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房地產(chǎn)論文選題方向篇一

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭?！?版)中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書(shū)寫(xiě)道：“泡沫經(jīng)濟(jì)：虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)，金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲，投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導(dǎo)致社會(huì)震蕩，甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?！?/p>

從這個(gè)定義中，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本，是指以有價(jià)證券的形式存在，并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本，如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫，虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹，與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，最終股票價(jià)格暴跌，導(dǎo)致泡沫破滅，造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價(jià)飛漲，也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲，脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì)，一旦泡沫破滅，地價(jià)暴跌，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下，資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在，金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過(guò)度膨脹，同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)脫離越來(lái)越遠(yuǎn)，便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別，又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素，如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等，只要控制在適度的范圍中，對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)多，過(guò)度膨脹，嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候，才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見(jiàn)，泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞，而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以，不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào)，既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性，又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面，經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中，促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)，活躍市場(chǎng)，繁榮經(jīng)濟(jì)。

另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素，又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是：

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén)，其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品，同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比，根本不同，它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中，房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn)，成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一，并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中，確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫，主要表現(xiàn)在：

(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述，土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用，及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作，會(huì)出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù)，在上世紀(jì)80年代的間上漲了5倍，地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元，相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍，土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的，在一定階段便會(huì)破滅。

房地產(chǎn)論文選題方向篇二

我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房?jī)r(jià)幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房?jī)r(jià)越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒(méi)有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國(guó)內(nèi)多個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對(duì)房?jī)r(jià)高企、資產(chǎn)泡沫和中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的擔(dān)憂?？偟膩?lái)說(shuō)，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長(zhǎng)期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

我國(guó)房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí)，通過(guò)抑制需求來(lái)給市場(chǎng)降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時(shí)期，同樣是運(yùn)用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如，20xx年出臺(tái)一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房?jī)r(jià)上漲（20xx年底開(kāi)始），也都和各部門(mén)放松對(duì)需求的管制有關(guān)（見(jiàn)圖1）。

最近，熱點(diǎn)城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

通過(guò)比較幾個(gè)一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見(jiàn)表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購(gòu)政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實(shí)，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實(shí)。由于需求調(diào)控直接通過(guò)硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見(jiàn)影的，但卻不是一個(gè)“治本”的方法。并且，我國(guó)房地產(chǎn)供給方面的問(wèn)題比較突出。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的問(wèn)題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來(lái)，一線城市的住宅價(jià)格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個(gè)百分點(diǎn)。從百城住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價(jià)格同比分別增長(zhǎng)26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲的最顯性的原因。

第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來(lái)呈逐年下降趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國(guó)房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見(jiàn)圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測(cè)，在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有8個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門(mén)減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無(wú)錫減少9.1%.在16個(gè)熱點(diǎn)城市中，有6個(gè)城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無(wú)錫下降27.2%,廈門(mén)下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價(jià)監(jiān)測(cè)情況來(lái)看（見(jiàn)表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價(jià)。

第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對(duì)房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.56%,增速比上月末低0.41個(gè)百分點(diǎn)，比上年末低9.09個(gè)百分點(diǎn)；自20xx年6月份以來(lái)總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購(gòu)房貸款余額17.93萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)33.36%,增速比上月末高0.82個(gè)百分點(diǎn)，比上年末高8.63個(gè)百分點(diǎn)，反映購(gòu)房需求依然在上升。今年前九個(gè)月新增的個(gè)人購(gòu)房貸款約3.6萬(wàn)億元，同比多增約1.8萬(wàn)億元。

第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見(jiàn)的成交量下降，房?jī)r(jià)增速放緩，卻并不能改變公眾對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。今年7月份，全國(guó)住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個(gè)人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門(mén)加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個(gè)、0.54個(gè)、0.5個(gè)、2.06個(gè)和0.30個(gè)百分點(diǎn)。5?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個(gè)百分點(diǎn)。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。

相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。我國(guó)土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實(shí)，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

一是合理地為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競(jìng)相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，需要一定的'政府財(cái)力支撐。一方面，政府以低價(jià)形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動(dòng)就業(yè)，進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程中，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過(guò)拍賣(mài)的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購(gòu)買(mǎi)，政府一般可以從中獲得大量的土地財(cái)政收入。

根據(jù)最新的測(cè)算，在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，政府所得占房?jī)r(jià)的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財(cái)政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)，20xx年出讓國(guó)有建設(shè)用地22.14萬(wàn)公頃，出讓合同價(jià)款2.98萬(wàn)億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地面積20.44萬(wàn)公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓合同價(jià)款2.86萬(wàn)億元，占出讓合同總價(jià)款的96.0%.

以土地財(cái)政為代表的土地資本化模式，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵(lì)。高地價(jià)提高了地方政府通過(guò)土地拍賣(mài)獲取的收入，因而地方政府有動(dòng)機(jī)通過(guò)維持土地供給的稀缺性來(lái)獲得更多的土地財(cái)政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會(huì)比較困難。并且，高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力。短期內(nèi)政府的財(cái)政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來(lái)自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來(lái)自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。

作為應(yīng)對(duì)，應(yīng)考慮改革土地拍賣(mài)制度。我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)制度下，出價(jià)高者得，在未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將保持上漲的預(yù)期下，土地價(jià)格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車(chē)牌拍賣(mài)制度值得在我國(guó)土地使用權(quán)拍賣(mài)的制度設(shè)計(jì)中參考。它要求出價(jià)進(jìn)入有效報(bào)價(jià)區(qū)間，而有效報(bào)價(jià)區(qū)間是根據(jù)截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報(bào)價(jià)來(lái)確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣(mài)制度下，報(bào)價(jià)最高者和最低者都無(wú)法中標(biāo)。在土地拍賣(mài)中參考這樣的拍賣(mài)規(guī)則，將會(huì)改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價(jià)格穩(wěn)定和價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升、供不應(yīng)求的同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫(kù)存的艱巨任務(wù)，一二線熱點(diǎn)城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

我國(guó)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市。近年來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價(jià)格的一種體現(xiàn)。有研究測(cè)算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對(duì)于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價(jià)存在較大的波動(dòng)，受教育部門(mén)公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，在更大范圍內(nèi)提升我國(guó)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難題。

三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國(guó)際比較以及我國(guó)一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實(shí)際上，高地價(jià)與目前地方政府面臨的gdp考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國(guó)一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國(guó)際上其他同類(lèi)城市。這樣的土地使用布局對(duì)于我國(guó)一線城市來(lái)說(shuō)，并不一定是合理的。

如表3所示，北京、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國(guó)的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

一方面，要改變單一追求gdp的績(jī)效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開(kāi)發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測(cè)算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬(wàn)平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬(wàn)平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷(xiāo)售面積約20xx萬(wàn)平方米）。在盤(pán)活存量土地的過(guò)程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì)，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。

誠(chéng)然，許多國(guó)家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的未來(lái)預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國(guó)通過(guò)土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個(gè)地區(qū)的全局來(lái)考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時(shí)進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價(jià)值的提升恰恰是來(lái)源于對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。根據(jù)初步測(cè)算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實(shí)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長(zhǎng)期，從土地和各項(xiàng)資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。

總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長(zhǎng)期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長(zhǎng)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文選題方向篇三

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類(lèi)型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中自身經(jīng)營(yíng)管理水平不高、經(jīng)營(yíng)管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過(guò)于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效的評(píng)估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過(guò)程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來(lái)資金流動(dòng)量過(guò)大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來(lái)資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問(wèn)題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因、國(guó)家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中，沒(méi)有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況，沒(méi)有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作，沒(méi)有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買(mǎi)賣(mài)不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象；其次，國(guó)家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國(guó)家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過(guò)程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前國(guó)家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱(chēng)，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的地震因素、安全因素等等，都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施。

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來(lái)達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作中，通過(guò)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程，針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中各個(gè)流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí)，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容，保證項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制，提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營(yíng)管理工作中，包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來(lái)有效地提升其經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的控制能力，通過(guò)科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來(lái)有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（四）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過(guò)對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來(lái)衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)。

綜上所述，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行了分析，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述。

房地產(chǎn)論文選題方向篇四

1.房地產(chǎn)業(yè)與關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品相比，有很大的不同，具有獨(dú)特的性質(zhì)。如價(jià)格的昂貴性、區(qū)位的固定性、使用的耐久性、質(zhì)量的差異性、使用的限制性等。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為市場(chǎng)體系的基本組成部份，它具有一般性，它是某一地域內(nèi)商品交換活動(dòng)的固定場(chǎng)所及交換關(guān)系的總和，反映了商品的價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的相互作用。同時(shí)還具有供求關(guān)系特殊性，銀行和中介機(jī)構(gòu)參與性，權(quán)利主導(dǎo)性、不完全競(jìng)爭(zhēng)性等特殊性。通常通過(guò)分析一般性的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的異同點(diǎn)可以明確房地產(chǎn)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。

1.市場(chǎng)定位觀念不夠明確。

眾所周知，房地產(chǎn)具有許多特殊性質(zhì)，是一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行產(chǎn)品定位時(shí)市場(chǎng)定位觀念不夠明確，往往會(huì)出現(xiàn)定位過(guò)高或定位過(guò)低的現(xiàn)象，很容易使顧客對(duì)企業(yè)的定位印象產(chǎn)生誤解，導(dǎo)致顧客一味地只注重某一特定的產(chǎn)品，忽視了對(duì)其他產(chǎn)品的重視，這樣容易促使失去購(gòu)買(mǎi)欲，大量的潛在顧客將會(huì)流失，不利于企業(yè)的全面發(fā)展。

2.實(shí)施客戶戰(zhàn)略不夠完善。

在實(shí)施客戶戰(zhàn)略的過(guò)程中，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了挖掘新客戶，而忽略了對(duì)老客戶的維系。這就是所謂的“漏斗”原理。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只注重售前和售中的管理模式，對(duì)售后服務(wù)沒(méi)有引起高度重視，使得有些問(wèn)題無(wú)法得到有效的解決，喪失了許多的老客戶。表面看來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商即使在一周內(nèi)流失了100個(gè)客戶，又可以于接到100個(gè)新客戶，這兩者之間的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)似乎沒(méi)有任何變化，然而，事實(shí)相反，吸引新客戶所花費(fèi)的成本往往要比維系老客戶所消耗的成本多得多，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有擁有大量的客戶才能立于不敗之地。

3.企業(yè)內(nèi)部關(guān)系處理不當(dāng)。

企業(yè)內(nèi)部關(guān)系主要包括企業(yè)與內(nèi)部員工之間的相互關(guān)系。企業(yè)加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的主要目的在于協(xié)調(diào)好企業(yè)與內(nèi)部所有員工之間的關(guān)系。市場(chǎng)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)管理是指股東關(guān)系管理、部門(mén)關(guān)系管理及員工關(guān)系管理。由于長(zhǎng)期受到“官本位”觀念的深刻影響，企業(yè)內(nèi)部等級(jí)分明現(xiàn)象嚴(yán)重。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為員工僅是一種資源，他們才是真正的主人。因此，忽視了與內(nèi)部員工關(guān)系的處理，對(duì)員工的要求甚嚴(yán)，很少主動(dòng)關(guān)注員工生理、心理、情感的需求，致使員工的積極性，自主性、創(chuàng)造性大大降低。

顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的核心，要迎合市場(chǎng)需求，必須提供個(gè)性化服務(wù)。生產(chǎn)、設(shè)計(jì)出迎合不同消費(fèi)者的心理需求的產(chǎn)品，將潛在的顧客轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)房者。同時(shí)要完善房地產(chǎn)的售后服務(wù)，確保客戶精神上的愉悅感，居住上的舒適感。銷(xiāo)售人員應(yīng)該采取積極的銷(xiāo)售手段來(lái)促進(jìn)樓盤(pán)銷(xiāo)售，使顧客感受到購(gòu)買(mǎi)房屋的樂(lè)趣。具體措施可如下文內(nèi)容:1.直接降價(jià);2.免費(fèi)送禮;3.內(nèi)部員工價(jià);4.組織團(tuán)購(gòu);5.承諾無(wú)理由退房;6.減首付;7.保價(jià)計(jì)劃;8.先租后賣(mài)。

