(shí)，又要杜絕人情價(jià)、關(guān)系價(jià)。在做好評(píng)估的同時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮自身熟悉相關(guān)法律、法規(guī)的優(yōu)勢(shì)，為客戶搞好如資產(chǎn)處置，開發(fā)可行性論證等方面的策劃和審批的協(xié)調(diào)等延伸服務(wù)，提高社會(huì)公信力，樹立良好的行業(yè)形象，為土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的社會(huì)氛圍。這也可以避免在評(píng)估時(shí)的社會(huì)誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)。

雖然在土地評(píng)估時(shí)存在各種風(fēng)險(xiǎn)，并且有些還是無法解決的，但是并不是說可以不管風(fēng)險(xiǎn)的存在。只有在評(píng)估時(shí)，努力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，或把風(fēng)險(xiǎn)最大化的降低，這樣才可以使土地評(píng)估

這個(gè)行業(yè)得到健康快速的發(fā)展。雖然我國(guó)的土地評(píng)估行業(yè)還有很多的不足和缺陷，但是發(fā)展?jié)摿κ鞘志薮蟮模麄€(gè)行業(yè)的未來也是十分光明的。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)也需要適應(yīng)新的社會(huì)形勢(shì)，相應(yīng)的調(diào)整好自己，獲得更大的生存和發(fā)展空間，更好的適應(yīng)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的不斷發(fā)展的要求，從而獲得更好的行業(yè)社會(huì)地位。

參考文獻(xiàn)：

王曙光.如何把土地估價(jià)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降到最低.西安工業(yè)太學(xué)學(xué)報(bào)．2oo4．5

張澤穎；傅鴻源.關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)的思考.重慶工學(xué)院學(xué)報(bào)

胡存智.土地估價(jià)理論與方法.地質(zhì)出版社.2007.7

土地評(píng)估業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策

姓名：陳洪星

學(xué)號(hào)：200807080114指導(dǎo)老師：崔永亮

土地評(píng)估工作 土地資源價(jià)值評(píng)估理論篇三

土地評(píng)估協(xié)議書

委托估價(jià)方：（以下簡(jiǎn)稱甲方）受托估價(jià)方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）

根據(jù)國(guó)家和地方有關(guān)土地評(píng)估的管理規(guī)定，現(xiàn)就甲方委托乙方完成的宗地估價(jià)事項(xiàng)，訂立如下協(xié)議：

一、甲方擬進(jìn)行重組改制，特委托乙方所對(duì)此次重組改制所涉及的土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，為其依法進(jìn)行土地資產(chǎn)處置提供土地使用權(quán)價(jià)格依據(jù)。

二、乙方按照甲方的評(píng)估目的，對(duì)甲方委托的宗地進(jìn)行評(píng)估，于年月日將評(píng)估報(bào)告交付甲方。

三、乙方保證對(duì)評(píng)估結(jié)果保密，評(píng)估結(jié)果只提供給委托人，但按土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和成果管理規(guī)定提供給政府土地管理部門的除外。

五、甲方同意按元人民幣向乙方支付土地評(píng)估費(fèi)。自協(xié)議鑒定之日起日內(nèi)，甲方向乙方支付全部土地評(píng)估費(fèi)用。

九、本協(xié)議自簽定之日起生效，甲乙雙方不能隨意更改，如有未盡事宜，需經(jīng)雙方協(xié)商解決。

十、本協(xié)議正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力

委托單位（甲方）：受托單位（乙方）：

西藏那曲地區(qū)土地（礦產(chǎn)）評(píng)估所 法人代表（簽字）：

地址：地址：法人代表（簽字）：

電話：

郵政編碼：

那曲鎮(zhèn)高原路100號(hào) 電話： 08693821380 郵政編碼： 852000

土地評(píng)估工作 土地資源價(jià)值評(píng)估理論篇四

近期國(guó)土資源部先后下發(fā)了《2010土地礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查初報(bào)數(shù)據(jù)審核情況通報(bào)》和《關(guān)于反饋2010土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查初報(bào)數(shù)據(jù)審核結(jié)果的函》，將各地上報(bào)土地礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查數(shù)據(jù)審核情況進(jìn)行了通報(bào)。經(jīng)統(tǒng)計(jì)匯總國(guó)土資源部對(duì)我市的反饋意見，具體情況如下：

一、礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查數(shù)據(jù)審核情況

今年礦產(chǎn)衛(wèi)片監(jiān)測(cè)我市變化圖斑25個(gè)，經(jīng)部審核16個(gè)礦產(chǎn)衛(wèi)片執(zhí)法檢查上報(bào)數(shù)據(jù)未通過，其中合法圖斑8個(gè)（泗水縣1個(gè)、曲阜市3個(gè)、鄒城市4個(gè)）；偽變化8個(gè)（微山縣2個(gè)、泗水縣1個(gè)、鄒城市4個(gè)、汶上縣1個(gè)）。對(duì)此，各縣市區(qū)已按要求舉證并報(bào)省國(guó)土資源廳，待國(guó)土資源部審核。