2.開(kāi)發(fā)商對(duì)入住糾紛的提早預(yù)防措施。

應(yīng)加強(qiáng)與顧客的交流溝通。根據(jù)美國(guó)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)的研究，只有三分之一的顧客是會(huì)因產(chǎn)品出現(xiàn)問(wèn)題而感到不滿意，其其余三分之二的顧客因溝通不良而不滿意。由此可見(jiàn)，重視與客戶之間的交流溝通是增強(qiáng)客戶滿意感的重要途徑。一個(gè)不滿意的客戶意味著公司將流失無(wú)形的資產(chǎn)，而一個(gè)滿意的客戶意味著公司將會(huì)增加無(wú)形的資產(chǎn)。因此，有見(jiàn)識(shí)的房地產(chǎn)公司，加強(qiáng)與顧客溝通，主動(dòng)出擊，為顧客排憂解難無(wú)形資產(chǎn)，他們盡力鼓勵(lì)顧客提出抱怨，而后再盡力讓不滿意的顧客重新高興起來(lái)。為了使房子能在交付時(shí)達(dá)到使用和綠化完成等要求，現(xiàn)在，部分開(kāi)發(fā)商采用了以下兩種方式:一是將原來(lái)的倉(cāng)促入住改為預(yù)留出入住準(zhǔn)備期，以便能提早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。二是索性將原訂的交房日期推遲，寧可按合同向購(gòu)房人進(jìn)行賠償，也不愿引發(fā)糾紛。謹(jǐn)慎承諾，降低客戶預(yù)期值，客戶的滿意度就會(huì)更高。

1.市場(chǎng)定位策略。

從關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)角度看，產(chǎn)品市場(chǎng)定位的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與特定顧客群體的關(guān)系定位，即明確與誰(shuí)打交道。這種關(guān)系定位，即包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)產(chǎn)品的顧客之間的關(guān)系定位，也包括了市場(chǎng)環(huán)境條件下的其他客戶關(guān)系的定位。在明確市場(chǎng)定位的的時(shí)候，優(yōu)先考慮所處的市場(chǎng)環(huán)境、開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力、歷史形成條件、自身優(yōu)勢(shì)與特色，也就是確立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)源于開(kāi)發(fā)商可以向客戶所創(chuàng)造的價(jià)值，同時(shí)該價(jià)值應(yīng)比開(kāi)發(fā)商自身所創(chuàng)造該價(jià)值時(shí)耗費(fèi)的成本要大。其次，選出若干適用優(yōu)勢(shì)。在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，開(kāi)發(fā)商至少應(yīng)考慮自身的產(chǎn)品質(zhì)量、開(kāi)發(fā)成本、技術(shù)水平及售后服務(wù)水平等因素。與此同時(shí)，還應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)者的相應(yīng)因素相比較。從而發(fā)現(xiàn)自身的不足與優(yōu)勢(shì)所在并進(jìn)行改進(jìn)與強(qiáng)化。此外，應(yīng)向市場(chǎng)有效地明確企業(yè)定位觀念，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)擴(kuò)充服務(wù)人員，同時(shí)加以培訓(xùn)，而后宣傳其服務(wù)優(yōu)勢(shì)與能力。

2.實(shí)行客戶關(guān)系的管理策略。

顧客就是上帝，因而開(kāi)發(fā)商進(jìn)行客戶維系有以下幾種方略:第一、實(shí)施實(shí)行會(huì)員制。該營(yíng)銷(xiāo)方法的突出優(yōu)勢(shì)就是把硬性廣告宣傳變成為會(huì)員之間軟性宣傳，同時(shí)銷(xiāo)售的產(chǎn)品其質(zhì)量及價(jià)格要優(yōu)勝于市面上那些同一類(lèi)別的產(chǎn)品。通過(guò)會(huì)務(wù)活動(dòng)拉近商家、消費(fèi)者、業(yè)主及企業(yè)自身的距離，同時(shí)增強(qiáng)彼此之間溝通與信任，這樣借助會(huì)員優(yōu)惠與文化增值途徑，刺激會(huì)員消費(fèi)市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)樓盤(pán)銷(xiāo)售。第二、強(qiáng)化個(gè)人聯(lián)系。也就是利用樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)人員和潛在客戶的緊密交流而增加友情，增強(qiáng)關(guān)系。比如常常邀請(qǐng)顧客的主管經(jīng)理參與各類(lèi)娛樂(lè)活動(dòng)，逐步密切雙方關(guān)系;牢記主要客戶及其夫人與孩子的生日，同時(shí)與生日時(shí)送上禮品、鮮花以示祝賀;或者為喜歡養(yǎng)花的客戶送上優(yōu)良花種與花肥;抑或通過(guò)自己的一些社會(huì)關(guān)系來(lái)幫助客戶解決其子女入托、升學(xué)及就業(yè)等問(wèn)題。利用個(gè)人聯(lián)系進(jìn)行關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)也有一定的弊端:容易導(dǎo)致企業(yè)對(duì)長(zhǎng)期接觸客戶的營(yíng)銷(xiāo)人員有過(guò)分依賴(lài)，加大了管理難度。所以在運(yùn)用這一策略時(shí)應(yīng)該注意適當(dāng)?shù)匕褜⑵髽I(yè)聯(lián)系建于個(gè)人聯(lián)系之上，利用長(zhǎng)期個(gè)人聯(lián)系來(lái)提高企業(yè)親密度，進(jìn)而形成企業(yè)之間的的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。

3.于競(jìng)爭(zhēng)中合作，實(shí)現(xiàn)雙贏。

松散性結(jié)盟通常是開(kāi)發(fā)商之間運(yùn)用較多的方式，這讓合作雙可以避免直接沖突，抑或共同創(chuàng)出區(qū)域品牌，在收益方面實(shí)現(xiàn)雙贏。如自20xx年10月起，于成都市的羊西線兩側(cè)進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的'二十多家房地產(chǎn)商采用“打捆包裝、整體宣傳”的方略，于營(yíng)銷(xiāo)宣傳中共創(chuàng)區(qū)域品牌—“羊西板塊”，獲得了不錯(cuò)的營(yíng)銷(xiāo)效果。而在20xx年4月28日進(jìn)行開(kāi)盤(pán)的廣州星河灣因完美的設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工質(zhì)量及園林景觀，迫使其他的發(fā)展商調(diào)整設(shè)計(jì)方案及競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，不得不對(duì)對(duì)原先的設(shè)計(jì)進(jìn)行重新修改，增加了投入，還對(duì)其他發(fā)展商進(jìn)行了有效刺激，有利于提高華南版塊發(fā)展商的綜合素質(zhì)，這也是合作雙贏的一個(gè)體現(xiàn)。實(shí)際上，競(jìng)爭(zhēng)者之間的合作方式是多樣化的，或不同企業(yè)共同開(kāi)發(fā)某一種新的產(chǎn)品;或組建企業(yè)集團(tuán)，利用合作來(lái)得到強(qiáng)大聯(lián)合優(yōu)勢(shì)，抑或優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，促進(jìn)合作各方得到比合作之前的更多競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與利益。武漢地區(qū)在城區(qū)建設(shè)推廣武漢都市星座聯(lián)盟系統(tǒng)工程時(shí)就為我們提供了一個(gè)雙贏甚至多贏的典例。也就是“五個(gè)強(qiáng)化”戰(zhàn)略。即:(1)強(qiáng)化品牌合力。以樹(shù)立武漢都市新空間為構(gòu)建理念，以都市星座為聯(lián)盟商標(biāo)，通過(guò)契約方式將老城區(qū)的小地塊樓盤(pán)連接在一起，促進(jìn)小地塊聯(lián)盟整體的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，提升品牌戰(zhàn)力。(2)強(qiáng)化統(tǒng)一使用技術(shù)資源、策劃資源、營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)策略環(huán)境。(3)強(qiáng)化產(chǎn)品制造及研發(fā)。以強(qiáng)大的專(zhuān)業(yè)資源及聯(lián)盟體的服務(wù)機(jī)構(gòu)為支撐點(diǎn)，為聯(lián)盟體成員創(chuàng)造客戶需求的產(chǎn)品提供了條件，為研制適銷(xiāo)對(duì)路的成套產(chǎn)品提升了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。(4)強(qiáng)化決策管理。即科學(xué)地利用社會(huì)決策資源與專(zhuān)業(yè)資源，提升投資商的價(jià)值，打造競(jìng)爭(zhēng)策略平臺(tái)(5)強(qiáng)化銷(xiāo)售平臺(tái)。結(jié)合所用聯(lián)盟體創(chuàng)造一手樓新型網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售平臺(tái)，全面推出3a立體化營(yíng)銷(xiāo)策略，構(gòu)建最佳的低成本高效益的營(yíng)銷(xiāo)模式。各大房地產(chǎn)公司應(yīng)本著尊重契約、統(tǒng)一行動(dòng)的觀念，共同創(chuàng)造以小變大的競(jìng)爭(zhēng)形式。以契約的形式為行動(dòng)指南，營(yíng)造企業(yè)自己專(zhuān)有的策劃、營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)機(jī)制，創(chuàng)建全面的都市星座母品牌與子品牌系統(tǒng)，為贏取市場(chǎng)份額奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

4.協(xié)調(diào)好企業(yè)與政府和媒體的關(guān)系，創(chuàng)造良好的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境。

企業(yè)是社會(huì)的重要組成部分，企業(yè)的活動(dòng)會(huì)直接受到政府及相關(guān)法律法規(guī)的制約。因此，在協(xié)調(diào)企業(yè)與政府之間的關(guān)系時(shí)，應(yīng)以積極的態(tài)度，自覺(jué)遵守國(guó)家的法律法規(guī)，幫助解決國(guó)家所面臨的各種難題?，F(xiàn)代關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)理論認(rèn)為:如果能夠加強(qiáng)企業(yè)與政府之間的配合，樹(shù)立共存共榮的意識(shí)，那么國(guó)家就可能會(huì)制定出對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)節(jié)合理化、避免相互矛盾、幫助營(yíng)銷(xiāo)人員創(chuàng)造和分配價(jià)值的政策?，F(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)的內(nèi)容豐富多樣，其他相關(guān)團(tuán)體與內(nèi)部員工之間的關(guān)系也是關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。只有正確處理好這些關(guān)系，創(chuàng)造良好的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的前提條件。

5.正確處理企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，創(chuàng)造發(fā)展的動(dòng)力。

企業(yè)內(nèi)部營(yíng)銷(xiāo)最關(guān)鍵的一步，便是把握企業(yè)內(nèi)部關(guān)系的結(jié)構(gòu)性質(zhì)與特征。企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)主要可以分為三個(gè)層面，即由股東構(gòu)成的影響層、提供有關(guān)支持的輔助層、從事基本活動(dòng)的核心層。影響這三層的主要因素在于顧客需求度及滿意度，同時(shí)直接關(guān)系到企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。正確處理好企業(yè)與內(nèi)部員工關(guān)系，從“以人為本”的角度出發(fā)，是現(xiàn)代關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)理念的核心，這種人為核心的理念強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)在于激發(fā)人潛在能動(dòng)性和創(chuàng)造性，為企業(yè)創(chuàng)造有利的價(jià)值。

6.完善客戶退出管理模式。

客戶退出管理模式是根據(jù)客戶退出企業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的購(gòu)買(mǎi)模式，認(rèn)真分析原因，吸取經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)等一系列的方式來(lái)避免客戶的流失。完善客戶退出管理模式可以采取以下方法:第一，預(yù)測(cè)客戶流失率。預(yù)測(cè)顧客流失率的公式為(期初顧客人數(shù)－期末顧客人數(shù))/期初顧客人數(shù)*100%。

房地產(chǎn)論文選題方向篇五

包含在清算的項(xiàng)目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類(lèi)集合，再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配；另外，對(duì)于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。

2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算。

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過(guò)程中一般會(huì)采用兩種計(jì)算方法：一是按照其開(kāi)發(fā)的房屋面積分開(kāi)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算其增值額和增值率，其增值稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來(lái)進(jìn)行；二是先整體計(jì)算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計(jì)算其土地的增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過(guò)預(yù)算來(lái)將兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對(duì)比，然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作。

3.土地增值稅清算審核鑒證。

國(guó)家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對(duì)其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報(bào)告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請(qǐng)清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書(shū)面通知之后按照稅務(wù)部門(mén)要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門(mén)所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi)向稅收部門(mén)主動(dòng)提出增值稅的清算請(qǐng)求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問(wèn)題。

1.計(jì)算方式復(fù)雜。

在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過(guò)程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷(xiāo)售收入的總金額、扣除的項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容，這就表明需要耗費(fèi)許多人力物力，對(duì)于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資的活動(dòng)更為復(fù)雜的企業(yè)來(lái)說(shuō)，要對(duì)其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算，所要耗費(fèi)的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。

房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售類(lèi)公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開(kāi)發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司，在項(xiàng)目完工之后直接進(jìn)行注銷(xiāo)，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí)，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚(yáng)鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。

3.資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范。

稅收部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專(zhuān)業(yè)技能不過(guò)關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過(guò)程中需要稅務(wù)部門(mén)進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延。

部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開(kāi)發(fā)和保留尾盤(pán)等方式，另外還有可能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上進(jìn)行改動(dòng)，一般的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷(xiāo)售比例在超過(guò)85%以上則需要繳的稅金，而通過(guò)做假的賬的方式可以人為的將銷(xiāo)售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。

5.收入確認(rèn)不規(guī)范。

企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對(duì)工程款推遲結(jié)算，不能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷(xiāo)售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷(xiāo)售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房?jī)r(jià)來(lái)間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問(wèn)題均是影響房企土地增值稅正常、及時(shí)、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國(guó)家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。

1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。

在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí)，首先將清算的對(duì)向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時(shí)要將其銷(xiāo)售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對(duì)于目前未清算且剛銷(xiāo)售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。

2.準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工面積。

稅收部門(mén)對(duì)于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈(zèng)送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷(xiāo)售完畢，然后征收稅金。

3.房源銷(xiāo)售收入的確定。

在進(jìn)行銷(xiāo)售收入的確定時(shí)，為防止其故意降價(jià)，可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，在了解市?chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對(duì)較為準(zhǔn)確的判斷，同時(shí)對(duì)于其銷(xiāo)售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來(lái)拖延土地增值稅的繳納。

4.嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核。

同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票等方式來(lái)擴(kuò)大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門(mén)在審核時(shí)要對(duì)其所開(kāi)出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額。

5.把握成本控制分?jǐn)偂?/p>

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。

6.土地增值稅的計(jì)算過(guò)程要規(guī)范。

土地增值稅的清算和審核過(guò)程非常的復(fù)雜，稍不注意便會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行，確保稅收的清算過(guò)程規(guī)范科學(xué)。

7.提高清算工作的質(zhì)量。

清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門(mén)在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門(mén)檻和，加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)制度和稅收制度，保證每一項(xiàng)核算的結(jié)果的真實(shí)和準(zhǔn)確。

四、結(jié)語(yǔ)。

通過(guò)對(duì)土地增值稅的清算，其也是國(guó)家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī)，開(kāi)展土地增值稅的清算工作，促使國(guó)家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。

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房地產(chǎn)論文選題方向篇六

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提出了要求，需要有與之相適應(yīng)的人才隊(duì)伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，人才供需之間的矛盾突出。一方面，房地產(chǎn)高級(jí)管理人缺乏，越來(lái)越多的項(xiàng)目需要在開(kāi)發(fā)理念、融資風(fēng)控、建設(shè)管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面，房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科畢業(yè)生數(shù)量眾多，難以找到合適的崗位，連續(xù)數(shù)年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡，需要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的需求特征，推動(dòng)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式的調(diào)整，迎接房地產(chǎn)市場(chǎng)“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項(xiàng)目策劃、施工建設(shè)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、竣工交付和物業(yè)管理等，業(yè)務(wù)涉及價(jià)值鏈長(zhǎng)，需要的專(zhuān)業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類(lèi)型可以歸為金融財(cái)務(wù)類(lèi)、策劃管理類(lèi)、工程技術(shù)類(lèi)和營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)類(lèi)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目為單元，每個(gè)項(xiàng)目組都需要上述人才，不同的專(zhuān)業(yè)知識(shí)需要能夠有效地融合與貫通，才能形成“能用”和“管用”的人才。

1.綜合性特點(diǎn)從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)調(diào)控的影響，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，合理確定項(xiàng)目定位，才能降低后續(xù)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。從開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)看，企業(yè)需要與政府多個(gè)職能部門(mén)和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行有效的溝通和配合，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面臨多項(xiàng)與政府部門(mén)相關(guān)的報(bào)批業(yè)務(wù)。例如，在土地購(gòu)置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權(quán)出讓等相關(guān)知識(shí)，明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報(bào)批階段，需要掌握城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目評(píng)價(jià)等方面的知識(shí)，這一階段對(duì)綜合性知識(shí)和溝通能力有較高要求。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓(xùn)、輪崗再到專(zhuān)職崗位的過(guò)程，新員工需要全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程與特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)綜合性知識(shí)的掌握和應(yīng)用能力要求較高，而大學(xué)畢業(yè)生知識(shí)窄，難以適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求，而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔(dān)人才培養(yǎng)的成本，常選擇有工作經(jīng)驗(yàn)的人員，部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工，他們通常擁有豐富的綜合知識(shí)面和較強(qiáng)的溝通能力。

2.區(qū)域性特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目受到所在城市的自然環(huán)境與社會(huì)習(xí)俗影響較大，項(xiàng)目根植于區(qū)域之中，項(xiàng)目定位不能離開(kāi)所在區(qū)域。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)于城市、區(qū)域與板塊的認(rèn)識(shí)程度決定著項(xiàng)目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過(guò)程中，形成各具特色的板塊居住文化，影響特定區(qū)域人群的住房消費(fèi)心理。住房消費(fèi)者選擇了一個(gè)項(xiàng)目，也選擇了一個(gè)區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類(lèi)型。由于房地產(chǎn)區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結(jié)果。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，區(qū)域性是重要的特點(diǎn)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要對(duì)城市、區(qū)域與板塊有深入的認(rèn)識(shí)和了解，而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。

3.金融化特點(diǎn)從國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與金融服務(wù)的過(guò)程，房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達(dá)國(guó)家表現(xiàn)的淋漓盡致。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中，項(xiàng)目融資、風(fēng)險(xiǎn)控制與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處置對(duì)企業(yè)的影響日益明顯，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。目前，金地、萬(wàn)科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行，涉足金融領(lǐng)域，房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢(shì)明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，發(fā)達(dá)國(guó)家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)納入商學(xué)院下的金融和財(cái)務(wù)學(xué)科，注重學(xué)生對(duì)于房地產(chǎn)金融與財(cái)務(wù)知識(shí)的傳授。綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中展現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn)，需要高校及時(shí)調(diào)整課題體系、教學(xué)方式與培養(yǎng)方式，推動(dòng)人才供需之間的平衡。

在我國(guó)的高校培養(yǎng)體系中，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)在的專(zhuān)業(yè)調(diào)整中受到影響，被并入工程管理專(zhuān)業(yè)，人才培養(yǎng)出現(xiàn)斷層。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專(zhuān)業(yè)設(shè)置的限制和院校學(xué)科背景的差異，我國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育情況復(fù)雜，依托的學(xué)科背景差異大，水平參差不齊，培養(yǎng)的學(xué)生還難以適應(yīng)行業(yè)對(duì)于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。

1.學(xué)科體系分散，缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設(shè)置相應(yīng)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置，依托的一級(jí)學(xué)科包括工商管理、管理科學(xué)與工程、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置多數(shù)依托工商管理與應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)科設(shè)立，課程設(shè)置也是偏重于經(jīng)濟(jì)管理，重點(diǎn)課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專(zhuān)業(yè)，與土木工程、項(xiàng)目管理課題體系結(jié)合緊密，偏重于工科教育，主干課程包括建筑施工、項(xiàng)目管理、工程造價(jià)等。此外，部分高校依托土地資源管理開(kāi)辦房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)。由于高校依托的學(xué)科基礎(chǔ)不同，課題設(shè)置也各有側(cè)重，培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)與知識(shí)結(jié)構(gòu)差異較大。課程體系與知識(shí)專(zhuān)業(yè)的不同導(dǎo)致培養(yǎng)的學(xué)生專(zhuān)業(yè)知識(shí)與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標(biāo)準(zhǔn)化，對(duì)培養(yǎng)學(xué)生的質(zhì)量影響較大，也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來(lái)了困惑。因此，相對(duì)于成熟的專(zhuān)業(yè)，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的學(xué)科體系還存在“散、亂、基礎(chǔ)不牢”的問(wèn)題。

2.專(zhuān)業(yè)教育體系與市場(chǎng)需求脫節(jié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)作為高度應(yīng)用型的專(zhuān)業(yè)，能否與實(shí)踐充分結(jié)合，直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育與市場(chǎng)需求之間的不匹配問(wèn)題比較突出，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，教材、書(shū)本上的知識(shí)不能適應(yīng)房地產(chǎn)理論與實(shí)踐的發(fā)展需要。目前的`課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實(shí)踐脫節(jié)嚴(yán)重，部分教材沿用上世紀(jì)版本，內(nèi)容知識(shí)陳舊，難以在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中得到應(yīng)用。而從國(guó)外引入的教材，也存在與國(guó)內(nèi)實(shí)踐相脫節(jié)的問(wèn)題。其次，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教師隊(duì)伍與實(shí)踐脫節(jié)。由于我國(guó)的土地與住房市場(chǎng)都處于制度轉(zhuǎn)型、行業(yè)興起與市場(chǎng)發(fā)展的階段，制度變革與市場(chǎng)發(fā)展的速度較快，高校教師隊(duì)伍在理論與實(shí)踐上還沒(méi)有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，教師隊(duì)伍自身知識(shí)體系更新節(jié)奏較慢，不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求。

3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)緊密結(jié)合，是培養(yǎng)房地產(chǎn)“管用”學(xué)生的關(guān)鍵點(diǎn)。從國(guó)內(nèi)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)方式來(lái)看，主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學(xué)為主，對(duì)于課程實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學(xué)方式一方面難以吸引學(xué)生的興趣，另一方面也難以適應(yīng)企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)課程教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)培養(yǎng)方式由“被動(dòng)”面對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向“主動(dòng)”適應(yīng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，已經(jīng)成為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢(shì)。

1.獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，夯實(shí)高效人才培養(yǎng)基礎(chǔ)體系房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的作用與地位日益凸顯，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時(shí)期將保持在較高水平。借鑒美國(guó)、英國(guó)、新加坡、我國(guó)香港等發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)模式，需要形成我國(guó)具有獨(dú)立性的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置與培養(yǎng)體系。目前，較為可行的是在工商管理和管理科學(xué)與工程下獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時(shí)，設(shè)置相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)碩士，形成學(xué)術(shù)與專(zhuān)業(yè)兩個(gè)培養(yǎng)體系。從國(guó)家層面設(shè)置相對(duì)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，統(tǒng)一學(xué)科口徑，統(tǒng)一課程體系，有助于相對(duì)規(guī)范和完善的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化，對(duì)人才的需求類(lèi)型、需求結(jié)構(gòu)、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設(shè)置必須與之相適應(yīng)才能得到發(fā)展，課程和方向的設(shè)置還需要與時(shí)俱進(jìn)。

2.實(shí)現(xiàn)教學(xué)與實(shí)踐的融合，培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)管用的專(zhuān)業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力，在課題體系中設(shè)置相應(yīng)的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實(shí)踐來(lái)看，教學(xué)與實(shí)踐之間還存在很大距離。英國(guó)房地產(chǎn)教育體系中對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)投資等應(yīng)用性的課程，要求學(xué)生選擇一個(gè)對(duì)應(yīng)方向的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)地參與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程。我國(guó)香港和新加坡的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生要求在大學(xué)期間有一定周數(shù)出國(guó)考察，培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)中，國(guó)內(nèi)高校也應(yīng)該從國(guó)際與國(guó)內(nèi)兩個(gè)視角培養(yǎng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的實(shí)踐能力。從國(guó)際視角來(lái)看，在有條件的發(fā)達(dá)地區(qū)，培養(yǎng)方案中設(shè)置暑期國(guó)際房地產(chǎn)夏令營(yíng)，對(duì)國(guó)外特定城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，開(kāi)拓國(guó)際視野;從國(guó)內(nèi)來(lái)看，以課程為依托，以實(shí)際項(xiàng)目作為案例，明確“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程造價(jià)、項(xiàng)目管理”等課程為“教學(xué)+實(shí)踐”的課程，規(guī)范學(xué)生的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。