二、土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)審核情況

我市通過信息系統(tǒng)上報(bào)數(shù)據(jù)經(jīng)部審核存在893個(gè)問題，共7類。

（一）轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)填寫不完整地塊100個(gè)。其中，嘉祥縣1個(gè)、金鄉(xiāng)縣1個(gè)、梁山縣21個(gè)、曲阜市39個(gè)、任城區(qū)1個(gè)、市中區(qū)6個(gè)、泗水縣14個(gè)、微山縣13個(gè)、兗州市4個(gè)。

（二）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收審批手續(xù)批準(zhǔn)時(shí)間晚于用地時(shí)間卻保存為合法用地的地塊144個(gè)。其中，嘉祥縣5個(gè)、金鄉(xiāng)縣1個(gè)、梁山縣15個(gè)、曲阜市16個(gè)、任城區(qū)59個(gè)、市中區(qū)1個(gè)、泗水縣8個(gè)、汶上縣22個(gè)、兗州市13個(gè)、魚臺(tái)縣1個(gè)、鄒城市3個(gè)。

（三）用地時(shí)間早于1986年1月晚于2011年2月的地塊504個(gè)。其中，北湖區(qū)4個(gè)、高新區(qū)5個(gè)、嘉祥縣25個(gè)、金鄉(xiāng)縣25個(gè)、梁山縣53個(gè)、曲阜市21個(gè)、任城區(qū)37個(gè)、市中區(qū)23個(gè)、泗水縣33個(gè)、微山縣34個(gè)、汶上縣123個(gè)、兗州市65個(gè)、魚臺(tái)縣22個(gè)、鄒城市34個(gè)。

（四）農(nóng)用地轉(zhuǎn)征收時(shí)間早于1999年1月或晚于2011年10月的地塊30個(gè)。其中，嘉祥縣1個(gè)、曲阜市21個(gè)、任城區(qū)1個(gè)、兗州市6個(gè)、魚臺(tái)縣1個(gè)。

（五）除城鄉(xiāng)增減掛鉤、災(zāi)后重建或緊急用地項(xiàng)目以外的合法用地沒有填報(bào)手續(xù)或只填報(bào)預(yù)審手續(xù)的地塊12個(gè)。其中，泗水縣3個(gè)、微山縣1個(gè)、汶上縣8個(gè)。

（六）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收手續(xù)時(shí)間不規(guī)范的地塊55個(gè)。其中，高新區(qū)2個(gè)、任城區(qū)1個(gè)、市中區(qū)2個(gè)、泗水縣12個(gè)、微山縣32個(gè)、汶上縣2個(gè)、兗州市4個(gè)。

（七）各類批文時(shí)間（年份）與批準(zhǔn)時(shí)間（年份）不對(duì)應(yīng)的地塊47個(gè)。其中，北湖區(qū)1個(gè)、嘉祥縣3個(gè)、金鄉(xiāng)縣1個(gè)、梁山縣7個(gè)、曲阜市16個(gè)、汶上縣4個(gè)、兗州市14個(gè)、鄒城市1個(gè)。

三、國(guó)土資源綜合信息監(jiān)管平臺(tái)逐宗審核情況

國(guó)土資源部將2010土地衛(wèi)片執(zhí)法檢查初報(bào)數(shù)據(jù)與“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺(tái)中的建設(shè)用地審批數(shù)據(jù)、“二次調(diào)查”數(shù)據(jù)庫(kù)中的批準(zhǔn)文號(hào)進(jìn)行比對(duì)，結(jié)果如下：

我市信息系統(tǒng)中填報(bào)合法用地765宗，面積34835.7畝，其中耕地31634.4畝（不含往年批準(zhǔn)今年實(shí)地建設(shè)pj地塊），通過衛(wèi)片執(zhí)法檢查信息系統(tǒng)審核，有批準(zhǔn)文號(hào)的732宗，面積33596.3畝，其中耕地30767.2畝。

我市上報(bào)合法用地中，在國(guó)土資源部“批、供、用、補(bǔ)、查”綜合監(jiān)管平臺(tái)中有合法用地批文的308宗，面積13638畝，其中耕地12739.6畝。全國(guó)“二次調(diào)查”數(shù)據(jù)庫(kù)中有合法用地批文的27宗，總面積1470.6畝，其中耕地1323.7畝。

土地評(píng)估工作 土地資源價(jià)值評(píng)估理論篇五

土地評(píng)估委托合同

委托估價(jià)方：(以下簡(jiǎn)稱甲方)

乙方：

受托估價(jià)方：

(以下簡(jiǎn)稱丙方)