3.與行業(yè)資格認(rèn)證掛鉤，探索教育專(zhuān)業(yè)化路徑英國(guó)與我國(guó)香港地區(qū)成立有皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)和香港測(cè)量師學(xué)會(huì)等，這些協(xié)會(huì)及其專(zhuān)業(yè)認(rèn)證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)證，確保培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認(rèn)證提高了畢業(yè)生的競(jìng)爭(zhēng)力，有助于明確學(xué)生培養(yǎng)的方向。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段，規(guī)范化與專(zhuān)業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也逐漸嶄露頭角，如中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等。充分重視國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)于人才的需求特點(diǎn)，發(fā)揮專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)的橋梁作用，推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)與高校三結(jié)合，有助于培養(yǎng)具備國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力且能夠符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。

房地產(chǎn)論文選題方向篇七

目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在融資壓力大、融資渠道單一的問(wèn)題。這里既有房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)和宏觀調(diào)控政策的影響，也有企業(yè)自身的原因。筆者根據(jù)本單位的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，提出國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用海外資金長(zhǎng)期看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的良機(jī)，積極與海外資金合作；同時(shí)不斷提升自身管理能力，提高資金管理效率，加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，從根本上降低融資需求。

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)高，融資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。近幾年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國(guó)六條國(guó)八條的出臺(tái)，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過(guò)外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金約有60%來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金對(duì)銀行的依賴(lài)程度較大。

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動(dòng)周期一般為4-5年，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從20xx年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)五年快速增長(zhǎng)，未來(lái)幾年會(huì)不會(huì)進(jìn)入一個(gè)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷(xiāo)售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長(zhǎng)，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會(huì)面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、成熟的項(xiàng)目運(yùn)作模式以及雄厚的資金實(shí)力。在未來(lái)以資金實(shí)力作為核心競(jìng)爭(zhēng)能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項(xiàng)目的投資時(shí)機(jī)，快速壯大自身實(shí)力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國(guó)外、港臺(tái)地產(chǎn)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，加快了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時(shí)加劇了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴(lài)貸款盲目投資開(kāi)發(fā)，不重視自身資金的積累和競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)，以至資金來(lái)源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運(yùn)行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開(kāi)展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對(duì)銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒(méi)有一個(gè)完善的二級(jí)市場(chǎng)，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無(wú)法可依的困境。

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機(jī)，以國(guó)際慣例為參照，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實(shí)際情況，突破重點(diǎn)，帶動(dòng)其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點(diǎn)，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動(dòng)其他市場(chǎng)的形成。同時(shí)在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個(gè)寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強(qiáng)調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項(xiàng)工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行b股、h股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的`國(guó)際化進(jìn)程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng)房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開(kāi)法律的保障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式。對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時(shí)這也是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團(tuán)）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團(tuán)、dbs發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個(gè)較大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目，比如位于淮海中路的上海廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于上海新天地附近的麗景苑高級(jí)服務(wù)式公寓項(xiàng)目等。在幾年前公司開(kāi)始將融資對(duì)象轉(zhuǎn)向海外投資機(jī)構(gòu)，20xx年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報(bào)，目前由我集團(tuán)控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國(guó)際知名的投資基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)的永業(yè)公寓二期項(xiàng)目也在9月份正式開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目目前的平均售價(jià)達(dá)到22000元/平方米，且目前銷(xiāo)售狀況良好，也會(huì)為海外基金在中國(guó)的投資帶來(lái)滿意的投資回報(bào)，目前集團(tuán)已累計(jì)吸收外資達(dá)100億人民幣，開(kāi)發(fā)土地近100萬(wàn)平方米，應(yīng)該說(shuō)通過(guò)與國(guó)際金融資本的合作，為集團(tuán)開(kāi)拓了一條新的融資渠道，同時(shí)也不斷的壯大了公司的自身實(shí)力。

如何獲得國(guó)外資本的認(rèn)同呢？以筆者單位的經(jīng)驗(yàn)：首先要作到誠(chéng)實(shí)守信，外方作為跨地域的經(jīng)營(yíng)者，最看重的也是合作方是否誠(chéng)實(shí)守信，往往在我們與外方洽談合作事項(xiàng)之前，外方已經(jīng)通過(guò)各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過(guò)程中我們也始終奉行誠(chéng)實(shí)守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長(zhǎng)期的合作伙伴關(guān)系。其次在處理問(wèn)題時(shí)要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過(guò)程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護(hù)中方利益的同時(shí)也要合理的維護(hù)外方的利益，使外方在中國(guó)境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉(zhuǎn)速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉(zhuǎn)。針對(duì)許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不是很暢通的問(wèn)題，筆者認(rèn)為首先應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個(gè)環(huán)節(jié)的重要節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個(gè)資金管理流程落實(shí)到每一個(gè)細(xì)節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個(gè)流程需要經(jīng)過(guò)客戶提供資料、銀行預(yù)審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預(yù)售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個(gè)環(huán)節(jié)。而各個(gè)部門(mén)之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時(shí)回籠，公司財(cái)務(wù)部在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后立即明確了各個(gè)環(huán)節(jié)的重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并指派專(zhuān)人負(fù)責(zé)，大大加快了貸款資金的回籠速度。

（2）減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì)，靠負(fù)債支撐著企業(yè)，一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功，要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，盡早處置閑置資產(chǎn)，如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。以筆者所在的集團(tuán)為例，95年以后公司為完成政府的危、棚、簡(jiǎn)改造任務(wù)，向銀行貸款3億多人民幣，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)89%每天須向銀行支付利息10萬(wàn)多人民幣，再加上當(dāng)時(shí)市場(chǎng)不景氣，地價(jià)下跌，使大批資金套牢在空置的土地上無(wú)力自拔，資產(chǎn)運(yùn)行狀況急劇惡化，當(dāng)時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過(guò)詳細(xì)的分析和研究，采取了一系列的防范和調(diào)整措施，包括主動(dòng)調(diào)低價(jià)格，盡快盤(pán)活商品房存量，土地存量，盡快全力的回籠資金，最終規(guī)避了由資金風(fēng)險(xiǎn)引起的財(cái)務(wù)危機(jī)，使企業(yè)走出了困境。

（3）嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要建立準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系，要有嚴(yán)格的成本費(fèi)用預(yù)決算和審批制度，每一筆開(kāi)支都要遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián)，實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

[2]潘愛(ài)青:房地產(chǎn)融資問(wèn)題研究.科技創(chuàng)業(yè)月刊,20xx,07。

[3]劉晴:我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資問(wèn)題及對(duì)策研究.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào),20xx,07。

房地產(chǎn)論文選題方向篇八

摘要：文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前環(huán)境下的狀況，對(duì)品牌營(yíng)銷(xiāo)、綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)等不同營(yíng)銷(xiāo)方式進(jìn)行分析，提出針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營(yíng)銷(xiāo)組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷(xiāo)策略的優(yōu)點(diǎn)，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售，加快資金回籠。

關(guān)鍵詞：營(yíng)銷(xiāo)策略品牌營(yíng)銷(xiāo)綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)。

營(yíng)銷(xiāo)，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是用科學(xué)的方法分析市場(chǎng)上的需求，并生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)為指導(dǎo)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的分析，找出機(jī)會(huì)，選擇營(yíng)銷(xiāo)渠道和促銷(xiāo)手段，經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng)，以達(dá)到占有市場(chǎng)，促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行為。

從某種意義上講，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的策劃工作。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相比，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的共性，也有其個(gè)性，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自20xx年開(kāi)始調(diào)控，在國(guó)家各種調(diào)控政策的影響下，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售狀況舉步維艱。據(jù)中房信統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20xx年，商品房銷(xiāo)售面積111304萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1、8%，增幅比1～11月份回落0、6個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年回落2、6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12、4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降1、4%。商品房銷(xiāo)售額64456億元，增長(zhǎng)10%，增速比1～11月份提高0、9個(gè)百分點(diǎn)，比20xx年回落1、1個(gè)百分點(diǎn)；在20xx年排名前20名的房企中，有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有能夠?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。

如今，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策未有絲毫松動(dòng)的跡象，在政策日益趨緊的情況下，幾乎所有的地產(chǎn)商都開(kāi)始節(jié)衣省食，儲(chǔ)備過(guò)冬?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)比拼的不再是誰(shuí)大，而是比誰(shuí)的銷(xiāo)售資金回籠的快，能夠熬過(guò)去的希望就越大。所以，加速房產(chǎn)的銷(xiāo)售，已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)順利度過(guò)難關(guān)的最重要手段，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極探索營(yíng)銷(xiāo)策略。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20xx年、20xx年的井噴，現(xiàn)在賣(mài)方市場(chǎng)已是一去不復(fù)返，所以，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要積極探索房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的策略，這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

1、積極展開(kāi)品牌營(yíng)銷(xiāo)。

從企業(yè)的角度看，品牌營(yíng)銷(xiāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)意義十分重大，能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)效益。一般來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，多數(shù)樓盤(pán)不愁銷(xiāo)售。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日趨成熟，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，單靠產(chǎn)品本身很難保持對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)久的吸引力。而品牌所包含的不僅是房子本身，它還包含著情感和文化及與消費(fèi)者的情感溝通；不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)；能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮重要的作用，為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)效益。

從消費(fèi)者的角度看，現(xiàn)在人們生活品質(zhì)提高了，選擇的機(jī)會(huì)更多，消費(fèi)者購(gòu)房行為也日益挑剔。人們對(duì)房子的需求不僅僅是安身立命的場(chǎng)所，而且是價(jià)值、身份的體現(xiàn)。品牌作為一種質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)值的承諾，可以增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心，加速購(gòu)買(mǎi)行為的發(fā)生。如今許多消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，不再找樓盤(pán)買(mǎi)房，而熱衷于找品牌。

總而言之，品牌作為一種最有效的資源，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)克敵制勝的法寶，發(fā)展壯大的利器。品牌競(jìng)爭(zhēng)代替產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，一個(gè)強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價(jià)格戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，建立和培育品牌是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟(jì)的投資。

2、踐行綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)。

房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)是指房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身與環(huán)境的和諧共存而把綠色生態(tài)觀念引入其營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，并指導(dǎo)其策劃與實(shí)施的過(guò)程，其本質(zhì)就是綠色營(yíng)銷(xiāo)理論在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐運(yùn)用。綠色營(yíng)銷(xiāo)觀念是以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的一種全新的營(yíng)銷(xiāo)觀念，是生態(tài)文明時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇，也是未來(lái)綠色文明社會(huì)對(duì)企業(yè)的必然要求。房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)一系列綠色營(yíng)銷(xiāo)組合手段來(lái)滿足消費(fèi)者對(duì)綠色住宅的需求，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、消費(fèi)者效益和企業(yè)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，最終為實(shí)現(xiàn)人與自然的可持續(xù)發(fā)展。可以從三個(gè)方面理解房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)的必要性。

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)為了樹(shù)立自己的品牌形象，就必須在生產(chǎn)中采購(gòu)和使用綠色建材，開(kāi)發(fā)綠色生態(tài)環(huán)境，生產(chǎn)綠色品牌產(chǎn)品。綠色品牌的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)可以塑造企業(yè)形象，在市場(chǎng)上，可以拉近企業(yè)與消費(fèi)者的距離，得到消費(fèi)者的支持和社會(huì)的認(rèn)可，最終轉(zhuǎn)化為企業(yè)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)企業(yè)利潤(rùn)的提升，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，人們生活水平日益改善，消費(fèi)者對(duì)各種產(chǎn)品的需求從生理需求向心理需求發(fā)展。

現(xiàn)代生活的快節(jié)奏給人們帶來(lái)越來(lái)越大的身心壓力，環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作，釋放壓力的良好場(chǎng)所，成為人們生理上、心理上的緊密依賴(lài)品，成為人們滿足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要場(chǎng)所。住房的舒適性、陶冶性、祥和性和文化性是消費(fèi)者追求的目標(biāo)，也應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的著力點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)踐行綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)理念就顯得意義特別重大。

3、全面開(kāi)展服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)。

同樣的產(chǎn)品，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈中，怎樣才能使自己產(chǎn)品戰(zhàn)勝對(duì)手，立于不敗之地呢？這里面，除了品牌、價(jià)格、促銷(xiāo)等諸多手段外，服務(wù)牌也是必不可少的一張。有調(diào)查表明，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物質(zhì)產(chǎn)品日漸豐富，人們對(duì)服務(wù)需求的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品需求的增長(zhǎng)。服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)不僅要求服務(wù)能體現(xiàn)品牌的價(jià)值，還要與眾不同，同時(shí)，需要服務(wù)的產(chǎn)品越復(fù)雜，對(duì)服務(wù)工作的要求也越高，這些因素使得服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)越來(lái)越重要。

可以肯定地說(shuō)，今后的營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代將是服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)比拼的時(shí)代。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤(pán)的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤(pán)有全方位地了解，確立初步的認(rèn)知和傾向。在售中服務(wù)階段，開(kāi)發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)。

在售后服務(wù)階段，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題要給予及時(shí)地反饋與解決。在現(xiàn)實(shí)中，消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù)，但是，房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無(wú)人接手進(jìn)行處理，導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛，這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題給予及時(shí)地反饋與解決；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

當(dāng)然，房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在顧客的服務(wù)；不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的滿意度，還要提高預(yù)期的滿意程度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)管理，強(qiáng)調(diào)以市場(chǎng)為中心和以顧客為上帝的服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)觀念，使其內(nèi)容和形式更加豐富，并向?qū)I(yè)化、社會(huì)化、全方位化方向發(fā)展，使之成為有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展且不斷規(guī)范的時(shí)期，消費(fèi)者對(duì)住房需求愈發(fā)理性，服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中越來(lái)越重要，服務(wù)品質(zhì)的好壞將直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新中，需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素，這對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)順利開(kāi)展影響巨大，主要有以下幾個(gè)方面：

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)前要積極展開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查工作。

現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理論認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道策略、促銷(xiāo)策略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才能了解消費(fèi)者需要什么樣的'住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在這基礎(chǔ)上，建造好的房屋才能符合消費(fèi)者的需求，銷(xiāo)路暢通，達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。社會(huì)在不斷變革，環(huán)境的變化、需求的變化既給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)生存的威脅。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)如能夠通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見(jiàn)，找到住房開(kāi)發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，企業(yè)就能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而不斷開(kāi)拓市場(chǎng)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)要有完整的綠色營(yíng)銷(xiāo)理念。房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該是完整的，全面的理念，不再是單純的綠地的規(guī)劃，應(yīng)該在產(chǎn)品、包裝、價(jià)格、分銷(xiāo)、促銷(xiāo)和銷(xiāo)售服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)上貫徹綠色原則，并科學(xué)地予以組合運(yùn)用。

首先，積極開(kāi)發(fā)綠色產(chǎn)品，從生產(chǎn)、使用到回收處理的整個(gè)過(guò)程中對(duì)環(huán)境污染最小，生產(chǎn)符合有關(guān)規(guī)定的有利于資源再生的產(chǎn)品。綠色產(chǎn)品是企業(yè)實(shí)施綠色營(yíng)銷(xiāo)的支撐點(diǎn)，事實(shí)證明，誰(shuí)擁有綠色產(chǎn)品，誰(shuí)就會(huì)擁有市場(chǎng)。

其次，強(qiáng)化產(chǎn)品的綠色包裝。綠色包裝是綠色營(yíng)銷(xiāo)的引擎，要把以促銷(xiāo)為主的包裝觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境為主的包裝觀念。綠色包裝是指對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行可回收利用的、具有環(huán)保功能的包裝。強(qiáng)化這一包裝能最大限度地降低產(chǎn)品在消費(fèi)過(guò)程中對(duì)環(huán)境造成的污染和對(duì)人身造成的損害。

再次，合理制定綠色價(jià)格。綠色產(chǎn)品是經(jīng)有關(guān)部門(mén)通過(guò)嚴(yán)格認(rèn)證以后，獲得綠色產(chǎn)品標(biāo)志的產(chǎn)品，在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等方面都有較高的要求。因此，在成本構(gòu)成方面與一般產(chǎn)品也有所不同，除了要考慮生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的一般成本、費(fèi)用以外，還必須考慮綠色資源的開(kāi)發(fā)和運(yùn)用所付出的代價(jià)、為保證清潔的成本、開(kāi)發(fā)和運(yùn)用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等。

最后，開(kāi)辟綠色銷(xiāo)售渠道。選擇怎樣的銷(xiāo)售渠道是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。選擇綠色渠道，要注意選擇在消費(fèi)者心中具有良好綠色信譽(yù)的代理商、批發(fā)商和零售商，以便維護(hù)綠色產(chǎn)品的形象；要以回歸自然的裝飾為標(biāo)志來(lái)設(shè)立綠色產(chǎn)品專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)或?qū)９?，便于消費(fèi)者識(shí)別和購(gòu)買(mǎi)；要合理設(shè)置供應(yīng)配送中心和簡(jiǎn)化供應(yīng)配送系統(tǒng)及環(huán)節(jié)；要建立全面覆蓋的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，不斷提高綠色產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率；在選擇經(jīng)銷(xiāo)商時(shí)注意該經(jīng)銷(xiāo)商所經(jīng)營(yíng)的非綠色商品與綠色商品的相互補(bǔ)充性和非排斥、非競(jìng)爭(zhēng)性，謀求中間商對(duì)綠色產(chǎn)品的忠誠(chéng)度，進(jìn)而大力推銷(xiāo)綠色商品。

企業(yè)要靈活運(yùn)用綠色營(yíng)銷(xiāo)組合，使綠色產(chǎn)品、綠色包裝、綠色價(jià)格和綠色銷(xiāo)售服務(wù)相互配合，融為一體。只有這樣，才能確保綠色需求的可持續(xù)增長(zhǎng)、綠色營(yíng)銷(xiāo)得到全民的認(rèn)同。

總之，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，這是社會(huì)進(jìn)步的客觀要求，實(shí)際上，社會(huì)生活中沒(méi)有任何一種營(yíng)銷(xiāo)策略完全優(yōu)于另外一種渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中應(yīng)不拘泥于一種銷(xiāo)售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營(yíng)銷(xiāo)組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷(xiāo)策略的優(yōu)點(diǎn)，在樓市的寒冬里，做好營(yíng)銷(xiāo)工作，有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售，加快資金回籠，企業(yè)就能在市場(chǎng)中不斷生存發(fā)展。

房地產(chǎn)論文選題方向篇九

展，許多房地產(chǎn)企業(yè)抓住發(fā)展的大好時(shí)機(jī)，得到了飛速發(fā)展，企業(yè)的發(fā)展帶給員工豐厚的回報(bào)，房地產(chǎn)企業(yè)員工的基本工資和獎(jiǎng)金相對(duì)其他行業(yè)的員工明顯較高。所以，很多大學(xué)畢業(yè)生選擇了房地產(chǎn)企業(yè)，學(xué)歷高的畢業(yè)生希望來(lái)到大的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，因?yàn)槟抢镉辛己玫腻憻捚脚_(tái)，可以得到規(guī)范的培訓(xùn)，對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有極大的好處；學(xué)歷低的畢業(yè)生則愿意選擇小型地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)槎唐趦?nèi)可以得到豐厚的收入。

(二)不同部門(mén)的員工薪酬差別較大。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，必須包括綜合部、投資部、設(shè)計(jì)部、合約部、發(fā)展管理部、項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)部、財(cái)務(wù)部等部門(mén)，而不同部門(mén)員工所從事的工作差異較大，有的從事技術(shù)性的工作，有的則從事管理性的工作，不同的工作性質(zhì)和難易程度導(dǎo)致了不同部門(mén)的員工具有不同的收入。據(jù)調(diào)查，一般行政人員、投資專(zhuān)員、設(shè)計(jì)專(zhuān)員、會(huì)計(jì)、策劃專(zhuān)員、土建工程師最高和最低薪酬水平差距在5倍以上，并且隨著職位的升遷同一級(jí)別的薪酬差別將會(huì)更大。

(三)不同地區(qū)和企業(yè)薪酬差異較大。中國(guó)不同的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差別較大，而房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的薪酬待遇與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平息息相關(guān)，所以大城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)薪酬水平比較高。在不同的房地產(chǎn)企業(yè)中，大企業(yè)人的普通和中層員工可以得到較好的鍛煉，但薪酬待遇較低；小企業(yè)人的高級(jí)管理人員會(huì)有比較高的薪酬待遇，所以大企業(yè)人的中層管理人員可能流向小企業(yè)人擔(dān)當(dāng)高級(jí)管理人員，獲取高額的回報(bào)。

(一)薪酬設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì)原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要各個(gè)部門(mén)的不同人員通力合作來(lái)完成，團(tuán)隊(duì)的力量在開(kāi)發(fā)過(guò)程中顯得尤為重要，所以基于團(tuán)隊(duì)的獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)于整個(gè)企業(yè)人的績(jī)效具有十分重要的作用。設(shè)置團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)勵(lì)有助于提高各部門(mén)的協(xié)作能力，同時(shí)注意不要出現(xiàn)上下級(jí)之間工資差別太大引起的低層人員心里不平衡，以免影響工作積極性和效率。

(二)薪酬設(shè)計(jì)的公平性原則。薪酬設(shè)計(jì)過(guò)程中遵循公平性原則，這是絕大多數(shù)企業(yè)從事人力資源人員的共識(shí)。公平的薪酬設(shè)計(jì)可以對(duì)員工進(jìn)行有效的激勵(lì)，提高員工的工作積極性，提高企業(yè)的生產(chǎn)效率，同時(shí)可以大量引進(jìn)優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)和管理人才，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。具體在操作過(guò)程中，要對(duì)不同部門(mén)的員工，根據(jù)其工作性質(zhì)來(lái)設(shè)計(jì)薪酬標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)要考慮不同性質(zhì)的報(bào)酬，即金錢(qián)報(bào)酬和非金錢(qián)報(bào)酬，非金錢(qián)報(bào)酬屬于隱性報(bào)酬，分為職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)和社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)，職業(yè)性獎(jiǎng)勵(lì)包括自我發(fā)展、晉升等，社會(huì)性獎(jiǎng)勵(lì)包括表?yè)P(yáng)、榮譽(yù)、成就等?？傊匠暝O(shè)計(jì)必須體現(xiàn)公平、客觀、透明，使不同的員工獲得應(yīng)得的報(bào)酬。

制度不僅令人滿意而且具有長(zhǎng)期激勵(lì)的效果。對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有十分重要的作用。

房地產(chǎn)企業(yè)薪酬體系設(shè)計(jì)包括以下步驟：

(一)職位分析。職位分析是確定薪酬制度的基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，合理地設(shè)置不同的崗位。職位分析是對(duì)職位進(jìn)行說(shuō)明，并形成職位說(shuō)明書(shū)，明確職位與職能的關(guān)系。

(二)職位評(píng)估。職位評(píng)估的主要目的是保證制定出來(lái)的薪酬制度在內(nèi)部是公平的。所以對(duì)不同部門(mén)的員工職位，根據(jù)其重要程度，得出等級(jí)序列，確保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具體來(lái)說(shuō)，就是建立統(tǒng)一的職位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，使不同部門(mén)的職位具有可比性。

(三)薪酬市場(chǎng)調(diào)查。具有競(jìng)爭(zhēng)性的薪酬是留住人才的關(guān)鍵，只有留住了人才，企業(yè)才有可能進(jìn)行比較好的發(fā)展。薪酬調(diào)查一般要選擇專(zhuān)門(mén)的咨詢公司，對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬水平進(jìn)行調(diào)查，制定出具有競(jìng)爭(zhēng)力的薪酬。需要注意的是，在對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行薪酬調(diào)查時(shí)，最好選擇與本企業(yè)有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的企業(yè)，考慮員工的流失去向和招聘來(lái)源。調(diào)查其他企業(yè)的薪酬，最好可以找到其薪酬的.增長(zhǎng)情況、不同職位和級(jí)別的薪酬待遇、獎(jiǎng)金和福利待遇等，確保取得全面詳實(shí)的數(shù)據(jù)資料。