就甲、乙雙方共同委托丙方進(jìn)行土地評(píng)估事宜，經(jīng)三方友好協(xié)商，達(dá)成評(píng)估協(xié)議如下：

一、評(píng)估對(duì)象

估價(jià)對(duì)象***位于(現(xiàn)為***市***路***號(hào))***號(hào)宗地、***市***路***號(hào)**號(hào)宗地，***食品公司位于***路三里***號(hào)**號(hào)宗地的國(guó)有土地。

二、評(píng)估目的分析估價(jià)對(duì)象價(jià)格，為甲、乙雙方進(jìn)行補(bǔ)償提供價(jià)值參考。

三、評(píng)估基準(zhǔn)日：本合同簽訂之日。

四、甲、乙雙方提供的資料

經(jīng)甲方和乙方共同確認(rèn)的其他資料。

五、甲、乙雙方義務(wù)

(一)委托方應(yīng)及時(shí)提供評(píng)估所需的全部文件、清查評(píng)估明細(xì)表與匯總表、產(chǎn)權(quán)證書及其他有關(guān)資料，并對(duì)其所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性承擔(dān)全部責(zé)任。

(二)委托方應(yīng)為受托方執(zhí)行評(píng)估業(yè)務(wù)提供必要的工作條件和協(xié)助，負(fù)責(zé)受托方與相關(guān)當(dāng)事方之間的協(xié)調(diào)，并派出相關(guān)人員協(xié)助評(píng)估人員進(jìn)行資產(chǎn)清查和現(xiàn)場(chǎng)勘查。

(三)評(píng)估報(bào)告僅供評(píng)估報(bào)告使用者為本約定書約定的評(píng)估目的使用，如非評(píng)估報(bào)告使用者使用評(píng)估報(bào)告或評(píng)估報(bào)告使用者用于非本約定書約定的評(píng)估目的所造成的后果均由委托方負(fù)責(zé)，受托方概不負(fù)責(zé)。

(四)委托方未征得受托方書面許可，評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或者披露于公開媒體，法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

六、丙方義務(wù)

(一)受托方應(yīng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)特定目的下的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見，同時(shí)按照約定的期限對(duì)委估對(duì)象出具評(píng)估報(bào)告。

(二)受托方對(duì)委托方提供的評(píng)估資料和評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容負(fù)有保密責(zé)任。

(三)因委托方不能按時(shí)提供資料，或因委托方其他原因造成評(píng)估業(yè)務(wù)中止時(shí)，受托方有權(quán)延長(zhǎng)交付評(píng)估報(bào)告時(shí)間，同時(shí)有權(quán)要求委托方按照已完成的工作量支付相應(yīng)的評(píng)估服務(wù)費(fèi)。

(四)當(dāng)評(píng)估程序所受限制對(duì)與評(píng)估目的相對(duì)應(yīng)的評(píng)估結(jié)論構(gòu)成重大影響時(shí)，受托方可以中止履行業(yè)務(wù)約定書;

七、評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間及方式

根據(jù)三方協(xié)商，甲方按

發(fā)改價(jià)格[2009]2914號(hào)文規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向丙方支付評(píng)估費(fèi)，即評(píng)估費(fèi)為評(píng)估總額的1.5%。甲方或乙方持評(píng)估費(fèi)繳費(fèi)憑證向丙方領(lǐng)取評(píng)估報(bào)告。

八、評(píng)估糾紛處理和評(píng)估責(zé)任

本合同產(chǎn)生的評(píng)估糾紛，由甲、乙、丙三方協(xié)商解決。協(xié)商未成的，可向本協(xié)議項(xiàng)下土地所在地具有管轄權(quán)的法院提起訴訟。丙方對(duì)在本合同履行后甲、乙雙方提供的內(nèi)部資料和商業(yè)秘密負(fù)有保密責(zé)任。除法律規(guī)定外，丙方不得將所涉及有關(guān)資料和評(píng)估結(jié)果泄露給任何單位及個(gè)人，評(píng)估人員與本評(píng)估業(yè)務(wù)有利害關(guān)系的，應(yīng)自行回避，否則，甲、乙雙方有權(quán)要求丙方承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)的責(zé)任。

九、違反本合同義務(wù)的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。

1、一方需變更本合同委托事項(xiàng)及評(píng)估約定的，需提前與其他方協(xié)商，導(dǎo)致產(chǎn)生評(píng)估費(fèi)用的三方另行協(xié)商。

2、因不可抗力因素未能履行本合同的，三方應(yīng)本著互諒互讓、協(xié)商一致的原則解決。

十一、本合同正本一式叁份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，自三方簽署蓋章之日起生效，并在合同事項(xiàng)完成日之后失效。

十二、對(duì)本合同發(fā)生爭(zhēng)議的，由南寧仲裁委員會(huì)裁決。

十三、補(bǔ)充條款：無。

甲方(公章)：_________

乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________

法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

丙方：

年月日：