(四)薪酬定位。經(jīng)過(guò)分析同行業(yè)與自己關(guān)系相對(duì)緊密的企業(yè)薪酬數(shù)據(jù)后，考慮企業(yè)的內(nèi)外部關(guān)系，外部關(guān)系包括通貨膨脹、行業(yè)特點(diǎn)、人才供應(yīng)狀況等，內(nèi)部關(guān)系包括盈利能力、人員素質(zhì)等，然后選擇本企業(yè)可以采用的合適薪酬。不同的企業(yè)薪酬定位策略是不一樣的，品牌響的企業(yè)有比較好的發(fā)展平臺(tái)，不用付出很高的薪酬，仍然可以招到優(yōu)秀人才，如中海、萬(wàn)科等，它們的員工薪酬不是最高的，相反，那些知名度欠缺的企業(yè)人則會(huì)拋出高薪吸引優(yōu)秀的人才，壯大企業(yè)人實(shí)力。

(五)薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)具體來(lái)說(shuō)是指員工薪酬的構(gòu)成，不同的房地產(chǎn)企業(yè)所采用的薪酬結(jié)構(gòu)是不相同的，有些企業(yè)采用固定薪酬和浮動(dòng)調(diào)薪制度，固定薪酬則根據(jù)員工的職位情況，結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平確定，不同的職位有不同的固定薪酬，浮動(dòng)薪酬要充分考慮企業(yè)的利潤(rùn)水平和個(gè)人付出的情況綜合而定；有些則綜合考慮員工職位情況、個(gè)人技能情況和個(gè)人績(jī)效，形成薪酬結(jié)構(gòu)的三個(gè)部分：職位工資、技能工資和績(jī)效工資。

職位工資結(jié)合市場(chǎng)薪酬水平制定，同時(shí)參考員工對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)。技能工資要看員工所擁有的技能能夠給企業(yè)帶來(lái)多大的貢獻(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，所具有的技能越強(qiáng)，技能工資相對(duì)就高，比如設(shè)計(jì)人員的工資要比一般行政人員的技能工資要高；績(jī)效工資是員工所完成的工作量，完成的工作量越大，績(jī)效工資就越高。

(六)薪酬體系的實(shí)施和修正。薪酬制度制定后，要嚴(yán)格執(zhí)行。但制定好的薪酬制度也不是一成不變的，必須要經(jīng)常和員工進(jìn)行溝通，調(diào)查其滿意度和薪酬制度能不能最大限度地調(diào)動(dòng)其工作的積極性，同時(shí)要關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)薪酬水平的變化，不斷合理地調(diào)整薪酬制度，確保企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

房地產(chǎn)論文選題方向篇十

在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。因此房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)有效的營(yíng)銷(xiāo)手段和策略來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展就顯得十分重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)手段和策略與房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力有著直接的關(guān)系?；诖?，文章就房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中存在的問(wèn)題以及目前的營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，通過(guò)分析提出了切實(shí)可行的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新策略，以期為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展提供有價(jià)值參考。

新形勢(shì)；房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)；策略創(chuàng)新。

房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)和權(quán)力，從物質(zhì)形態(tài)上來(lái)講指的是土地和房屋，房地產(chǎn)不僅屬于客觀存在的一種物質(zhì)形態(tài)，其財(cái)產(chǎn)和權(quán)力也在法律范疇。房地產(chǎn)業(yè)還是一種獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)兼具生產(chǎn)和服務(wù)的功能，涵蓋開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、租賃以及和房地產(chǎn)有關(guān)的中介等服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)宗旨是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值為目的的，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域也較為廣泛包括土地開(kāi)發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)、房屋經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及在此基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然房地產(chǎn)是一種商品，但是房地產(chǎn)這種較為特殊的商品是以土地為基礎(chǔ)的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動(dòng)性、差別性以及不可滅性。營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)特定的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)、保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展而設(shè)計(jì)的行動(dòng)綱領(lǐng)和總體的目標(biāo)規(guī)劃。通過(guò)戰(zhàn)略規(guī)劃，合理配置企業(yè)資源，使企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)在可接受的風(fēng)險(xiǎn)限度內(nèi)，與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境所提供的各種機(jī)會(huì)取得動(dòng)態(tài)平衡。隨著房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的充分結(jié)合，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下逐漸成為了引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然導(dǎo)向。從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的定義來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程實(shí)際上就是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和獲取經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)主要是根據(jù)消費(fèi)者的實(shí)際需求和潛在意愿，來(lái)向消費(fèi)者提供辦公、居住場(chǎng)所以及與場(chǎng)所有關(guān)的服務(wù)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)并不是簡(jiǎn)單的推銷(xiāo)而是一種全程營(yíng)銷(xiāo)其營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)將會(huì)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程。另外房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的目的是完成銷(xiāo)售任務(wù)其活動(dòng)中心是實(shí)現(xiàn)商品的最終交換。

2.1產(chǎn)品定位不合理。

房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售過(guò)程當(dāng)中雖然采取用了很多的促銷(xiāo)手段和推出了很多的優(yōu)惠政策，但是產(chǎn)品消化速度仍不盡如人意，并沒(méi)有激起廣大消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)熱情。造成這一問(wèn)題的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行前并沒(méi)有充分的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底和考察，導(dǎo)致產(chǎn)品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場(chǎng)需求的變化，從而造成了樓盤(pán)銷(xiāo)售滯后的情況。以產(chǎn)品定位例；開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，并沒(méi)有對(duì)消費(fèi)關(guān)心的項(xiàng)目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的形象和理念，較高的產(chǎn)品定位不僅沒(méi)有契合消費(fèi)者的需求反而導(dǎo)致了房屋定位的虛高和面積的大而不實(shí)，因此虛高的產(chǎn)品定位也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中很難穩(wěn)固自身的地位和位置。特別是隨著房?jī)r(jià)的日高不下，人們?cè)谫?gòu)房上更加的理性，如果產(chǎn)品長(zhǎng)時(shí)間的積壓得不到釋放，勢(shì)必會(huì)對(duì)空置房帶來(lái)很大的影響，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

2.2品牌意識(shí)不強(qiáng)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟和廣大消費(fèi)者的理性消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，提升產(chǎn)品品牌競(jìng)爭(zhēng)力也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中必須要考慮的問(wèn)題。品牌不僅是產(chǎn)品“精神價(jià)值”的體現(xiàn)，而且還能讓消費(fèi)者在購(gòu)房當(dāng)中對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)同感，從而主動(dòng)去為產(chǎn)品買(mǎi)單。但是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中真正在做品牌的企業(yè)卻很少僅僅只占到1%。很多企業(yè)并不能保證企業(yè)的品牌價(jià)值有足夠的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而是依托前期成功項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)，大肆的推加產(chǎn)品的數(shù)量，并沒(méi)有把產(chǎn)品的質(zhì)量搞上去，進(jìn)而造成了消費(fèi)者的流失和產(chǎn)品的失信。

2.3營(yíng)銷(xiāo)模式落后。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)模式較為傳統(tǒng)其營(yíng)銷(xiāo)模式并沒(méi)有緊跟時(shí)代發(fā)展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營(yíng)銷(xiāo)策略不僅不能達(dá)到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場(chǎng)上擴(kuò)大營(yíng)銷(xiāo)不惜在廣告上花費(fèi)巨額的投入甚至是打政策的擦邊球，雖然提高了消費(fèi)者的關(guān)注度但是消費(fèi)者考察后并不買(mǎi)賬，定位虛高的廣告營(yíng)銷(xiāo)手段甚至還引起了消費(fèi)者強(qiáng)烈的不滿情緒。造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷(xiāo)前并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的考察，其制定的營(yíng)銷(xiāo)策略不僅不能夠與消費(fèi)者和市場(chǎng)形成有效的需求關(guān)系，同時(shí)也阻礙了消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的意愿，進(jìn)而造成產(chǎn)品的成交量出現(xiàn)嚴(yán)重下降。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只有打破傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式的束縛，不斷優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)模式才能占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位才能得到健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

3.1注重市場(chǎng)定位。

市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)順利進(jìn)行的保證。如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重營(yíng)銷(xiāo)前的市場(chǎng)調(diào)研工作，企業(yè)在市場(chǎng)銷(xiāo)售過(guò)程當(dāng)中就得需要耗費(fèi)大量的精力來(lái)填補(bǔ)這項(xiàng)空白，進(jìn)而影響企業(yè)在銷(xiāo)售當(dāng)中效果和目標(biāo)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)做好市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)前的市場(chǎng)調(diào)研工作十分重要，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好營(yíng)銷(xiāo)前的市場(chǎng)調(diào)研工作企業(yè)才能在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，才能提升企業(yè)的知名度和品牌影響力。

3.2創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)理念。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)和其他企業(yè)的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)有著本質(zhì)上的不同，因?yàn)榉课萁ㄖc人們的`人身財(cái)產(chǎn)安全息息相關(guān)，所以在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中房屋建筑的質(zhì)量問(wèn)題才是廣大業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，一定要嚴(yán)格把控房產(chǎn)的質(zhì)量，確保房產(chǎn)質(zhì)量符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和要求。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式之所以沒(méi)能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，主要是房產(chǎn)企業(yè)管理層在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程當(dāng)中太過(guò)注重價(jià)格，并沒(méi)有按照市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律充分考慮業(yè)主的真實(shí)需求和想法，這種過(guò)于注重價(jià)格的營(yíng)銷(xiāo)模式雖然可以短時(shí)間內(nèi)獲取一定的利益但是很難實(shí)現(xiàn)利益的長(zhǎng)遠(yuǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)從傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)理念當(dāng)中解放出來(lái)，轉(zhuǎn)變思維，通過(guò)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新，把價(jià)格營(yíng)銷(xiāo)轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量營(yíng)銷(xiāo)，契合廣大消費(fèi)者的實(shí)際需求，從而用高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)滿足消費(fèi)者的意愿和獲取更廣闊的市場(chǎng)。

3.3樹(shù)立品牌意識(shí)。

房地產(chǎn)企業(yè)在制定營(yíng)銷(xiāo)方案時(shí)除了要以市場(chǎng)為導(dǎo)向外還要充分結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際需求。因?yàn)?，營(yíng)銷(xiāo)的落地點(diǎn)是在市場(chǎng)上，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)人員在方案制定前一定要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的分析和研究，避免房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)當(dāng)中出現(xiàn)方向模糊和目標(biāo)不明確的問(wèn)題。首先，是要對(duì)市場(chǎng)的基礎(chǔ)情況進(jìn)行考察，以便于為后續(xù)建設(shè)各類(lèi)房屋提供重要依據(jù)；其次，方案制定應(yīng)以客戶需求為基準(zhǔn)。只有了解和掌握了客戶的實(shí)際需求房屋的規(guī)劃和建設(shè)才能讓客戶滿意才能得到客戶的認(rèn)可。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策層，企業(yè)在制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案時(shí)應(yīng)以企業(yè)的品牌效益為重，按照市場(chǎng)供需關(guān)系和周期變化，科學(xué)合理的制定出短期、中期、長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)方案的合理規(guī)劃為房地產(chǎn)企業(yè)打造出一個(gè)品牌過(guò)硬，形象良好的知名企業(yè)。

3.4創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式。

雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績(jī)，但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊存在很多的問(wèn)題，尤其是在營(yíng)銷(xiāo)模式的創(chuàng)新方面，我國(guó)房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式仍舊很單一和過(guò)于傳統(tǒng)，單一和傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式不僅嚴(yán)重的制約了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同時(shí)也影響了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中的創(chuàng)新能力。在傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)知名度和市場(chǎng)影響力主要是通過(guò)產(chǎn)品宣傳、推廣和直銷(xiāo)的形式取得的。但是傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式的單一性和落后性導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)而且還造成了企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的下降，嚴(yán)重威脅到了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)已經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用不僅為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略的制定提供了重要的技術(shù)支持，而且通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的還能進(jìn)一步擴(kuò)大和加強(qiáng)房地產(chǎn)在產(chǎn)品宣傳上的范圍和力度，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，在信息技術(shù)的支持下房地產(chǎn)企業(yè)還可以自行開(kāi)發(fā)企業(yè)的專(zhuān)屬網(wǎng)站，這樣企業(yè)就可以利用自己的專(zhuān)業(yè)化的操作平臺(tái)，定期的將房產(chǎn)信息發(fā)布到企業(yè)的網(wǎng)站上，客戶通過(guò)網(wǎng)站進(jìn)行選房、購(gòu)房等一系列活動(dòng)不僅節(jié)約了時(shí)間也提高了房地產(chǎn)交易的效率，企業(yè)也從中獲得知名度和影響力?？傊S著互聯(lián)網(wǎng)、信息時(shí)代的到來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在制定營(yíng)銷(xiāo)策略的理念上一定要與時(shí)俱進(jìn)，緊跟時(shí)代腳步，不斷優(yōu)化營(yíng)銷(xiāo)手段，在滿足企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新需求的同時(shí)，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

綜上所述，隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)面前獲取更多的發(fā)展空間，就必須要把企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng)新放在企業(yè)發(fā)展的首位。營(yíng)銷(xiāo)策略有利于使房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)有整體的規(guī)劃和統(tǒng)一的安排，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源的利用效率，能夠增強(qiáng)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)及其他活動(dòng)的穩(wěn)定性，既是房地產(chǎn)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有力武器，也是企業(yè)職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展意義重大。

作者:方芳單位:中冶寶鋼技術(shù)服務(wù)有限公司。

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[4]呂思琪.工程變更對(duì)造價(jià)管理的影響[j].工程技術(shù)研究,2016,(6):170.

房地產(chǎn)論文選題方向篇十一

在房地產(chǎn)項(xiàng)目中,項(xiàng)目成本管理指的是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)和具體要求，在實(shí)施中合理地組織、實(shí)施、控制、分析、考核項(xiàng)目成本，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)化管理、降低成本、提高總體效益的目標(biāo)。當(dāng)前，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)企業(yè)要提高經(jīng)濟(jì)效益，就應(yīng)不斷加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理，在重視生產(chǎn)管理的同時(shí),還要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)決策管理，努力提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體效益,使自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

(一)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期的通用。

1、在設(shè)計(jì)階段的運(yùn)用。

通常來(lái)說(shuō)，初步階段對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資產(chǎn)生影響的可能性非常大；與之相比，擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目投資的影響要小一些;而施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響最小，可見(jiàn)在設(shè)計(jì)階段內(nèi)部各環(huán)節(jié)對(duì)項(xiàng)目成本的影響也有一定不同。設(shè)計(jì)階段的相關(guān)工作尤其是投資決策將對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制產(chǎn)生關(guān)鍵性影響。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)和統(tǒng)計(jì)，設(shè)計(jì)費(fèi)在項(xiàng)目投資中所占的比例很少，通常只有1%上下，然而這極少數(shù)的投入能夠換來(lái)極為可觀的回報(bào)，它會(huì)對(duì)項(xiàng)目成本造成不低于75%的影響。

2、在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初的運(yùn)用。

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，需對(duì)所投資項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目投資測(cè)算、利潤(rùn)測(cè)算，但當(dāng)前目標(biāo)測(cè)算方法單一，測(cè)算考慮不周全，導(dǎo)致利潤(rùn)測(cè)算和投資回報(bào)率測(cè)算偏差較大。項(xiàng)目方案確定后開(kāi)工之前也要進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算，即項(xiàng)目成本預(yù)算，預(yù)算包含一個(gè)項(xiàng)目所有的費(fèi)用，但當(dāng)前數(shù)據(jù)的來(lái)源僅限于以財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為主，財(cái)務(wù)為了計(jì)算出利潤(rùn)，采用不同部門(mén)所提供的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性也無(wú)法全部核實(shí)，導(dǎo)致計(jì)算出總的利潤(rùn)有偏差。

(二)在項(xiàng)u開(kāi)犮過(guò)程中的廷用。

按性質(zhì)來(lái)說(shuō)，招投標(biāo)分為兩類(lèi)，一是閉口的，二是不閉口的`，按照形式劃分，則可以分為工程量招標(biāo)、施工圖招標(biāo)以及費(fèi)率招標(biāo)等，根據(jù)具體情況作出不同的招標(biāo)方式選擇。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者而言，要盡早了解項(xiàng)目的大致造價(jià)，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)預(yù)期價(jià)格的提前確定。具體來(lái)說(shuō)，可以從兩個(gè)方面采取措施。一方面，采用閉口價(jià)格，然而選擇閉口價(jià)應(yīng)有前提，即施工圖紙出齊，一般多層住宅采用該方式。另一方面，選取非閉口價(jià)包干時(shí)，在施工圖出齊后，可以進(jìn)行預(yù)算審價(jià)，不僅要審核施工單位預(yù)算，而且要采取包干的方式，這有利于較早敲定工程造價(jià)。但當(dāng)前開(kāi)工后目標(biāo)成本管理落后，沒(méi)有及時(shí)跟蹤數(shù)據(jù)，無(wú)法第一時(shí)間知道成本狀況，不能及時(shí)反映動(dòng)態(tài)項(xiàng)目成本。

(三)在項(xiàng)龍工店的運(yùn)用。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，工程過(guò)程造價(jià)監(jiān)控同樣應(yīng)當(dāng)引起重視。所謂工程過(guò)程造價(jià)監(jiān)控，指的是社會(huì)中介機(jī)構(gòu)接受發(fā)包方的委托，使用專(zhuān)業(yè)技術(shù),從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工結(jié)算，為建筑單位進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的過(guò)程、方位的造價(jià)咨詢服務(wù)。借助于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)監(jiān)控，有利于為投資價(jià)款合理使用提供一定程度的保證，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的投資效益發(fā)揮到最大水平。在項(xiàng)目完工后，目標(biāo)成本的管理基本上結(jié)束了，但由于沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行歸納和總結(jié),加之認(rèn)為項(xiàng)目已完成無(wú)需再花費(fèi)精力去總結(jié)，因此造成目標(biāo)成本預(yù)決算出現(xiàn)偏差。

(一)項(xiàng)目成本管理控制措施。

1、經(jīng)濟(jì)措施。

要對(duì)人員方面的支出進(jìn)行有效管理，積極培訓(xùn)和訓(xùn)練員工很有必要，需要制定和實(shí)施有效的獎(jiǎng)懲制度，完善激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)員工工作熱情與積極性。人工費(fèi)雖然占整體目標(biāo)成本比重小，但不能忽視一支訓(xùn)練有素隊(duì)伍所起到的直接作用。

2、技術(shù)措施。

要做好施工方案的設(shè)計(jì)工作，保證方案的經(jīng)濟(jì)合理性和技術(shù)先進(jìn)性，從而促進(jìn)施工工期的時(shí)段、施工質(zhì)量的提升以及項(xiàng)目成本減低的最終目標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，施工方案有四個(gè)組成部分,即施工方法、施工順序、施工器具以及流水施工的組織工作。要充分考慮成本因素對(duì)施工方案予以優(yōu)化分析和選擇。在項(xiàng)目施工中，應(yīng)積極嘗試提高工藝、減少消耗的新技術(shù)、新材料、新方法，以技術(shù)手段為核心展開(kāi)成本控制。

3、組織措施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的首要負(fù)責(zé)者是項(xiàng)目經(jīng)理，因此，項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)項(xiàng)目成本管理工作進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，組織相關(guān)人員落實(shí)各項(xiàng)管理制度，在第一時(shí)間掌握和分析盈虧情況。合同實(shí)施及管理工作通常由成本控制部負(fù)責(zé)，特別是項(xiàng)目進(jìn)度款的申報(bào)、催款以及施工賠償問(wèn)題的處理，要做好合同預(yù)算管理，通過(guò)合理預(yù)算降低成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工技術(shù)和進(jìn)度的負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)是工程技術(shù)部，要在保證工期和質(zhì)量的前提下改進(jìn)技術(shù)，積極嘗試先進(jìn)技術(shù),通過(guò)工作效率的提高來(lái)減少工程造價(jià)。財(cái)務(wù)工作由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)，要對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支狀況進(jìn)行及時(shí)的記錄和分析，對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行有效調(diào)度。

(二)解決成本箐理過(guò)程中問(wèn)超的措旄。

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，根據(jù)市場(chǎng)行情設(shè)計(jì)確定產(chǎn)品類(lèi)型，多做幾種方案，多維度考慮,從中選擇最優(yōu),使投資回報(bào)最高、利潤(rùn)最大化。

在項(xiàng)目開(kāi)工后，用靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的目標(biāo)成本管理方法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理，使項(xiàng)目處于可控狀態(tài)。

在項(xiàng)目完工后，需要及時(shí)整理項(xiàng)目各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并與預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比,明確控制較好的方面，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的地方進(jìn)行總結(jié)，為其他項(xiàng)目決策提供參考數(shù)據(jù)。

項(xiàng)目成本管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制和總體效益的提高有十分積極的意義，在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的不同階段，項(xiàng)目成本管理有著廣泛的運(yùn)用空間，要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，就需要將成本管理運(yùn)用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后三個(gè)階段中，注重已完成項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)歸納和總結(jié)。

房地產(chǎn)論文選題方向篇十二

摘要：目前我國(guó)中低收入階層住房短缺,產(chǎn)業(yè)工人的工資和居住費(fèi)用脫節(jié),之所以形成這種局面,主要是我國(guó)房地產(chǎn)上漲的最大動(dòng)力來(lái)源于投資性購(gòu)房。論文分析了我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)策略,提出了住宅流通體制的總體思路，更多房地產(chǎn)論文范文盡在top期刊論文網(wǎng)。

政府近幾年來(lái)也已出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行密集調(diào)控，這些政策包括“國(guó)八條”，“新國(guó)十條”，“國(guó)十一條”，“9.29新政”，“新國(guó)八條”以及“國(guó)五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買(mǎi)得起房，以這個(gè)為出發(fā)點(diǎn)，我們小組探討的課題就是基于政府出臺(tái)的政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，來(lái)分析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

首先房?jī)r(jià)變動(dòng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，因此我們不能單從某年的房?jī)r(jià)來(lái)研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國(guó)二三線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，研究當(dāng)期房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)。其次要判斷居民是否買(mǎi)得起房，不能只依靠房?jī)r(jià)，因?yàn)樵谶@一期間房?jī)r(jià)的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的概念來(lái)分析這個(gè)課題，最后我們收集整理了房地產(chǎn)相關(guān)政策的頒布，分析政府宏調(diào)的作用與效果。結(jié)合政策理論分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格趨勢(shì)來(lái)研究政府宏調(diào)的效果，從而總結(jié)出宏調(diào)政策的優(yōu)劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協(xié)助政府完成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的調(diào)控。

我們決定通過(guò)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和居民購(gòu)買(mǎi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行評(píng)判，房?jī)r(jià)收入比是判斷房?jī)r(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。

房?jī)r(jià)收入比(housingprice-to-incomeratio)計(jì)算方法：是指住房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)居民家庭年收入之比。本課題以城鎮(zhèn)三口之家為標(biāo)準(zhǔn)，住房?jī)r(jià)格指城鎮(zhèn)家庭在當(dāng)年的居住面積乘以當(dāng)年的房?jī)r(jià)，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房?jī)r(jià)收入比：pir=p/i.

一、政府政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析。

查閱資料得知房?jī)r(jià)收入比(pri)增長(zhǎng)速度極快，尤其是一線城市，由7.06(2004年)上漲至20.93(2013年)，完全超出了居民的可承受范圍，而二三線城市房?jī)r(jià)收入比也從處于合理區(qū)間的5-6(2004年)，上漲至10以上(2013年)。我們將結(jié)合政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析，以得出政府密集調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響。

我國(guó)自2004年以來(lái)，房?jī)r(jià)不斷上升，房?jī)r(jià)收入比總體來(lái)說(shuō)亦呈上升趨勢(shì)，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，因此，政府在這十年間對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列密集調(diào)控。2005年，為抑制住房過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家頒發(fā)了“國(guó)八條”，這項(xiàng)政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比有稍微影響，其中一線城市的房?jī)r(jià)收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之后，三級(jí)城市的房?jī)r(jià)收入比都回暖，并繼續(xù)上升。因此為堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬部門(mén)機(jī)構(gòu)下發(fā)“新國(guó)十條”，首次提出要實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用;同是2010年，國(guó)家先后又再頒布了“國(guó)十一條”和“9.29新政”，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，在這兩個(gè)政策中，分別對(duì)差別化信貸政策進(jìn)行了強(qiáng)化和完善，對(duì)稅收政策進(jìn)行了細(xì)化和完善。結(jié)合數(shù)據(jù)我們看出，2010年國(guó)家采取的密集調(diào)控手段，致使2011年一線二線三線城市房?jī)r(jià)收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點(diǎn)數(shù)最多的一線城市，從15.21下降到12.68，;其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市盡管下降最少，但也下降了1.05個(gè)點(diǎn)――從8.17下降到7.12。為穩(wěn)定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果，2011年，政府頒布“新國(guó)八條”，在相關(guān)政策中，特別要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，除此之外，“新國(guó)八條”還增加了堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)這一政策。盡管“新國(guó)八條”的調(diào)控力度更大，調(diào)控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房?jī)r(jià)卻迎來(lái)了新一輪的飆升，由14279元/平米(2012年)上漲至24773元/平米(2013年)，房?jī)r(jià)收入比也是史無(wú)前例的高漲。

總觀04年以來(lái)國(guó)家頒發(fā)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控目的從開(kāi)始的抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲逐漸趨向穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展;調(diào)控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國(guó)十條”中較為寬泛的嚴(yán)格實(shí)行，進(jìn)步到“國(guó)十一條”中加大執(zhí)行力度并明確方向，最后變革到“新國(guó)八條”中完善并切實(shí)實(shí)行;政策逐步細(xì)化，如市場(chǎng)監(jiān)管政策，差別化信貸政策和稅收政策的細(xì)化與完善;隨著市場(chǎng)和社會(huì)的變化，政府調(diào)控的政策緊跟改革風(fēng)向：如“國(guó)八條”偏向嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，而之后的“國(guó)十條”更強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決抑制不合理的購(gòu)房需求――投機(jī)性購(gòu)房等。我們亦不難找出這些政策的共同點(diǎn)，即政府強(qiáng)調(diào)最多的方面：一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作和切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任;二是大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);三是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與監(jiān)理考核問(wèn)責(zé)機(jī)制;四是加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。

由此可見(jiàn)，政府根據(jù)我國(guó)國(guó)情不斷在調(diào)整政策，這一系列密集調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比也有一定的'影響，但這影響并不持久，一段時(shí)間之后作用將逐漸消失，房?jī)r(jià)抑制作用降低。其中，政府政策對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)收入比影響最大;其次，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大。

政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控要逐步區(qū)域化，進(jìn)行分類(lèi)(雙向)調(diào)控。針對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不可退出。而對(duì)庫(kù)存量較大的二線城市，嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)商的土地供應(yīng)，適當(dāng)?shù)姆潘上拶J和限購(gòu)，同時(shí)采取打折促銷(xiāo)等手段，消化庫(kù)存。通過(guò)逐步降低大庫(kù)存城市的房?jī)r(jià)收入比，力爭(zhēng)平穩(wěn)過(guò)渡，避免城鎮(zhèn)化末期出現(xiàn)類(lèi)似日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的危機(jī)。

建議政府盡快開(kāi)征物業(yè)稅，制定出臺(tái)一部公正、公平的房地產(chǎn)物業(yè)稅，讓房子多的、房子好的房地產(chǎn)投資者多交稅，而對(duì)于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅，有效抑制投資性買(mǎi)房需求。盡管物業(yè)稅無(wú)論對(duì)自住的還是投資的住房都會(huì)增加持有成本，由此可能對(duì)部分中低收入階層帶來(lái)一定的沖擊，但如果在征稅對(duì)象、稅率、起征點(diǎn)、減免稅等方面較好地參考國(guó)外的做法，并結(jié)合我國(guó)的具體情況做出合理的設(shè)計(jì)和安排，就能夠?qū)?duì)普通購(gòu)房者所帶來(lái)的沖擊降低到最小限度。

影響商品房購(gòu)買(mǎi)力的另一個(gè)重要因素便是收入，改革中國(guó)的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購(gòu)買(mǎi)需求，推動(dòng)有效內(nèi)需來(lái)解決房地產(chǎn)存量過(guò)多的問(wèn)題。

房地產(chǎn)論文選題方向篇十三

摘要：體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)突破傳統(tǒng)上“理性消費(fèi)者”的假設(shè)，認(rèn)為消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)是理性與感性兼具的。消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中的體驗(yàn)成為品牌經(jīng)營(yíng)的有效途徑。本文結(jié)合某開(kāi)發(fā)商的具體項(xiàng)目，討論體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)中運(yùn)用。

美國(guó)未來(lái)學(xué)家阿爾文·托夫勒預(yù)言服務(wù)經(jīng)濟(jì)的下一步是走向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，人們會(huì)創(chuàng)造越來(lái)越多的跟體驗(yàn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入成熟時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)性日益嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，在這種情況下，“體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)”這一方式受到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的關(guān)注。

體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)就是從消費(fèi)者的感官、情感、思考、行動(dòng)、關(guān)聯(lián)五個(gè)方面來(lái)重新定義、設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)理念。在體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，營(yíng)銷(xiāo)的重點(diǎn)是，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到投入使用與消費(fèi)者接觸的所有點(diǎn)，研究這些點(diǎn)，通過(guò)對(duì)它們的體驗(yàn)建立起品牌在消費(fèi)者心中的深刻印象。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，體驗(yàn)應(yīng)貫穿始終。從開(kāi)始的規(guī)劃設(shè)計(jì)到客戶入住后的長(zhǎng)期物業(yè)服務(wù)。每一個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商都必須從消費(fèi)者的角度來(lái)構(gòu)思，不能像過(guò)去一樣僅僅滿足于怎樣把它做好，而是要考慮消費(fèi)者看到它、使用它時(shí)，會(huì)產(chǎn)生什么樣的感受。

本文以廈門(mén)某房地產(chǎn)商，在洛陽(yáng)新城區(qū)首次投資的成功案例為例，淺談“體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)”在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用。

1.項(xiàng)目位置：洛陽(yáng)古城路、王城大道與民苑二路形成的圍合區(qū)域內(nèi)，臨隋唐城遺址。

2.項(xiàng)目占地:690573㎡。

分析。(1)優(yōu)勢(shì)s。地段優(yōu)勢(shì)明顯，處洛陽(yáng)新城區(qū)，是住宅集中區(qū)，地段好;交通條件較好，王城大道與古城大道均為城市干道，且周邊有多條公交線路;臨路狀況較好，有利于沿街店面設(shè)置，商業(yè)價(jià)值形成;臨隋唐城遺址，為項(xiàng)目未來(lái)業(yè)主帶來(lái)良好的視野及景觀。(2)劣勢(shì)w。地塊不規(guī)則形,且呈條形，在項(xiàng)目規(guī)劃上存在較大難度;周邊配套薄弱,目前周邊配套少，生活不便利;周邊人流較少，人氣較弱，商業(yè)氛圍相對(duì)較難形成;道路交通污染，臨城市干道，存在一定交通污染。(3)機(jī)會(huì)o。洛陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展階段，市場(chǎng)走勢(shì)基本穩(wěn)定;洛陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程推動(dòng);南方開(kāi)發(fā)商介入洛陽(yáng)市場(chǎng)，在政府及消費(fèi)者層面都能帶來(lái)一定的優(yōu)勢(shì)。(4)隱憂t本案體量較大，消化周期較長(zhǎng)，未來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售存在不確定性壓力;隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品品質(zhì)提升，這在一定程度上將影響本案項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的形成;宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的不確定，是本案未來(lái)開(kāi)發(fā)的.潛在性風(fēng)險(xiǎn)。

1.目標(biāo)客戶群分析。

根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)及消費(fèi)者需求的了解，結(jié)合本案的區(qū)位特征，將本案客戶群定位為——洛陽(yáng)地區(qū)中高端的購(gòu)房需求消費(fèi)群體——其具備以下特征未來(lái)客戶群:來(lái)源地——洛陽(yáng)市區(qū)及城郊居民為主，部分周邊縣市居民;置業(yè)類(lèi)型——以自住型消費(fèi)為主，老城區(qū)二次以上置業(yè)者占多數(shù)，進(jìn)城置業(yè)者比例突出;職業(yè)類(lèi)型——私營(yíng)業(yè)主、農(nóng)村高收入者等為主要客戶群;消費(fèi)特征——對(duì)新城的區(qū)位認(rèn)同度高，對(duì)項(xiàng)目總價(jià)值要求較高，戶型、園林及配套均有相對(duì)突出的要求，并看好區(qū)域及社區(qū)發(fā)展前景。

根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強(qiáng)烈。當(dāng)物質(zhì)生活水準(zhǔn)達(dá)到一定程度以后，人們購(gòu)買(mǎi)住宅的目的不再是出于滿足簡(jiǎn)單居住的要求，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品與自我定位的吻合。人們?cè)谫?gòu)房時(shí)除了價(jià)格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產(chǎn)品。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)該緊緊圍繞客戶需求展開(kāi)。

2.產(chǎn)品定位及創(chuàng)新。

3.體驗(yàn)式活動(dòng)。

購(gòu)房即便對(duì)于中高端階層也不可能是瞬間決定的事情，次次體驗(yàn)給客戶新的感受。耐心陪伴著顧客，從初步體驗(yàn)到認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)。(1)文化性會(huì)所先行建設(shè)，通過(guò)會(huì)員活動(dòng)，讓客戶了解本案的開(kāi)發(fā)及服務(wù)理念;(2)參觀前期完成的園林景觀樣板區(qū)(結(jié)合舉辦書(shū)畫(huà)展)，讓客戶真實(shí)地感受規(guī)劃方案中的園林風(fēng)格社區(qū)主題。(3)專(zhuān)業(yè)人士解說(shuō)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案——產(chǎn)品不僅需要有好的功能和質(zhì)量，還要有能滿足使用者視覺(jué)，觸覺(jué)，審美等方面的感官質(zhì)量。密切聯(lián)系消費(fèi)者和使用者，在專(zhuān)業(yè)人士的解說(shuō)過(guò)程中，通過(guò)客戶的意見(jiàn)了解到產(chǎn)品的不足之處。(4)主題樣板房試住——借品牌凝聚體驗(yàn)，表面上，品牌是廣告或服務(wù)的標(biāo)志;深層次上，品牌則是對(duì)人們心理和精神上的表達(dá)。在體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)者看來(lái)，品牌就是“消費(fèi)者對(duì)一種產(chǎn)品或服務(wù)的總體體驗(yàn)”。(5)垃圾處理、直飲水、中水處理系統(tǒng)、生態(tài)車(chē)庫(kù)等產(chǎn)品特色演示、介紹(6)戶型選擇、居家風(fēng)水常識(shí)小講座;——通過(guò)額外的服務(wù)細(xì)節(jié)，給消費(fèi)者帶來(lái)美好而難忘的體驗(yàn)。(7)組織客戶戶外游，增進(jìn)準(zhǔn)客戶的“鄰里”關(guān)系。本案目前已開(kāi)發(fā)完成，取得了良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，并獲得客戶好評(píng)。

體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)這種基于為消費(fèi)者提供服務(wù)，最終與消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)共同體驗(yàn)的商業(yè)模式下的行銷(xiāo)方式，成為地產(chǎn)商、地產(chǎn)項(xiàng)目樹(shù)立市場(chǎng)形象，吸引市場(chǎng)關(guān)注的一劑強(qiáng)心針。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望，并將其對(duì)項(xiàng)目的良好體驗(yàn)，愉悅的感情升華為客戶的忠誠(chéng)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成敗的關(guān)鍵。

[1]《旅游地產(chǎn)》第10期房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)之體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)。

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